Todo lo que necesitas saber sobre las hipotecas para compra de vivienda

 

Comprar un inmueble suele ser la finalidad más común con la que los usuarios solicitan un préstamo hipotecario. Ahora bien, en el mercado no solo se pueden encontrar hipotecas para compra de vivienda. Existen otras muchas tipologías y merece la pena conocer cómo funcionan unas y otras para saber, realmente, cuál es el producto que mejor se adapta a las necesidades del consumidor en cada momento.

 

¿Qué son las hipotecas para compra de vivienda?

 

En general, las hipotecas son un tipo de préstamos con unas características muy específicas: tienen un plazo de devolución largo (puede llegar hasta los 30 o 40 años) y cuentan con la garantía de una vivienda que se “hipoteca” a favor del banco. De esta forma, si un consumidor no pudiera hacer frente al pago de su deuda, ese inmueble serviría a la entidad para recuperar el dinero pendiente o, al menos, parte de él.

 

La gran mayoría de la oferta disponible hoy en día está compuesta por hipotecas para compra de vivienda: es decir, préstamos que permiten que el usuario disponga de dinero para comprar un inmueble a cambio de devolver esa cantidad en un plazo acordado y con unos intereses añadidos.

 

Ahora bien, no hay que olvidar que esta no es la única posibilidad que ofrecen los préstamos hipotecarios. Dentro de las hipotecas para la compra de vivienda se pueden encontrar distintas tipologías y, más allá de esta categoría,  existen otro tipo de préstamos hipotecarios que permiten cubrir otras necesidades del consumidor relacionados con la financiación inmobiliaria.

Compra de vivienda

Hipotecas para compra de vivienda y otras finalidades

 

Adquirir un inmueble suele ser la finalidad más común con la que un usuario solicita una hipoteca. Ahora bien, existen otros objetivos alternativos en los que un préstamo hipotecario se utiliza con solución de financiación, como la reunificación de deudas o la rehabilitación de un inmueble que ya es propiedad del consumidor.

 

En algunos casos, las entidades financieras disponen de un amplio catálogo en el que, además de hipotecas para compra de vivienda, cuentan con otro tipo de préstamos hipotecarios según su finalidad. En otros, los bancos prefieren contar con una sola hipoteca cuyas características y exigencias varían en función de su finalidad.

 

1. Hipotecas para compra de vivienda

 

Las son el tipo de préstamos hipotecario más común en el mercado bancario español. Como su propio nombre indica, permiten financiar la compra de un inmueble a lo largo de un plazo amplio de tiempo: normalmente, hasta 30 años, pero en algunos casos se alargan hasta los 40 años. A cambio de esta financiación, las cobran un interés al usuario, que tendrá que devolverlo junto a la deuda pendiente que haya contraído con su entidad.

 

Dentro de los préstamos para compra de vivienda pueden encontrarse dos tipos: los que permiten financiar la adquisición de una primera vivienda (o vivienda habitual) y los destinados la compra de una segunda residencia.

 

Las habitual son aquellas que están pensadas para adquirir un inmueble en el que el consumidor habitará regularmente. Normalmente, se trata de las ofertas para compra de vivienda que disponen de las mejores condiciones: su interés es el más barato (si se comprara con otras modalidades) y ofrecen los plazos de devolución y el porcentaje máximo de financiación más amplio. A día de hoy, por ejemplo, se pueden encontrar hipotecas para la compra de vivienda habitual por un interés desde euríbor+0,99%, a devolver en un plazo máximo de 40 años y para pedir hasta el 80% del valor de tasación del inmueble (aunque en algunos casos se puede llegar hasta el 100%).

 

En cambio, las hipotecas para la compra de una segunda vivienda suelen tener unas condiciones algo distintas. Su funcionamiento es exactamente igual que el de las habitual, pero su suelen tener un plazo de devolución menor (que ronda los 20-25 años) y permiten pedir un porcentaje menor sobre el valor de tasación (entre el 60 y el 75%, en función de la oferta).

 

Ahora bien, más allá de estas consideraciones generales, hay que tener en cuenta que las condiciones de las hipotecas siempre se pueden negociar con cada entidad. Asimismo, las propias características del cliente, su solvencia y la posibilidad de vincularse con la entidad también tendrán mucho que ver en las características que tenga el préstamo que les ofrezca un banco.

