Cinco cosas que debes saber antes de contratar una hipoteca

Comprar una vivienda es, sin duda, una de las decisiones financieras más importantes en la vida de cualquier consumidor, sobre todo para quienes necesiten pedir financiación: de media, los préstamos hipotecarios que se firman en España rozan los 125.000 euros, con un plazo de devolución de 23 años. Teniendo en cuenta la envergadura de este tipo de operaciones, en Kelisto siempre te recomendamos que hagas dos cosas antes de embarcarte en esta aventura: la primera, visitar nuestro comparador de hipotecas para encontrar la oferta que mejor se adapta a tus necesidades y, la segunda, que repases con nosotros las cinco cosas que debes saber antes de contratar una hipoteca.

Cuánto debes tener ahorrado antes de contratar una hipoteca

Para poder contratar una hipoteca, no basta con que acudas al banco con las manos vacías acreditando que eres una persona solvente. A día de hoy, muy pocos bancos con hipoteca al 100% . De hecho, la gran mayoría no te prestará más del 80% del valor de tasación o de compraventa de la vivienda que deseas comprar. Es decir, si la casa que te gusta cuesta 200.000 euros, prácticamente ninguna entidad te concederá más de 160.000 euros, por lo que solo deberás plantearte pedir el préstamo si cuentas con un colchón de 40.000 euros.

Qué gastos de formalización tiene una hipoteca

Además de tener claro cuáles son los gastos de comprar una casa, debes saber que contratar una hipoteca también tiene unos gastos de formalización, aunque estos se han reducido considerablemente desde la entrada en vigor de la ley hipotecaria.  

Hasta la llegada de esta nueva norma, el cliente tenía que pagar los costes de notaría, registro, gestoría y tasación, más el impuesto de Actos Jurídicos Documentados. Sin embargo, ahora solo es necesario que el consumidor asuma los de  tasación (el resto los paga el banco), por lo que la factura final de estos gastos de formalización debería rondar los 400 euros.

En cualquier caso, ten en cuenta que algunas entidades asumen, incluso, los gastos de  tasación para tratar de atraer a más clientes, como sucede con BBVA, ING, Openbank (la banca online de Banco Santander) y Pibank (la banca online de Banco Pichincha). Eso sí, para poder ahorrarte estos gastos tendrás que aceptar la tasación que te proponga cada uno de estos bancos, en lugar de elegir tú mismo a la empresa tasadora con la que harás este trámite.

Sin embargo, es importante que tengas en cuenta que el gasto de tasación no es lo único que has de tener en cuenta a la hora de elegir entre una entidad u otra. Si te preguntas, por ejemplo, si Santander, BBVA o La Caixa te ofrecen la mejor hipoteca, has de analizar las condiciones de cada una de ellas para que decidas cuál se adapta mejor a lo que necesitas.

Qué tipo de interés prefieres: ¿fijo o variable?

Hasta hace no mucho tiempo, las únicas hipotecas que podías encontrar cuando cruzabas la puerta de una sucursal bancaria eran las de tipo variable: es decir, aquellas cuyo interés se calcula sumando dos cifras, la del euríbor y la del diferencial que aplique cada entidad, que es un porcentaje que se mantiene durante toda la vida del préstamo. Sin embargo, en los últimos años los bancos han apostado firmemente por las hipotecas a tipo fijo. Para ello, han recortado drásticamente el interés que cobran, que ha pasado del 4-5% de hace solo algunos años, a ofrecer financiación desde el 1,35%, como verás en nuestro ranking mensual de las hipotecas fijas más baratas.

Con este panorama –y teniendo en cuenta que el euríbor continúa en mínimos históricos-, es esencial que te plantees qué tipo de hipoteca te interesa más. ¿Prefieres pagar un poco más (al menos, inicialmente) a cambio de la seguridad que te ofrece el tipo fijo? ¿O puedes arriesgarte a los posibles vaivenes del euríbor a cambio de disfrutar, por ahora, de un interés realmente bajo? Para ayudarte a salir de dudas, te recomendamos que no te pierdas nuestros análisis sobre las diferencias entre las hipotecas variables y fijas y sobre lo que pasará con tu hipoteca si vuelve a subir el euríbor. 

