Todo sobre las hipotecas para segunda vivienda

 

A día de hoy, prácticamente ninguna entidad cuenta con hipotecas para segunda vivienda, sino que adaptan las condiciones de su hipoteca “principal” para la primera y la segunda residencia (sobre todo, en lo relativo al plazo de amortización y al porcentaje que se puede financiar). Buen ejemplo de ello son los préstamos de Abanca, BBVA, Bancorreos, Banco Santander, Bankinter, ING Direct, Openbank o Unoe.

 

De media, las “versiones” de las hipotecas para segunda vivienda financian un 67% del total, con una horquilla que va del 60% en préstamos como el de Abanca, el de Bankinter o el de Unoe, hasta el 75% de la oferta de ING Direct.

 

En el caso de la primera residencia, prácticamente todas las hipotecas del mercado ofrecen hasta un 80% del total, aunque en algunos casos (sobre todo, cuando se trata de préstamos para comprar casas de la bolsa inmobiliaria de cada entidad) se ofrece hasta el 100%.

 

En cuanto al plazo, de media, las entidades ofrecen un período de amortización de 26 años en hipotecas para segunda vivienda, con una horquilla que va de los 20 años de Unoe a los 55 del Santander.

 

¿Qué tipo de hipotecas para segunda vivienda ofrecen las entidades?

 

Las hipotecas para segunda vivienda - o los préstamos hipotecarios con condiciones específicas para quienes quieran adquirir una segunda residencia- se comercializan en distintas modalidades, en función del tipo de interés que decida aplicar cada entidad. Así, podemos encontrar:

 

Hipotecas para segunda vivienda variables

 

Este tipo de préstamos aplican un interés que cambia con el paso del tiempo: normalmente, una vez al año o una vez cada seis meses. La razón que explica esas variaciones tiene que ver con la forma en la que se calcula el interés que cobra este tipo de ofertas.

 

En las hipotecas para segunda vivienda variables, el interés que tendrá que abonar el consumidor es el resultado de la suma de dos variables: un índice de referencia que se actualiza con el paso del tiempo y un diferencial, o lo que es lo mismo, un porcentaje determinado que fija cada banco.

 

Así, por ejemplo, podemos encontrarnos con hipotecas que apliquen un interés de “euríbor a 12 meses (el índice de referencia) más un 1,5% (el diferencial).

En España, lo más habitual es que las hipotecas para segunda vivienda variables usen como índice de referencia el euríbor. Este índice muestra el interés que cobra un panel de bancos europeos por prestarse dinero entre sí a un plazo determinado.

 

El nivel en el que se sitúa en el euríbor tiene mucho que ver con el que alcancen los tipos de interés en un determinado momento, de ahí que este indicador lleve varios meses en mínimos históricos y que, incluso, haya llegado al terreno negativo.

 

Dado que las hipotecas para segunda vivienda variables tiene un interés que cambia con el paso del tiempo es esencial que, antes de optar por una de ellas, el consumidor realice una simulación de la cuota que tendría que abonar: para hacer los cálculos correctos, tendrá que estimar cuánto empezará pagando y cuánto podría llegar si el índice de referencia (el euríbor) alcanzara máximos históricos (por encima del 5% alcanzado en 2008). Solo de esa manera es posible comprobar si un préstamo de este tipo es adecuado para la economía familiar de un usuario.

 

Hipotecas para segunda vivienda  fijas

 

Frente a las hipotecas para segunda vivienda variables, existen otras que cobran el mismo interés durante toda la vida del préstamo: se trata de los préstamos hipotecarios fijos, que normalmente cobra un interés que inicialmente es superior al que se abonaría con una oferta variable.

 

En España, las hipotecas fijas (tanto para primera como para segunda vivienda) nunca han tenido mucho éxito: es más, apenas representan un 10% de todas las que se firman. Sin embargo, en los últimos tiempos –y en un contexto de bajos tipos, que ha reducido la rentabilidad que las entidades consiguen a través de las hipotecas variables- la mayor parte de los bancos ha tratado de mejorar su oferta de este tipo de productos para fomentar su contratación. Así, en los últimos meses han aparecido nuevas hipotecas y muchas de ellas han reducido el tipo de interés que cobran. Es más, frente al 4-6% que solían cobrar este tipo de hipotecas hace no muchos meses, actualmente es posible encontrar algunas ofertas con un interés inferior al 2%, aunque solo si el plazo de amortización no supera los 15 años.

