Simulador de revisión de hipoteca: ¿cómo calcular cuánto sube tu cuota con el euríbor?

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Para calcular cuánto te subirá la cuota de tu hipoteca solo necesitarás dos cosas: un simulador de revisión de hipoteca y tener a mano algunos datos básicos como la deuda y el plazo de devolución pendiente, el interés que te cobra el banco y las previsiones a corto y medio plazo del euríbor.

Calcular cuánto subirá la cuota de hipoteca en la próxima actualización que haga tu banco es tan sencillo como acudir a algún simulador de revisión de hipoteca e introducir en él algunos de los datos clave que te pida: normalmente, la deuda pendiente, el número de cuotas que te quedan por abonar, el interés que estás pagando actualmente y el interés futuro que pagarás una vez se realice la revisión, que será el diferencial de tu hipoteca más la previsión del euríbor para los próximos meses.

El imparable ascenso del euríbor desde abril del 2022 se ha convertido en un quebradero de cabeza para los muchos hipotecados a tipo variable que hay en España, ya que ven con temor como se acerca una subida en la cuota mensual que abonan. Para que puedas entender cómo es el proceso de revisión que realiza el banco y anticiparte a la subida, en Kelisto te explicamos todo el procedimiento y ofreciéndote distintas soluciones. Una de ellas es utilizar el simulador de hipotecas de Kelisto y consultar nuestras publicaciones sobre el valor que registra el euríbor para que tus cálculos sean más precisos. No obstante, si crees que la mejor opción es pasarte a una hipoteca fija y estar más tranquilo, puedes ver cuál es la mejor oferta de subrogación de hipoteca y/o apoyarte en nuestro servicio de bróker hipotecario, con el negociaremos con los bancos para conseguirte el mejor precio y te acompañaremos durante todo el proceso de contratación, totalmente gratis.

¿Qué es una revisión de hipoteca?

Una revisión de hipoteca es la operación que realizan los bancos para actualizar el valor del índice de referencia al que está supeditado un préstamo hipotecario a tipo variable. En dicho proceso hay un par de cuestiones básicas que hay que tener en cuenta:

  • El índice de referencia: se trata del valor que se utiliza para actualizar los tipos de interés en los préstamos hipotecarios a tipo variable. Lo más común en España es que este índice sea el euríbor a 12 meses, pero no tiene por qué ser así. De hecho, algunas hipotecas variables están o estaban referenciadas a otro tipo de índices alternativos como el IRPH
  • El número de revisiones: en términos generales, el número de revisiones más común es o bien cada seis meses o cada 12 meses, según la Asociación Hipotecaria Española. Para conocer tu caso, debes acudir a la escritura de tu hipoteca y ver la fecha en la que se llevará a cabo la revisión hipotecaria, ahí también podrás ver el mes (o los meses) en el que se llevará a cabo dicha revisión. 

En resumen, debes tener en mente que la revisión de tu hipoteca fija es la operación en la que el banco te aplica el valor del euríbor en ese momento y que se realiza o bien de manera semestral o anual.

¿Cómo calcular cuánto subirá la cuota con el euríbor?

Para calcular cuánto te subirá la cuota con el euríbor debes hacer algunas operaciones sencillas teniendo en cuenta las siguientes variables: 

  • Capital pendiente: se trata del importe que te queda por pagar de la hipoteca. Para que el cálculo pueda ser lo más exacto posible lo mejor es indicar la cantidad justa en el momento de realizar la revisión.
  • Plazo pendiente: normalmente, los plazos se suelen tomar en años, pero en este caso para que el cálculo sea exacto se usan como referencia los meses o cuotas pendientes, ya que si la revisión es semestral quizás no cuadrarían bien con el tiempo en años.
  • Diferencial: el porcentaje o puntos que se suman al índice de referencia para obtener el tipo de interés del préstamo hipotecario.
  • Euríbor: por último, deberás tomar el valor mensual de euríbor (del mes en cuestión en el que se vaya a producir la revisión) y sumarlo al diferencial para así obtener el tipo de interés total que se aplica sobre tu hipoteca. 

Una vez tengas esos datos no solo podrás obtener la nueva cuota mensual que deberás asumir una vez se haga la revisión de tu hipoteca, sino que también podrás compararla con la actual para saber de cuánto es la subida y si puedes afrontarla sin poner en riesgo tu situación económica.