Qué sueldo mínimo te exige el banco

Para conseguir una hipoteca, los bancos tendrán que averiguar si eres una persona solvente y, para ello, además de saber las deudas que tienes pendientes o si eres un buen pagador, querrán conocer cuánto ganas. Es más, antes de hacer un examen exhaustivo, algunas entidades piden de antemano que sus futuros clientes ganen una cantidad mínima al mes (de ahí que, por ejemplo, solo haya un puñado de ofertas que pueden ser consideradas hipoteca sin nómina) y otras condicionan el precio de su hipoteca al salario del futuro hipotecado.

Eso es lo que sucede, por ejemplo, con la Hipoteca Sin Comisiones de Bankia, tanto en su versión fija como en su versión variable. En este caso, la entidad ofrece precios distintos para tres perfiles de clientes: los que ganan más de 3.000 euros al mes, los que ingresan entre 1.200 y 3.000 euros al mes, y los que tienen una nómina inferior a los 1.200 euros mensuales.

Qué comisiones tiene una hipoteca

Como muchos productos bancarios, las hipotecas también suelen tener comisiones. A la hora de buscar una buena oferta, debes tener en cuenta qué tipo de cargos te pueden cobrar, a cuánto pueden ascender y, siempre que puedas, optar por aquellas propuestas que supriman este tipo de cargos.

Por otro lado, es importante que tengas en cuenta que, con la entrada en vigor de la nueva ley hipotecaria, algunas de las comisiones de las hipotecas han cambiado. Para ayudarte a ponerte al día, repasamos contigo cuáles son los principales cargos que puedes encontrarte, qué límites pueden tener y si existen ofertas en las que puedas librarte de ellos.

Comisión de apertura

Desde la entrada en vigor de la nueva ley hipotecaria, la comisión de apertura es el único cargo que tendrías que pagar al formalizar tu préstamo (antes también podía aplicarse una comisión de estudio). Ahora bien, esta comisión no está limitada -por lo que cada entidad puede cobrarte lo que considere oportuno- y se suele cobrar como un porcentaje de la cantidad que pidas, aunque algunos bancos pueden cobrarte una cantidad fija, como ocurre con Bankinter (500 euros de apertura).

Comisiones de amortización anticipada

Otras de las comisiones a las que debes prestar atención antes de contratar una hipoteca son las de amortización anticipada, es decir, la que tendrías que pagar si devuelves tu deuda (o parte de ella) antes de tiempo. Con la entrada en vigor de la nueva ley hipotecaria, estos cargos tienen nuevas limitaciones:

COMISIÓN POR DESISTIMIENTO (para hipotecas variables y fijas)

Cada banco podrá escoger entre una de estas dos fórmulas:

• Durante los cinco primeros años de vida de la hipoteca, el límite a aplicar será del 0,15%.
• Durante los tres primeros años, el tope estará en el 0,25%.

COMISIÓN POR RIESGO DE INTERÉS (para hipotecas fijas)

Los límites se situarán en:

• Un 2% durante los 10 primeros años.
• Un 1,5% a partir del undécimo año.

Si quieres ahorrarte todos estos gastos, recuerda que existen algunas hipotecas sin comisiones, como las que ofrecen  Openbank, Bankia o COINC, entre otras entidades:

Recuerda que todos estas claves para contratar una hipoteca no solo se aplican si estás buscando una oferta para comprar tu primera vivienda. Muchas de ellas también te resultarán de utilidad si, por ejemplo, estás pensando en cambiar de hipoteca variable a fija para ganar en seguridad y, ya de paso, mejorar las condiciones que te ofrece tu actual banco. Una vez que lo tengas claro, quizá te plantees qué banco ofrece la mejor hipoteca: Santander, BBVA, Caixabank o Bankia. No te pierdas nuestro análisis al respecto.