Claves para saber si te están ofreciendo una buena hipoteca

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Una hipoteca con un diferencial del 2,5% ¿es barata o cara? ¿Deberías aceptar una comisión de apertura del 1% o tendrías que exigir una rebaja? En Kelisto, hemos analizado, uno a uno, los elementos más importantes de una hipoteca para contarte, con ejemplos, si estás ante una buena o una mala oferta.

Diferencial, comisiones, vinculación, cláusulas, plazo de amortización… Cada hipoteca cuenta con múltiples elementos que deberás analizar antes de decidirte a dar el paso. El más importante es el diferencial, es decir, el porcentaje que las entidades suman al euríbor para determinar qué intereses te cobrarán por tu préstamo. Sin embargo, no es el único factor que tendrás que tener en cuenta.

Para que sepas si una entidad te está ofreciendo una hipoteca interesante y qué elementos puedes o debes negociar con tu banco, en Kelisto hemos elaborado una guía práctica que te permitirá distinguir entre buenas y malas ofertas.

1. Interés

¿Qué es?

Es el “precio” que te cobrará tu banco por adelantarte el dinero para comprar una casa. En el caso de las hipotecas variables –las que más se contratan en España- ese interés está compuesto por dos elementos: un índice de referencia (que en la gran mayoría de los casos es el euríbor) y un diferencial, es decir, un porcentaje que se suma al índice. Según el Instituto Nacional de Estadística (INE), ese diferencial se sitúa, a día de hoy, en el 3,36% de media.

Características de una buena oferta

En la actualidad, las mejores ofertas son aquellas que cuentan con un diferencial inferior al 2%, como la hipoteca Net Fidelis, de Caja España-Duero (e+1,65%), la Net Oro, de la misma entidad (e+1,75%) y el resto de ofertas que encontrarás en nuestro ranking mensual. Ahora bien, debes tener en cuenta que, para lograr esas condiciones, tendrás que contratar varios productos adicionales con la entidad (los llamados “productos vinculados”): seguros, tarjeta, planes de pensiones…

Características de una oferta poco interesante 

Lógicamente, cuanto más se aleje el diferencial que te ofrecen del 2%, peor será la oferta que estás recibiendo, como sucede con Hipoteca Bonificada Superplus, de Ibercaja,  (e+ 3,50%). Incluso, aquellas que rondan el 2% no son tan buenas, si ponemos los datos en perspectiva. Entre 2005 y 2008 (en plena burbuja inmobiliaria), los diferenciales estaban por debajo del 1%, un porcentaje realmente interesante para poder afrontar los posibles vaivenes del euríbor. En cambio, con un diferencial del 2% es esencial que calcules qué sucedería si el índice volviera a los máximos de 2008 (por encima del 5%) y si serías capaz de afrontar la cuota mensual que tendrías que pagar.

BUENA OFERTA: por debajo de e+2%

MALA OFERTA: de e+2% en adelante

2. Vinculación de productos


¿Qué es?

La vinculación de productos es la contratación de productos adicionales (como planes de pensiones, fondos de inversión con obligación de importantes aportaciones anuales, domiciliación de nóminas, seguros adicionales o tarjetas) que tu entidad te puede exigir para lograr un diferencial más bajo, como sucede con la Hipoteca Open, de Openbank.

Características de una buena oferta​

Las mejores ofertas son aquellas que no te exigen contratar ningún producto para lograr el diferencial mínimo, como ocurre con la de EVO Banco, con un interés de e+2,10% sin vinculación.

Características de una oferta poco interesante​

Un ejemplo perfecto de oferta poco atractiva es el de CajaSur. Para acceder a una bonificación del 0,50% en el diferencial de su hipoteca y, por tanto, situar el interés en el e+ 1,25%, hay que vincular hasta seis productos: domiciliación de nómina o ingresos, gastos en tarjeta de 5.000 euros anuales, contratación de seguro de hogar, contratación de seguro de vida, contratación de un seguro de protección de pago y aportación mínima a un plan de pensiones.

BUENA OFERTA:  la que no exige vincular productos para lograr el diferencial mínimo

MALA OFERTA:  las que requieren vincular 5-6 productos 

3. Comisiones de apertura y estudio

¿Qué es?