 

Estos cambios en el mercado han posibilitado que, en los últimos meses, la contratación de hipotecas fijas (pese a ser todavía reducida) se haya incrementado.

 

Por otro lado, antes de contratar hipotecas para segunda vivienda fijas hay que tener en cuenta que, normalmente, cobran comisiones algo superiores a las que se aplican en las de tipo variable. Además, su plazo de amortización máximo suele ser algo más reducido y el porcentaje del valor del inmueble que permiten financiar también suele ser menor que en las variables.

 

Asimismo, no hay que olvidar que las hipotecas fijas pueden tener un coste extra que no tienen las variables: la compensación por riesgo de tipo de interés, un cargo, que se puede aplicar si el consumidor devuelve su deuda antes de tiempo. En ese caso, el banco podría usar el dinero devuelto para conceder un nuevo préstamo. Ahora bien, si el interés vigente en ese momento es inferior al que pagaban el usuario que devolvió la deuda, el banco acabaría ganando menos dinero al volver a prestar dinero. En ese caso, la entidad podría cobrarse esa comisión por riesgo de tipo de interés como forma de compensar por el dinero que estaría dejando de ingresar.

 

Hipotecas para segunda vivienda mixtas

 

Las hipotecas para segunda vivienda mixtas se encuentran a medio camino entre las fijas y las variables. En este caso, la entidad que las concede empieza cobrando un interés fijo durante los primeros años de  vida del préstamo (normalmente, entre 5 y 10 años) y, posteriormente, comienza a aplicar un tipo variable. Ese tipo variable se suele calcular sumando al euríbor un diferencial fijado por cada banco.

 

Al igual que ha sucedido con las hipotecas para segunda vivienda fijas, en los últimos tiempos también han ido apareciendo nuevas hipotecas mixtas en el panorama bancario. Sin embargo, su oferta todavía es muy reducida si se compara con la de las hipotecas variables e, incluso, con las fijas.

 

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Evolución de las hipotecas para segunda vivienda

 

Igual que ha sucedido con las hipotecas para vivienda habitual, el mercado de hipotecas para segunda vivienda también ha experimentado cambios a lo largo de la crisis:

 

- Antes de la crisis: los bancos disponían de hipotecas específicas para segunda vivienda, con diferenciales incluso más bajos de los que hay ahora, para financiar importes algo más bajos que los que permitían pedir los préstamos para vivienda habitual. Las exigencias de la banca no eran demasiado rígidas ya que el perfil del solicitante era el de un buen cliente: una persona de mayor edad (y por tanto, mayores ingresos y estabilidad laboral), que tenía otra vivienda más (en muchos casos, ya pagada) y que compra por ocio o por ganas de invertir, lo que hace pensar que tiene cierta holgura económica.

 

- Durante la crisis: al igual que sucede con las hipotecas para primera vivienda, las hipotecas de segunda vivienda experimentan dos cambios: se endurecen los criterios para su concesión (más aún que en las de vivienda habitual, ya que los segundos inmuebles son los que experimentan mayores caídas de precio y son más difíciles de vender) y se incrementa su precio, es decir, los diferenciales que exigen los bancos. A eso hay que sumar que, progresivamente, va desapareciendo la oferta específica que había para este tipo de viviendas.

 

- En la actualidad: con la oferta específica prácticamente desaparecida, lo que nos encontramos ahora es un mercado en el que las entidades disponen de una única oferta hipotecaría (dentro de las modalidades de tipo fijo, variable, etc.) y que adaptan sus condiciones en función de si la finalidad es la compra de una primera vivienda o una segunda residencia. Normalmente, se aplica en mismo diferencial y política de comisiones en un caso y en el otro, pero cambian las características relativas al plazo máximo de amortización y al porcentaje máximo que se puede financiar.

 

¿Es mejor una hipoteca para segunda vivienda fija o variable?

 

Como ocurre con las de primera vivienda, en las hipotecas para segunda vivienda todo depende mucho de las expectativas que tenga cada consumidor: si pensamos que el euríbor puede subir en el medio plazo y somos capaces de asumir el sobrecoste que implica ahora mismo una hipoteca a tipo fijo, podría ser una opción a tener en cuenta.

 

Si en cambio, creemos que (como parece) los  tipos se mantendrán bajos en el medio plazo, no vamos a firmar un plazo muy prologado y hacemos cuentas para saber si podemos asumir una hipotética subida del índice en el futuro, el tipo variable sería más conveniente.