 

2. Hipotecas para autopromoción

 

Frente a las , también existen los préstamos hipotecarios para autopromoción (o de autopromotor), es decir, aquellas ofertas pensadas para quienes quieren construirse su propia casa. En algunos casos, las entidades suelen contar con una oferta propia pensada para esta finalidad y, en otros, simplemente adaptan su oferta de a este objetivo.

 

La principal diferencia entre las hipotecas para compra de vivienda y las de autopromoción es que las segundas exigen unos requisitos determinados para su concesión. En concreto piden que el cliente:

 

- Acredite que es el propietario del terreno donde se construirá el inmueble y como tal debe constar en el Registro de la Propiedad.

 

- Disponga de un presupuesto para la ejecución de la obra.

 

- Que el Ayuntamiento de la localidad donde desee acometer la obra le haya dado la licencia de construcción y que esta ya esté pagada.

 

- Disponga de un proyecto sellado por el colegio de arquitectos correspondiente.

 

En cuanto a sus características, suelen ser muy similares a las de habitual, pero siempre se amoldarán al proyecto que finalmente presente el consumidor.

 

3. Hipotecas para rehabilitación o ampliación

 

Se trata de un tipo de préstamo hipotecario pensado para quienes necesiten un importe elevado para acometer obras de rehabilitación o ampliación de su vivienda. Normalmente, conceden cantidades inferiores a las que ofrecen las (hasta un máximo de 60.000 euros) y plazos de devolución más reducidos (hasta 10 años).

 

Antes de contratar una hipoteca para rehabilitación o ampliación de un inmueble, el consumidor debe saber dos cosas:

 

- La primera, que no es la única alternativa de financiación que puede encontrar en el mercado. Los bancos también ofrecen préstamos personales para la reforma o ampliación de una casa, aunque su importe máximo y plazo de devolución suelen ser inferiores.

 

- Y la segunda, que a la hora de elegir entre un préstamo personal o una hipoteca para la reforma o ampliación de una vivienda es necesario fijarse, sobre todo, en dos aspectos: las comisiones que aplica cada uno de ellos y el interés que van a cobrar.

 

4. Hipotecas para subrogación

 

Frente a las , las hipotecas para subrogación son aquellas que están pensadas para quienes quieran cambiar su préstamo de banco con el objetivo de mejorar sus condiciones. Eso sí, hay que tener en cuenta que no todos los rasgos de un préstamo hipotecario van a mejorar con una subrogación: los únicos que pueden hacerlo son el tipo interés, el plazo de amortización y ciertas características específicas como las comisiones o los productos vinculados que se exige contratar. Sin embargo, hay cuestiones como el importe que no se pueden modificar.

 

Además, hay que tener en cuenta que el banco desde el que se realiza el traslado cobrará, normalmente, una serie de comisiones por realizar el cambio, de forma que se compense, en parte, el dinero que dejaría de ganar, como la comisión por amortización anticipada subrogatoria o la de desistimiento. Por tanto, al igual que sucedería con las , en este caso también hay que echar cuentas y analizar las condiciones de la operación para saber si realmente resulta ventajosa.

 

5. Hipotecas para aumentar los recursos del hipotecado

 

Las también pueden tener una finalidad extraordinaria: pedir una cantidad de dinero adicional para, por ejemplo, acometer una obra en el propio inmueble. En este caso, un consumidor tendría dos opciones: optar por un préstamo personal al uso (cuyo interés podría oscilar entre el 6% y el 10%) o solicitar una ampliación de su hipoteca, lo que le permitiría disfrutar de un interés mucho más reducido (entre el 1% y el 2%).

 

Eso sí, antes de ampliar las hay que tener en cuenta que habrá que pagar unos gastos, entre los que figura la comisión de novación y los costes de gestoría, registro, tasación y el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados.

 

Por tanto, a la hora de elegir entre una ampliación de las habitual y optar por un préstamo personal siempre hay que echar cuentas y no quedarse solo en el tipo de interés de cada opción. Aunque lo normal es que la ampliación sea más económica, hay que calcular cuál es el coste final de cada operación y, sobre todo, ver qué opciones de financiación nos ofrece cada banco para poder financiar el gasto que se quiere acometer.