La comisión de apertura sirve para pagar los trámites que debe realizar la entidad para la formalización y puesta a disposición del cliente de los fondos prestados y suele ser un porcentaje sobre el importe solicitado (entre el 0,5% y el 1%). Por su parte, la comisión de estudio permite compensar las gestiones y análisis que debe realizar para verificar tu solvencia y los términos de la operación que solicitas. También es un porcentaje sobre el dinero solicitado pero, si tu préstamo no supera los 150.253,03 euros irá incluida en la comisión de apertura.

Características de una buena oferta​

Como ocurre con otros productos bancarios, las mejores hipotecas son las que no tienen comisiones. Prácticamente, ninguna oferta incluye comisión de estudio, pero no ocurre lo mismo con la de apertura. Aún así, es posible encontrar hipotecas sin comisión de apertura, como la Hipoteca Libre, de Caja Rural de Granada; la Hipoteca Barclays; la Hipoteca Naranja, de ING, o la Hipoteca Sin Más, de Bankinter.

Características de una oferta poco interesante ​

Obviamente, las peores ofertas son las que incluyen comisiones, y más aún si superan la media del sector. Es lo que sucede, por ejemplo, con el Préstamo Hipotecario de Catalunya Caixa o la Hipoteca Bonificada Superplus, de Ibercaja, que tienen una comisión de apertura del 1,50%.

BUENA OFERTA:  con 0% de comisión de apertura

MALA OFERTA:  con más del 1% de comisión

4. Comisión de desistimiento 

¿Qué es?

Es la comisión que te puede cobrar el banco por cancelar anticipadamente la hipoteca. Su objeto es compensar a la entidad financiera por cancelar o pagar anticipadamente un préstamo para el que estaba previsto un mayor plazo de vida. Las entidades no pueden cobrarte más del 0,50% en los 5 primeros años del préstamo,  o del 0,25% para el resto del plazo. En todo caso, esos son los porcentajes máximos. Por tanto, debes intentar negociar con el banco comisiones inferiores (incluso, ninguna).

Características de una buena oferta

Obviamente, las ofertas más atractivas son las que no aplican comisiones por este concepto, como la Hipoteca Libre, de Caja Rural de Granada; la Hipoteca Barclays; la Hipoteca Naranja, de ING, la Hipoteca Sin Más, de Bankinter; la Hipoteca Uno-e; o la Hipoteca Santander.

Características de una oferta poco interesante

Las peores ofertas son las que te cobran esta comisión y, además, aplican el porcentaje máximo, como sucede con los préstamos de Catalunya Caixa e Ibercaja, o con el Crédito Hipotecario a Interés Variable de La Caixa.

BUENA OFERTA:  0% de comisión de desistimiento

MALA OFERTA:  0,50% en los 5 primeros años del préstamo y 0,25% en el resto del plazo

5. Cláusulas

¿Qué es?

Se trata de condiciones que pueden alterar o limitar el funcionamiento de tu hipoteca. Entre las más populares están las cláusulas suelo, una disposición que fija un tope mínimo para los intereses de una hipoteca e impide que un consumidor pueda beneficiarse de las posibles bajadas del euríbor.

Características de una buena oferta

Las mejores ofertas del mercado son aquellas que no cuentan con este tipo de disposiciones. En el caso de las cláusulas suelo, tras la sentencia del Tribunal Supremo, la mayoría ya no cuenta con ellas.

Características de una oferta poco interesante

En lo que respecta a las cláusulas suelo, la hipoteca bonificada del Banco Sabadell es la peor del mercado: se trata del único banco entre los 10 españoles más grandes que la aplica.   

BUENA OFERTA:  sin cláusula suelo

MALA OFERTA:  con cláusula suelo

6. Financiación

¿Qué es?

Es el porcentaje del valor de tasación o el precio de compra que te concederá el banco con el que firmes tu hipoteca. A día de hoy, la mayoría de las entidades dan, como mucho, el 80%.

Características de una buena oferta

Las ofertas más interesantes son aquellas que te conceden el 100% del valor de tasación, como pasa con la de Caja de Ingenieros o con la Hipoteca Bonificada Superplus, de Ibercaja. En otras entidades podrás lograr el mismo porcentaje, pero solo si quieres financiar un inmueble del propio banco, como sucede con BBVA o Santander.

Características de una oferta poco interesante 

Si lo que necesitas es adquirir una segunda vivienda, vas a tener complicado acceder a la totalidad de la financiación. En este caso, la mayoría de entidades ofrece un máximo de un 70% de la financiación o, incluso, menos.

