¿Que son las hipotecas para primera vivienda?

 

Las hipotecas para primera vivienda son préstamos que permiten que el consumidor disponga de fondos para poder adquirir su vivienda habitual. Por tanto, al igual que sucedería con cualquier otro préstamo, las entidades permiten disponer de una cantidad de dinero a cambio de que el usuario abone unos intereses y esté dispuesto a devolver su deuda en un plazo determinado de tiempo.

 

De mismo modo que sucedería con cualquier tipo de hipoteca, la garantía de estos tipos de préstamos no son los bienes (tanto presentes como futuros) de usuario, sino la propia vivienda: eso permite que el interés que aplican sea más bajo que el de los préstamos al consumo y que el plazo de amortización (es decir, el período del que dispone el consumidor para devolver el dinero) también sea mayor.

 

Normalmente, se suele distinguir entre hipotecas para primera vivienda y para segunda residencia porque las condiciones que aplican son algo distintas. Las entidades no suelen disponer de productos específicos para cada uno de estos dos casos, pero sí aplican condiciones especiales en función del tipo de inmueble que se desee comprar: es decir, no es lo mismo que un consumidor quiera comprar su primera casa, a que otro desee adquirir una segunda residencia en la playa o en la montaña para pasar sus períodos vacacionales.

 

Lo habitual es que las hipotecas para primera vivienda ofrezcan mejores condiciones que las destinadas a la compra de una segunda residencia en lo que respecta al porcentaje máximo que permiten financiar  y al plazo máximo de amortización. Es decir, se trata de préstamos hipotecarios con los que se puede solicitar una cantidad equivalente a un porcentaje superior del valor de tasación o compraventa del inmueble y con los que el período de devolución suele ser algo más prolongado.

 

Hipotecas para primera vivienda: ¿interés fijo o variable?

 

La mayoría de las hipotecas para primera vivienda que se contratan en España son de tipo variable. Sin embargo, en los últimos meses, la oferta de los préstamos hipotecarios que aplican un tipo fijo se ha reactivado: cada vez son más las entidades que comercializan este tipo de productos y el interés que aplican se ha abaratado considerablemente.

 

Por ello, no está de más que, antes de contratar hipotecas para primera vivienda, el consumidor conozca exactamente cómo funcionan cada uno de estos tipos de préstamos (los fijos y los variables) para poder decidir cuál se adapta mejor a sus necesidades.

 

 

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Hipotecas para primera vivienda con interés variable

 

En este tipo de hipotecas, el interés que pagará el consumidor es el resultado de la suma de dos elementos: un índice de referencia (en la mayoría de los casos, el euríbor a 12 meses) más un diferencial, que es un porcentaje fijado por cada entidad. Este interés se suele revisar una o dos veces al año: es decir, con la regularidad que se determine en el contrato hipotecario, la entidad pasará a aplicar el nuevo valor que tenga el índice de referencia utilizado. Por tanto, si ese índice ha subido, el interés a pagar será mayor y viceversa.

 

En España, la mayoría de las hipotecas para primera vivienda con tipo de interés variable utilizan como índice de referencia el euríbor a 12 meses. Este indicador muestra el interés que un conjunto de entidades europeas cobra por prestarse dinero entre sí a un plazo de un año. El euríbor cerró febrero de 2016 en negativo, la primera vez en su historia que descendía por debajo de cero. Sin embargo, hay que tener en cuenta que, en otras ocasiones, ha llegado a dispararse por encima del 5%, como ocurrió en 2008. Por ello, antes de contratar hipotecas para primera vivienda con interés variable, es recomendable que el consumidor realice una serie de cálculos: lo fundamental es que estime a cuánto ascendería su cuota mensual si el euríbor volviera a máximos históricos para determinar si su economía familiar sería capaz de asumir ese incremento.

 

Hipotecas para primera vivienda con interés fijo

 

Al contrario de lo que sucede con las hipotecas para primera vivienda con interés variable, las que tienen un interés fijo siempre cobrarán el mismo “precio” al consumidor por dejarle dinero. Es decir, este tipo de préstamos para la compra de un inmueble habitual cobra el mismo interés durante todo el período de amortización, lo que evita que el consumidor pueda verse perjudicado por los posibles vaivenes del euríbor.