 

6. Hipotecas para reunificación de deudas

 

Cuando un consumidor tiene distintas deudas pendientes (por ejemplo, su hipoteca, un préstamo personal, los pagos de una tarjeta de crédito, etc.) es posible que se vea en dificultades para poder afrontar todos sus compromisos de forma puntual. En estos casos, es posible solicitar al banco que reunifique todas las deudas en una utilizando como base las hipotecas, una alternativa que no solo le permitiría ampliar el margen temporal para devolver la deuda pendiente (con lo que el impacto sobre sus finanzas personales sería menor) sino que posibilitaría que solo tuviera que pagar una única cuota.

 

Para poder reunificar las deudas en una hipoteca se puede optar por dos alternativas: acudir a un intermediario financiero que negociará con el banco que nos ha concedido la hipoteca o acudir directamente a la entidad y tratar de llegar a un acuerdo para que la operación llegue a buen puerto.

 

Si se opta por esta segunda solución, el usuario siempre debe tener cuenta que la entidad la ofrecerá distintas alternativas:

- Ampliar las habitual: es decir, aumentar la cantidad que se había concedido inicialmente.

- Conceder una segunda hipoteca en la que se incluyan todas las deudas pendientes, con los gastos de tramitación que ello implica.

- Cancelar las y conceder una nueva, una operación que también estaría sujeta a múltiples gastos de constitución y, además, al pago de una serie de comisiones.

 

Como sucede con cualquier otra hipoteca, en este caso, hay que analizar cada una de las alternativas que proponga el banco y echar cuentas para saber qué opción es la más barata para el consumidor.

Compra de vivienda

¿Qué aspectos hay que analizar antes de pedir hipotecas para compra de vivienda?

 

A la hora de elegir un préstamo es necesario analizar una serie de aspectos que permitirán que el consumidor encuentre la opción  que mejor se adapte a sus necesidades. Lo normal es que el usuario suela fijarse, sobre todo, en el interés y en las comisiones, pero existen otros muchos elementos que hay que considerar en las hipotecas para compra de vivienda. Estos son los más importantes:

 

1. El tipo de interés: es el precio que se paga por recibir financiación. Es decir, cuando un banco presta dinero a un usuario lo hace a cambio de que la deuda sea devuelta en un plazo de tiempo determinado y junto a un dinero extra. En las hipotecas para compra de vivienda, lo habitual es que las hipotecas para compra de vivienda cobren un interés variable que se calcula teniendo en cuenta dos elementos: un índice de referencia que se actualiza cada seis o 12 meses (normalmente, los préstamos para compra de vivienda utilizan el euríbor) y un diferencial, que es una tasa fija que determina cada banco. Esa tasa (denominada “diferencial”) es la que determinará si el interés que ofrece una entidad es más barato que el de otra.

 

2. Las comisiones de apertura y estudio: las hipotecas para compra de vivienda conllevan el pago de una serie de comisiones durante su contratación, a lo largo de la vida del préstamo y cuando se finiquita la operación. Cuando un usuario contrata hipotecas para compra de vivienda es posible que tenga que afrontar dos comisiones. La primera de ellas es la comisión de apertura, que es un porcentaje sobre la cantidad solicitada al banco. Este cargo permite sufragar los gastos derivados de poner el dinero a disposición del cliente y de la formalización de la operación, y ronda el 0,5%-1%.

 

La segunda comisión de las es la de estudio. Este cargo sirve para pagar las gestiones o los análisis que la entidad tenga que realizar para averiguar si el futuro hipotecado es realmente solvente y para determinar en qué términos se va a cerrar la operación. Si la cantidad pedida no supera los 150.000 euros, suele estar incluida en la comisión de apertura.

 

3. La compensación por desistimiento: este cargo solo se aplicará si el cliente quiere cancelar las hipotecas para compra de vivienda de forma anticipada. Es decir, si el usuario dispusiera de una cantidad extra que puede adelantar para finiquitar su préstamo antes de tiempo tendría que pagar unos gastos para compensar a su banco por los intereses que dejaría de cobrar al cancelarse la operación. La normativa actual establece ciertos límites a esta comisión de las hipotecas para compra de vivienda: si la cancelación anticipada se produce en los cinco primeros años de vida de la hipoteca podrá aplicar hasta un 0,5% y, si se hace durante el resto del plazo, el tope estará en el 0,25%.

 

4. Los productos vinculados: la mayoría de las hipotecas para compra de vivienda aplican un determinado interés de partida que se puede abaratar si el cliente contrata varios productos extra con el banco o si utiliza ciertos servicios. Por ejemplo, una oferta podría partir de euribor+2,25% y abaratarse hasta el 1,25% si el usuario domicilia su nómina, contrata un seguro de vida y una póliza de hogar.