 

¿Se pueden negociar las condiciones de las hipotecas para segunda vivienda?

 

Sí, como ocurre con cualquier hipoteca o préstamo, siempre se pueden negociar las condiciones de las hipotecas para segunda vivienda, aunque teniendo en cuenta que hay varias cosas que facilitarán esa negociación:

- Que ya seamos clientes de la entidad y que tengamos un buen historial

 

- Que tengamos una primera vivienda ya pagada

 

- Que no tengamos muchos más productos crediticios contratados

 

- Que no estemos cerca de la edad límite que los bancos fijan para las hipotecas (70-75 años)

 

¿Existen desgravaciones en las hipotecas para segunda vivienda?

 

No, en este caso no hay desgravación. Las hipotecas destinadas a la compra de primera vivienda y firmadas antes de 2013 sí tienen un beneficio de cara a Hacienda, ya que el consumidor se puede deducir un 15% de las cantidades pagadas durante al año, con un límite de 9.040 euros. Sin embargo, si se trataba de hipotecas para segunda vivienda, no existen las mismas desgravaciones.

 

¿Qué tipo de clientes contratan hipotecas para segunda vivienda?

 

- En primer lugar, se trata de un consumidor de mayor edad y, habitualmente, con mayores ingresos y mayor estabilidad laboral

 

- El usuario ya no compra la vivienda por necesidad, sino por razones de ocio o con intención de invertir, por lo que se presupone que la holgura económica para afrontar los pagos de las hipotecas para segunda vivienda es mayor y la posibilidad de que deje de pagar, menor.

 

- El cliente que contrata hipotecas para segunda vivienda puede aportar como garantía su primera residencia, algo que le puede ayudar a obtener mejores condiciones y a tener mayor capacidad de negociación con su entidad.

 

 

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Consejos antes de contratar hipotecas para segunda vivienda

 

La primera recomendación es que, antes de nada, se comparen las condiciones de las diferentes ofertas que hay en el mercado, con el objetivo de optar por la mejor.

 

Una vez se conozcan las condiciones de las hipotecas para segunda vivienda, es recomendable hacer una simulación, para conocer con detalle cómo afectará cada una a las finanzas personales del consumidor, comprobando desde el importe total que se puede llegar a pagar al final de la vida del préstamo, hasta la cuota que se deberá abonar mes a mes.

 

Cuando se tenga claro cuál es el préstamo que más interesa, es el momento de contactar con la entidad bancaria que lo ofrece para solicitar información completa sobre las condiciones. En ocasiones, las entidades no ponen toda la información a disposición del cliente hasta que no han manifestado de manera expresa su intención de contratar un préstamo hipotecario.  Por eso es muy importante pedir al banco un desglose de los costes de la hipoteca.

 

Con todos estos datos, es el momento de negociar las condiciones de las hipotecas para segunda vivienda. No hay que olvidar que en un préstamo hipotecario casi todo es negociable, especialmente todo lo relacionado con las comisiones. Negociar el tipo de interés es algo más complicado, pero también se puede intentar. Si se hace ver a la entidad financiera que el cliente es una persona con un perfil económico solvente, capaz de hacer frente a todos los pagos de una hipoteca para segunda vivienda, resultará más sencillo que mejoren las condiciones del préstamo y que ofrezcan una hipoteca más barata.

 

En este sentido, si al suscribir las hipotecas para segunda vivienda el consumidor aporta como garantía adicional el inmueble en el que reside de manera habitual, es muy probable que mejoren las condiciones de tu nuevo préstamo hipotecario. Asimismo, cuanta más garantías se ofrezcan al banco, mayor porcentaje de financiación se podrá conseguir.

 

Hay que recordar también que una buena opción para conseguir las mejores condiciones para una hipoteca para segunda vivienda es decantarse por una residencia que forme parte del stock de inmuebles de la entidad bancaria.

 

Una vez que se haya logrado cerrar con el banco todas las condiciones de la hipoteca, hay que pedir una oferta vinculante. En este documento, el banco debe detallar todas las características del préstamo por escrito y su validez no puede ser inferior a diez días hábiles a partir de su fecha de entrega. En esta oferta estará especificado el capital del préstamo, el plazo de amortización, los intereses ordinarios, las comisiones que conlleva el préstamo, los gastos que deberá abonar el solicitante para formalizar la hipoteca,  el valor de los intereses de demora y las causas de resolución del préstamo hipotecario.