BUENA OFERTA:  entre 80% y 100% del valor de tasación o el precio de compra

MALA OFERTA: menos del 80% del valor de tasación o el precio de compra

7. Ingresos mínimos

¿Qué es?

Además de tener un empleo estable y una situación financiera saneada, muchas entidades te exigirán una nómina mínima, que suele ser más elevada en aquellas hipotecas que cuentan con los diferenciales más bajos.

Características de una buena oferta

Las mejores hipotecas son aquellas que no te exigen unos ingresos mínimos y que, además, cuentan con un diferencial competitivo, como sucede con la Hipoteca Naranja de ING y la Hipoteca de Uno-e, que no exigen ingresos mínimos, ambas por debajo de e+2%.

Características de una oferta poco interesante

No deberías aceptar una oferta que, a cambio de un diferencial por debajo del 2%, te pida unos ingresos mínimos elevados, como pasa con la Hipoteca Sin Más de Bankinter (3.000 euros al mes para lograr e+1,95%) o la Hipoteca Vivienda de CajaSur (5.000 euros al mes para e+1,25%).

BUENA OFERTA: sin ingresos mínimos exigidos 

MALA OFERTA: las que exigen más del salario más frecuente en España (alrededor de 1.300 euros al mes, según el INE) 

8. Plazo de amortización

¿Qué es?

Es el plazo máximo que te ofrece el banco para devolver el préstamo. Si tu economía te lo permite, lo mejor es optar por el menor plazo posible. Aun así, si crees que necesitarás un período prolongado para poder devolver tu deuda, hay opciones más favorables que otras.

Características de una buena oferta

Lo normal es encontrarse con hipotecas que ofrecen un máximo de 30 años, aunque también hay casos que te permitirán alargar la devolución hasta los 35 (como las hipotecas Net Fidelis, Net Oro y Net Futuro, de Caja España-Duero) o los 40 años (como la Hipoteca Naranja, de ING Direct, o la Net Futuro, para menores de 35 años).

Características de una oferta poco interesante

La mayor parte de las entidades te dan hasta 30 años para devolver el dinero que te prestan para que compres tu casa. Sin embargo, el plazo puede estar limitado dependiendo de la edad del solicitante. Lo habitual es que la suma de la edad del cliente más el plazo de la hipoteca no supere los 70 años.

BUENA OFERTA: plazo máximo a partir de 30 años 

MALA OFERTA:  plazo máximo inferior a 30 años 

9. Garantías adicionales

¿Qué es?

Son garantías que la entidad suele pedir cuando el valor de la hipoteca que vas a pedir se aproxima mucho al de la vivienda (por tanto, cuando te acercas al 100%). Normalmente, las entidades exigen avales o que hipoteques otro inmueble que ya tengas.

Estás ante una buena/mala oferta si... 

Las mejores ofertas son aquellas que no requieren una garantía, que es lo habitual si quieres financiar el 80% (o menos) del valor de tasación de la vivienda y domicilias tu nómina o unos ingresos regulares. De no ser así, la mayoría de las entidades te pedirán un respaldo.

 

10. Características de la cuenta corriente asociada

¿Qué es?

Es una cuenta asociada a la hipoteca que tu entidad te puede exigir que abras para que te concedan el préstamo. Nunca debes olvidar que, según el propio Banco de España, al tratarse de un producto impuesto por el banco, los costes de mantenimiento y administración deben correr por su cuenta, no por la tuya. 

Características de una buena oferta

Las mejores cuentas asociadas a una hipoteca son aquellas que, además de no cobrarte por mantenimiento o administración, no te aplican gastos por otros conceptos, como las tarjetas. Es lo que sucede, por ejemplo, con la Cuenta Nómina de ING o la Cuenta Inteligente de EVO Banco.

Características de una oferta poco interesante

No deberías aceptar aquellas ofertas en las que, si no domicilias la nómina, pueden cobrarte comisiones de mantenimiento: por ejemplo, en un caso así, Banco Santander, Banco Popular y Unicaja cobran 60 euros anuales. 

BUENA OFERTA: cuenta corriente sin comisiones básicas (mantenimiento y administración), ni por otros conceptos, como las tarjetas

MALA OFERTA: las ofertas que te cobran comisiones, salvo que domicilies tus ingresos 

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