 

Hasta hace no mucho tiempo, las hipotecas para primera vivienda con interés fijo solían aplicar mayores comisiones que las variables. Además, era habitual que su plazo máximo de amortización fuera menor y que permitieran financiar un porcentaje del valor de la vivienda más reducido. Sin embargo, con la reactivación de la oferta de este tipo de hipotecas, las entidades han empezado a igualar sus condiciones y ya es posible encontrar algunos préstamos de este tipo con condiciones similares a las que aplican las hipotecas de interés variable.

 

¿Interesan las hipotecas para primera vivienda de tipo mixto?

 

Las hipotecas para primera vivienda de tipo mixto son préstamos hipotecarios en los que se combinan las características de las hipotecas fijas y las variables. En la práctica, eso significa que una hipoteca mixta cuenta con un período en el que se aplicará un interés fijo y otro plazo en el que el interés será variable (normalmente, euríbor más un diferencial).

 

Además, este tipo de préstamos también “toman prestado” algunos otros rasgos de las hipotecas a tipo fijo, como la posibilidad de que se aplique una comisión específica llamada “compensación por riesgo de tipo de interés”. Este cargo solo se aplica en caso de que el consumidor decida cancelar su hipoteca de forma anticipada durante el período fijo y, por el nivel al que se sitúen los tipos de interés, esa operación pudiera hacer perder dinero a la entidad. En algunos casos, como la Hipoteca Mixta de Bankinter, esta comisión sí se podría aplicar.

 

A la hora de saber si las hipotecas para primera vivienda de tipo mixto pueden merece la pena, hay que tener en cuenta una primera cuestión. Hasta hace no mucho tiempo, había una característica diferencial de las hipotecas fijas y mixtas que servía como primer filtro para saber si eran convenientes o no para un consumidor: el porcentaje máximo que financiaban. Normalmente, las hipotecas para primera vivienda fijas/mixtas que había en el mercado  financiaban un porcentaje menor que las de tipo variable (alrededor de un 60-70%). Por tanto, si un consumidor no tenía suficientes ahorros, ya podía descartar esta opción. Además, las comisiones de las hipotecas fijas/mixtas también solían ser superiores a las de los préstamos de tipo variable.

 

Sin embargo, a día de hoy, con la reactivación del mercado de las hipotecas fijas/mixtas, este tipo de condiciones se han ido igualando con las que tienen las hipotecas a tipo variable.

 

Por tanto, a la hora de saber si este tipo de préstamos nos convienen o no, el consumidor debería hacerse dos preguntas: ¿cómo creo que va a evolucionar el euríbor? y ¿me compensa (o compensa a mis finanzas familiares) pagar ahora una cuota más alta que la que pagaría con una hipoteca a tipo variable a cambio de disfrutar de la seguridad que me ofrecen las fijas o mixtas?

 

¿Qué aspectos hay que analizar para conseguir las mejores hipotecas para primera vivienda?

 

Las hipotecas para primera vivienda son productos complejos: su coste no solo estará determinado por el tipo de interés que fije cada entidad. Además, habrá que tener en cuenta otras cuestiones, como las comisiones o la vinculación para analizar cuál es el desembolso final que habrá que hacer para poder acceder a uno de estos productos de financiación. Asimismo, hay elementos como el plazo máximo de amortización o las garantías que será esencial examinar para saber si estamos ante el producto que mejor se adapta a nuestras necesidades.

 

1. El interés

 

El interés de las hipotecas para primera vivienda es el indicador que muestra cuál es el “precio” que el consumidor tendrá que pagar a su entidad por recibir dinero prestado, a devolver en un determinado período de tiempo. La mayoría de las hipotecas que se firman en España suelen disponer de un interés variable (es decir, determinado por la suma del euríbor más un indicador establecido por cada entidad), aunque también se pueden contratar préstamos hipotecarios con un interés fijo o mixto.

 

2. La vinculación

 

Para conseguir el interés que inicialmente aplican las hipotecas para primera vivienda, los bancos suelen exigir que el cliente contrate un paquete de productos extra, que suele incluir seguros, cuentas nómina y otros productos de ahorro, o planes de pensiones, entre otras opciones. Tener en cuenta este tipo de vinculaciones es importante por dos motivos: el primero, porque muchos de estos requisitos suponen un gasto adicional para el consumidor, lo que aumentaría el coste final de una hipoteca; y el segundo porque, en caso de no poder asumir estos gastos, el interés de una hipoteca subiría automáticamente y, con ello, la cuota que el cliente paga mes a mes.