 

¿Qué aspectos hay que analizar antes de contratar hipotecas para segunda vivienda?

 

1. Interés

 

Es lo que determina el precio que se pagará por pedir dinero prestado a través de hipotecas para segunda vivienda. Ya sea a tipo fijo o a tipo variable, es esencial comparar entre distintas ofertas para determinar si existen opciones con un interés más bajo y realizar simulaciones para saber si seremos capaces de abonar ese precio a lo largo de toda la vida del préstamo.

 

2. Comisiones

 

Cuando se contratan hipotecas para segunda vivienda, las primeras comisiones a las que un consumidor podría tener que hacer frente son las de apertura y estudio. La de estudio sirve para compensar a la entidad por los trámites que tendrá que realizar para analizar la solvencia del cliente: es decir, para determinar si un consumidor (teniendo en cuenta sus ingresos, otras deudas pendientes, etc) será capaz de asumir el coste de ese préstamo. La comisión de apertura sirve para hacer frente a los gastos que se derivan de la puesta a disposición del usuario del dinero que haya solicitado.

 

Otra de las comisiones que pueden aplicar las hipotecas para segunda vivienda es la compensación por desistimiento. Este cargo se aplica cuando el consumidor decide amortizar anticipadamente su hipoteca: es decir, cuando devuelve la deuda (o parte de la misma) antes de que finalice el plazo de amortización acordado inicialmente. Mediante esta comisión, el banco se asegura que recibirá una compensación en caso de que el cliente liquide el préstamo antes de tiempo ya que, mediante esta operación, estará dejando de ingresar el dinero de los intereses que se hubieran generado durante el plazo de vida que aún tenía la hipoteca.

 

Por otro lado, en el caso de las hipotecas para segunda vivienda a tipo fijo, es posible que también se aplique una comisión adicional: la compensación por riesgo de tipo de interés. Este cargo solo se aplicaría en caso de reembolso anticipado y siempre que el interés que cobre la entidad por sus hipotecas se haya reducido con respecto al que estaba abonando el cliente. Gracias a esta comisión, el banco lograría unos ingresos extra que sirven para compensar la pérdida de ingresos que  tendría si vuelve a prestar a otro usuario el dinero que el consumidor le ha devuelto antes de tiempo.

 

3. Productos vinculados

 

Tanto en las hipotecas para segunda vivienda como en aquellas se que conceden para la compra de una vivienda habitual, las entidades suelen cobrar un interés que estará condicionado a la contratación de una serie de productos adicionales. Es decir, para conseguir el interés que publicita una entidad, es necesario que el consumidor se comprometa a contratar, por ejemplo, tarjetas, seguros o planes de pensiones con su banco.

 

A la hora de analizar la vinculación que exige una determinada oferta, hay que tener en cuenta dos cuestiones:

 

- Por un lado, que los productos que se ofrecen con más frecuencia dentro de esos “packs” de vinculación suelen ser los seguros (por ejemplo, el de hogar y el de vida), las tarjetas de crédito (con las que normalmente hay que hacer un gasto mínimo), las cuentas nómina (sujetas a la domiciliación de un salario mínimo y a la domiciliación de varios recibos) o los planes de pensiones (a los que habrá que realizar una aportación mínima anual).

 

- Por otro lado, no hay que perder de vista esos productos vinculados de las hipotecas para segunda vivienda suelen tener un coste. Es importante tener en cuenta qué impacto  tendrán esos gastos en el coste total que tendrá una hipoteca, así como analizar si será posible afrontar dichos gastos a lo largo de toda la vida del préstamo. Y es que, en caso de dejar de tener el algunos de estos productos, el interés de la hipoteca volvería a subir

 

4. Plazo máximo de amortización

 

Es el período que tendrá el cliente para devolver su deuda con el banco. Normalmente, en las hipotecas para segunda vivienda suele ser algo más reducido que en aquellas que se conceden para la adquisición de una vivienda habitual.

 

 

5. Porcentaje máximo que financian

 

Esta variable indica cuánto dinero se podrá pedir al banco para comprar una segunda residencia. Dicha cantidad se determina como un porcentaje, o bien del valor de tasación del inmueble, o bien, del valor de compraventa (normalmente se tiene en cuenta el menor de los dos). Tal y como sucede con el plazo máximo de amortización, en este caso, las hipotecas para segunda vivienda también suelen oferta un porcentaje menor al de aquellos prestamos para la adquisición de una vivienda habitual. 

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