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Claves para saber si te están ofreciendo una buena hipoteca

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  • ¿Te han surgido dudas a la hora de contratar una hipoteca? ¿Quieres saber si la hipoteca que te han ofrecido es barata o cara? En Kelisto te damos las claves para identificar cuáles son las mejores ofertas del mercado.

Si ha llegado el momento de comprarte una casa y ya has tocado la puerta de varios bancos en busca de aquel que te ofrezca la mejor propuesta de financiación, en Kelisto queremos ayudarte explicándote todo lo que debes tener en cuenta para saber si te están ofreciendo una buena hipoteca y dándote ejemplos reales que te permitirán saber si la oferta que te han hecho es realmente atractiva o no.

En cualquier caso, recuerda que la mejor forma de encontrar una oferta interesante pasa por utilizar nuestro comparador de hipotecas fijas y nuestro comparador de hipotecas variables. Con ambas herramientas podrás comparar las condiciones de cada una de las hipotecas del mercado para averiguar, en base a tu perfil, cuál es la propuesta más atractiva que puedes contratar.

Cómo saber si una hipoteca es buena (tabla)

  BUENA OFERTA MALA OFERTA
Interés fijo Del 1,35% al 1,75% Del 2,5% al 3,5%
Interés variable 0,79% 2,10%
Interés fijo de salida 0,99% a 12 meses 2,25% a 18 meses 
Vinculación 0 productos vinculados 6 productos/servicios vinculados, más una certificación energética de A+
Comisión de apertura 0% 1,00%
Comisión de amortización anticipada 0% 0,5% ó 0,25%
% máximo que permite financiar 90% 60%
Plazo de amortización 40 años 30 años
Ingresos mínimos Sin exigencias 3.000 €
Fuente: Kelisto.es con datos de las páginas web de las entidades financieras a 21/08/2019.

Para saber si una hipoteca es buena, deberás analizar ocho elementos básicos: el interés, la vinculación, las comisiones de apertura y amortización anticipada, el porcentaje máximo que permite financiar, el plazo de amortización, los ingresos mínimos que tienes que tener y, en el caso de las hipotecas variables, si el banco te cobra un interés fijo de salida distinto al que te va a aplicar después.

Para ayudarte a comprender cada término, te detallamos en qué consiste cada uno y te damos ejemplos de cuál sería una buena hipoteca (y una mala) en base a todos ellos.

El interés (fijo o variable)

El interés es el precio que te cobrará cada banco por prestarte el dinero para comprar tu casa y variará en función del tipo de hipoteca que contrates, es decir, de si es fija o variable:

  • Para las hipotecas variables, el interés estará compuesto por dos elementos: un índice de referencia (que normalmente es el euríbor) y un diferencial, que es un porcentaje fijo que cobra cada banco y que es inalterable, es decir, que se mantiene sin cambios hasta que se finalice el pago del préstamo. En estas hipotecas, las entidades revisan cada cierto tiempo (cada 6 o 12 meses) el nivel del euríbor para subir o bajar el interés que tendrás que pagar.
  • Para las hipotecas fijas, el interés se mantendrá invariable desde que la firmes hasta que termines de devolverla. En este caso, la tasa que tendrás que pagar dependerá del plazo de devolución que necesites y, por tanto, cuanto más largo sea, más caro será el interés que pagues.

Si lo que buscas es contratar una hipoteca fija, el interés más bajo que puedes encontrar es el de la Hipoteca a Tipo Fijo de BBVA que cobra un 1,35% para un plazo de devolución de hasta 15 años. Para quienes necesiten un plazo superior, lo mejor que pueden encontrar es la Hipoteca Oportunidad Fija de Liberbank, al 1,75% a 30 años.

En el caso de las hipotecas variables, el diferencial más bajo que puedes encontrar es un 0,79% sobre euríbor, que es lo que cobra la Hipoteca Open Variable de Openbank a quienes no necesiten pedir más del 50% de valor de tasación de su futura casa. Para quienes necesiten llegar al 80%, la opción más ventajosa es la de Kutxabank, al 0,89%.