 

3. Las comisiones

 

Las hipotecas para primera vivienda pueden tener una serie de gastos y comisiones. Las que habría que abonar al contratar el préstamo serían las comisiones de estudio y apertura. La primera de ellas permite compensar al banco por los gastos que implican las gestiones que realiza para comprobar la solvencia del futuro hipotecado: es decir, para chequear si (en función a sus ingresos, deudas pendientes, etc.) será capaz de afrontar el pago del préstamo. Por su parte, la comisión de apertura se cobra por los trámites que la entidad tendrá que realizar para poner a disposición del cliente el dinero que haya solicitado.

 

Al final de la vida del préstamo es posible que el consumidor tenga que hacer frente a una comisión adicional: la comisión por desistimiento. Este cargo se aplica cuando el cliente decide cancela anticipadamente su hipoteca y permite compensar al banco, que dejará de recibir unos ingresos que se deberían haber generado en caso de que el préstamo hubiera terminado de abonarse en la fecha en que estaba previsto. Si la cancelación anticipada se produce en los cinco primeros años de vida de la hipoteca, la entidad no podrá cobrar más del 0,5%; a partir de entonces, el máximo que podrá aplicarse será del 0,25%.

 

4. El plazo máximo de amortización

 

Es el período de tiempo que un banco ofrece a su cliente para que pueda devolver la deuda pendiente que tiene. En las hipotecas para primera vivienda, este plazo suele ser más largo que en aquellas que están destinadas a la compra de una segunda residencia. La mayoría de las ofertas suelen disponer de un máximo de 30 años, pero hay algunas en las que se puede llegar hasta los 40.

 

5. El porcentaje máximo de financiación

 

Este indicador permite saber qué cantidad de dinero se podrá solicitar al banco, con respecto al valor total que tiene la casa que se desea comprar. En la mayoría de los préstamos hipotecarios que hay en el mercado, la cifra que se podrá pedir se expresa en forma de porcentaje sobre el valor de tasación o el valor de compraventa del inmueble correspondiente (normalmente, el menor de los dos). En las hipotecas para primera vivienda, ese porcentaje suele ser mayor que en aquellos préstamos diseñados para adquirir una segunda residencia.

 

6. Los ingresos mínimos del solicitante

 

Algunas hipotecas de primera vivienda no requieren que el solicitante disponga de unos ingresos determinados o, como mucho, le requieren que esas ganancias sean iguales a la cuota que tendrá que pagar mes a mes. Sin embargo, en otros casos, es posible que el banco fije unos ingresos mínimos como requisito para poder acceder a su oferta en las condiciones publicitadas. A la hora de analizar esta cuestión, es importante fijarse en si los ingresos mínimos se refieren a un solo solicitante, o si pueden ser el resultado de la suma de lo que ganen todos los  titulares de la hipoteca al mes.

 

7. Las cláusulas del contrato

 

Son disposiciones que pueden alterar el funcionamiento normal de un contrato hipotecario. En los últimos años, se hicieron muy conocidas las llamadas “cláusulas suelo”: es decir, una disposición que impedía que el cliente pudiera beneficiarse de las bajadas del euríbor, ya establecían un interés mínimo que el usuario final tendría que pagar, pese a que la suma del índice de referencia y el diferencia dieran como resultado una cifra menor.

 

8. Las garantías adicionales

 

En las hipotecas para primera vivienda, el propio inmueble para el que se solicitará financiación actúa como garantía. Sin embargo, es posible que las entidades soliciten algún elemento adicional, sobre todo si el dinero que se va a solicitar es muy similar al valor que tiene la casa que se desea comprar.

 

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¿Merece la pena vincularse con el banco a la hora de contratar hipotecas para primera vivienda?

 

A día de hoy, todas las hipotecas para primera vivienda que se comercializan exigen la contratación de un mínimo de tres productos y/o servicios vinculados para que el consumidor pueda beneficiarse del diferencial más bajo que oferta la entidad.

 

A cierre de noviembre de 2015, los datos que ofrecían las entidades financieras a través de sus páginas web permitían llegar a las siguientes  conclusiones:

 

El diferencial mínimo que ofrecen las hipotecas para primera vivienda a día de hoy es, de media, del 1,23%.

 

Para acceder a este diferencial mínimo se exige la contratación media de 4,6 productos vinculados. Lo más frecuente es que se exijan un total de cinco productos: 17 hipotecas así lo hacen. A continuación, lo más habitual es encontrarse con ofertas que requieren que el cliente se haga con tres productos (seis ofertas) o con cuatro (otras seis ofertas). Por último, lo menos frecuente son aquellos casos donde las exigencias superan son de seis productos, o más, con cuatro ofertas.