 

Antes de contratar estos productos vinculados, el usuario debe tener en cuenta dos cuestiones. La primera, que si en algún momento decidiera prescindir de alguno de ellos (por ejemplo, porque no pudiera asumir su coste) el interés de su hipoteca volvería a aumentar automáticamente, lo que impactaría en la cuota que paga mes a mes a su banco.

 

La segunda, que algunos de estos productos adicionales suponen un gasto extra que pueden hacer que el precio real (o el impacto de las sobre sus finanzas personales) aumente. Por ejemplo, hay ofertas que requieren que se abra un plan de pensiones al que se realicen unas aportaciones mínimas al año, o que exigen que se contraten tarjetas que tienen una cuota anual y con las que se deberá realizar un determinado gasto. Por todo ello, es necesario hacer cuentas y determinar si la contratación de productos vinculados para abaratar el interés de una hipoteca realmente merece la pena.

Compra de vivienda

5. Las cláusulas: las cláusulas son una serie de disposiciones que aparecen en los contratos de las hipotecas para compra de vivienda (y en otras tipologías de préstamo hipotecario) y que afectan a su funcionamiento. En algunos casos, como sucede con las cláusulas suelo (que impiden que el consumidor se beneficie de las bajadas del euríbor para abaratar su cuota), estas cláusulas pueden tener un importante impacto sobre el coste final del préstamo. Por tanto, hay que analizarlas con detenimiento y, ante cualquier duda, preguntar a la entidad o a un experto independiente sobre sus implicaciones.

 

6. El porcentaje máximo de financiación: es lo que determina cuánto dinero se podrá pedir a la entidad. En las hipotecas para compra de vivienda, normalmente suele concederse hasta un 80% del valor de tasación o de compraventa del inmueble que se desee adquirir, aunque el algunos casos se llega a conceder hasta el 100%. Cuando lo que se quiere comprar es una segunda residencia (en lugar de una residencia habitual) es probable que ese porcentaje sea algo menor: entre el 60% y el 75%.

 

Este aspecto es determinante para que el consumidor pueda calcular cuánto dinero tendría que tener ahorrado para poder comprar una determinada vivienda. A la cantidad restante (la que no concede el banco) habría que sumar los gastos derivados de la formalización del préstamo y de la adquisición del inmueble, como los de notaría, registro y gestoría, o los impuestos (que además varían de una comunidad autónoma a otra).

 

7. El plazo máximo de amortización: es el período de tiempo que se acuerda con el banco para poder devolver el préstamo solicitado. En las hipotecas para compra de vivienda lo normal es que se alargue hasta los 30 años. Incluso, se pueden encontrar algunas ofertas que dan la posibilidad de reintegrar la deuda hasta en 40 años. Ahora bien, hay que tener en cuenta que, si lo que se desea comprar es una segunda vivienda, es posible que el plazo se reduzca: normalmente, en estos casos, el período máximo ronda los 15-20 años.

 

8. Los ingresos mínimos requeridos: algunas hipotecas para compra de vivienda requieren que el futuro hipotecado disponga de unos ingresos mínimos determinados para concederle el préstamo. De alguna forma se trata de una manera de asegurarse que su solvencia es suficiente para poder afrontar la deuda que adquiere con la entidad.

 

En otras ocasiones, es posible que las no exijan una cifra mínima como punto de partida, pero que sí rebajen el coste del préstamo si el cliente acredita unos ingresos determinados. Es decir, un banco podría reducir el diferencial de las si el titular (o titulares de la hipoteca) se comprometen a garantizar unos ingresos mínimos regulares de una cierta cuantía. En casos como estos, el consumidor debe ser especialmente cuidadoso ya que, si un día se quedara en el paro o si cambiara de trabajo y sus ingresos fueran menores, el diferencial de su hipoteca volvería a aumentar y, con ello, la cuota que paga mes a mes.

 

9. Las garantías adicionales: la garantía de un préstamo hipotecario es la propia vivienda que se va a adquirir con el dinero que la entidad ofrece a su cliente. Sin embargo, es posible que el banco no se conforme con esto y pida alguna garantía extra. Eso es habitual, sobre todo, cuando las hipotecas para compra de vivienda se solicitan por un importe similar al precio real de la casa que se desea comprar.

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