El interés fijo de salida

Prácticamente todas las hipotecas variables del mercado empiezan aplicándote un interés fijo de salida durante los primeros meses de vida del préstamo: es decir, en lugar de aplicarte el interés equivalente a sumar el diferencial más el euríbor, empiezan por aplicarte un fijo para, pasado un tiempo, cobrarte el variable.

A día de hoy, el interés fijo de salida que cobran los bancos oscila entre el 0,99% de la Hipoteca COINC y el 2,25% de la Hipoteca Triodos de Triodos Bank, y el plazo de aplicación va de los 12 a los 24 meses.

Los productos vinculados (o combinados)

A la hora de firmar tu hipoteca, la entidad te ofrecerá contratar otros productos o servicios,  como seguros de vida, de hogar o plan de pensiones, entre otros, a cambio de reducir el interés de tu préstamo. Se trata de los denominados productos vinculados, o productos “combinados”, que es como se llaman desde que entró en vigor la nueva ley hipotecaria. De media, las hipotecas variables que puedes encontrar actualmente en el mercado ofrecen cuatro, aunque en algunas se puede llegar hasta los nueve.

Eso sí, existen excepciones: las hipotecas variable y fija de COINC (la banca online de Bankinter) y la hipoteca variable de Pibank (la banca online de Banco Pichincha) no te piden contratar ningún extra para hacerte con sus préstamos en las mejores condiciones.

La comisión de apertura

La comisión de apertura de una hipoteca sirve para compensar al banco por los gastos que asume al formalizar el préstamo y ponerlo a disposición de su cliente. Con la nueva ley hipotecaria, esta comisión será la única que el cliente tendrá que pagar al formalizar su hipoteca (antes también se podían cobrar gastos de estudio), aunque seguirá sin tener límites. Por tanto, podrás encontrarte con bancos que no te cobran nada por este concepto –como COINC, Bankia, Kutxabank o Liberbank- y otros que llegan a cobrarte hasta un 1,25%, como Abanca con su Hipoteca Mari Carmen Variable.  

La comisión de amortización anticipada

Con la entrada en vigor de la nueva ley hipotecaria, las comisiones por amortización anticipada (es decir, las que tendrías que pagar si devuelves tu deuda antes de tiempo) cuentan con nuevos límites.

Para las hipotecas variables, el banco solo podrá cobrarte una comisión de desistimiento y tendrá que elegir entre una de estas dos fórmulas:

  • Durante los cinco primeros años de vida de la hipoteca, lo máximo que podrán cobrarte será un 0,15%.
  • Durante los tres primeros años, el tope estará en el 0,25%.

En el caso de las hipotecas fijas, además de la comisión por desistimiento, las entidades también pueden cobrar una comisión por riesgo de tipo de interés, aunque esta solo se podrá aplicar si tu devolución supone una pérdida de dinero para el banco. Los topes de este cargo serán del 2% durante los 10 primeros años, y del 1,5% a partir del undécimo ejercicio.

En cualquier caso, siempre puedes encontrarte con hipotecas fijas o variables que no cobren nada por estos conceptos, como las de Openbank y Bankia, entre otras.

El porcentaje máximo que te permite financiar

Desde hace un tiempo, el porcentaje máximo a que puedes solicitar cuando pides una hipoteca no puedes superar el 80% del valor de tasación que tenga la vivienda que deseas. Sin embargo, existen algunos bancos que ofrecen hipotecas al 100% o que llegan a negociar hasta el 90% del coste. Ahora bien, estas ofertas no están al alcance de todo el mundo sino que suelen estar reservadas para ciertos perfiles -que tienen ingresos elevados, estabilidad laboral o pocas deudas- o para quienes compren casas del propio banco.

El plazo de amortización

El plazo de amortización de una hipoteca es el período que tendrás para devolver tu deuda. Lo normal es que los bancos no te ofrezcan más de 30 años para hacerlo, ni con sus ofertas a tipo fijo ni con las que aplican un tipo variable, aunque existe una excepción: la Hipoteca Naranja de ING (variable), que te dará hasta 40 años para reintegrar el dinero.

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