 

Si no se contratan productos vinculados, el diferencial que aplican las hipotecas para primera vivienda asciende, de media, al 2,15%: es decir, la diferencia entre el diferencial “con” productos vinculados  y “sin” es de 0,92 puntos porcentuales.

 

Traducido a cifras “reales” (tomando como referencia el euríbor del mes de octubre de 2015 y los últimos datos sobre hipotecas publicados por el INE) llegaríamos a la conclusión de que un consumidor pagaría casi un 10% más por su préstamo si no contrata productos vinculados: cada mes, la cuota media de un hipotecado con vinculación sería de  476,12 euros, mientras que si decidiera no vincularse, tendría que pagar 521,33 euros, es decir, 45,21 euros más al mes. Al año, la cuota anual media con vinculación sería de 5.713,44 euros, mientras que sin vinculación sería de 6.255,96 euros, unos 543 euros más. Finalizada la vida de la hipoteca (con 21 años de media, según el INE), el pago total con vinculación sería de 119.982,24 euros, mientras que sin vinculación sería de 131.375,16 euros, es decir, casi 11.400 euros más.

 

Con respecto a la evolución que han tenido las exigencias sobre vinculación de las hipotecas para primera vivienda, merece la pena destacar que es considerablemente mayor que la que se pedía hace algunos años. Lo normal hasta hace no mucho tiempo era que, como mucho, los bancos exigieran domiciliar la nómina y contratar el seguro de hogar (el básico, contra incendios) que es el único obligatorio (hay que tener en cuenta que la ley obliga a que el hipotecado tenga uno, pero no necesariamente contratado con su banco). Sin embargo, actualmente lo mínimo es contratar tres productos (habitualmente, nómina, seguro de hogar y seguro de vida) y que podemos llegar hasta los 6-7 productos vinculados.

 

Hay un motivo fundamental que explica este cambio de tendencia en lo que respecta a las exigencias de vinculación de las hipotecas para primera vivienda: la necesidad de que tiene la banca de ganar dinero a través de la concesión de créditos.

 

En primer lugar, hay que tener en cuenta que el negocio tradicional de las entidades es captar ahorros de los clientes y prestárselo a otros. En los últimos años, la concesión de créditos (tanto hipotecarios, como personales) ha caído drásticamente y, pese a la progresiva recuperación, todavía sigue siendo bajo si lo comparamos con los años previos a la crisis.

 

En este contexto se hace necesario ganar clientes pero, además, los tipos de interés están en niveles muy bajos: por tanto, el “precio” que cobran los bancos por sus hipotecas para primera vivienda ha ido cayendo: es decir, el diferencial se ha ido reduciendo. Ese diferencial es una de las vías que las entidades tienen para ganar dinero con la concesión de hipotecas y ahí los márgenes están muy ajustados.

 

¿Qué alternativas les quedan para lograr ingresos? Las comisiones y los productos vinculados, que se han convertido en las dos grandes bazas de los bancos en este momento.

 

En cuanto al tipo de vinculaciones que suelen exigir las hipotecas para primera vivienda, se podría hablar de un “paquete básico” estaría integrado por tres productos:

 

1) La domiciliación de la nómina: en este sentido, podemos encontrarnos con ofertas que solo exigen que el salario domiciliado sea –como mínimo- equivalente a la cuota de la hipoteca, pero en otros nos encontramos con una “barrera mínima” bastante elevada, que puede llegar a superar los 2.000 euros.

 

2) La contratación de un seguro de hogar a través de una aseguradora propiedad del banco y en el que, normalmente, la entidad figurará como primer beneficiario de la póliza: de esa forma, la entidad se asegura ante cualquier cosa que ocurra.

 

3) La contratación de un seguro de vida por, al menos, el 50% del valor de la hipoteca: al igual que en el caso anterior, es una forma de garantizar que, si sucede algo al hipotecado, el banco recuperará su dinero.

 

No obstante, más allá de estos tres productos, lo más habitual es que las hipotecas para primera vivienda tenga unos cinco productos vinculados, entre los que suelen figurar: la domiciliación de recibos, la contratación de tarjetas con las que habrá que hacer un determinado importe de compras al año, o la contratación de seguros de protección de pagos, entre otros.

 

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