¿Cómo utilizar un simulador de revisión de hipoteca?

La utilización de un simulador de revisión de hipoteca o simplemente la de un simulador de hipoteca es muy sencilla: basta con introducir los datos que nos pide, que suelen ser los anteriores, y la herramienta automáticamente nos devuelve una simulación sobre la cuota mensual que deberemos pagar dada la cifra actual del euríbor. Obviamente, cada herramienta tiene unas particularidades y hay casos en los que te pueden pedir un tipo de información de la que otros prescindan, pero a grandes rasgos utilizar este tipo de herramientas es tan fácil como rápido.

Para que puedas ver en detalle cómo funcionan algunos de los más populares y completos que hay en Internet, en Kelisto te los mostramos a continuación.

Simulador de revisión de hipoteca del Banco de España 

El simulador de hipoteca del Banco de España es uno de los más utilizados en la red, debido tanto a que se trata del regulador bancario y, por tanto, es una autoridad en este tema como a que  es uno de los más completos. En este caso, la herramienta del organismo bancario nos pide la misma información que si fuéramos a calcular un préstamo normal:

  • El capital inicial, que en este caso será el capital que todavía nos queda por pagar.
  • El tipo de interés que se aplica, que será la suma del valor mensual del euríbor y el diferencial que se aplica.
  • Los plazos pendientes, los cuales siempre es mejor poner en mensualidades.

Una vez rellenados todos esos campos, el simulador de hipoteca del Banco de España te devuelve la nueva cuota que deberás pagar una vez se haya hecho la revisión. Además, dicha herramienta también te proporcionará lo que se conoce como un cuadro de amortización, una tabla que te informa de cómo se distribuyen los pagos del capital y de los intereses cada mes.

Simulador de revisión de hipoteca de Bankinter

A diferencia de lo que ocurre con el simulador de hipoteca del Banco de España, Bankinter sí tiene un simulador de revisión de hipoteca específico para ello. En este caso, su funcionamiento es similar al de un simulador de hipotecas normal, ya que para obtener la nueva cuota mensual que deberás abonar una vez te hayan revisado el préstamo, la entidad te pide introducir la cuota actual, el capital  y las mensualidades pendientes y el tipo de interés (que resulta de sumar el euríbor más el diferencial).

Con ello, no solo obtendrás la nueva cuota mensual, sino que también podrás comprobar la diferencia entre una cuota y otra tanto en euros como en porcentaje. De esta manera, podrás anticiparte y equilibrar tus finanzas personales para que la subida no se convierta en un problema.

Simulador de hipotecas de Kelisto

Otra opción muy completa que puedes utilizar a la hora de calcula la nueva cuota de tu hipoteca variable es el simulador de hipotecas de Kelisto. La herramienta es similar a la del Banco de España, ya que no se trata específicamente de un simulador de revisión de hipoteca, sino de un simulador de hipotecas simple, pero que te permitirá no solo descubrir en cuanto subirá tu cuota tras la revisión, sino que también te ofrece otras opciones, como la de comparar hipotecas o la posibilidad de encontrar ayuda si quieres cambiarte de hipoteca o pasarte a una fija.

En cuanto a los datos a rellenar, deberás seguir los mismos pasos que en una simulación básica, pero poniendo los datos del momento de la revisión, es decir:

  1. Debes introducir el valor de la vivienda.
  2. En lugar de introducir ahorro del que dispones pon la cantidad que hayas abonado ya por la vivienda, incluidos los ahorros aportados.
  3. Debes marcar la casilla de hipoteca variable.
  4. Selecciona el tipo de interés de la hipoteca, en este caso será el del diferencial más el nuevo valor del euríbor.
  5. Señala el plazo pendiente. 

Con ello, obtendrás la nueva cuota a la que tendrás que hacer frente una vez se produzca la revisión. Pero las posibilidades que te ofrece el simulador de hipotecas de Kelisto no terminan ahí, ya que tienes acceso a un número de teléfono gratuito (o link al proceso de ayuda a través del botón ‘analiza mi caso’) desde el que podrás acceder a nuestro servicio de bróker hipotecario, con el que nuestros expertos te asesorarán e incluso pelearán por conseguirte la mejor oferta sin coste alguno si lo que estás buscando es cambiar de hipoteca para pagar menos o cambiarte a una fija para tener más seguridad.

Revisión anual o semestral: ¿Cuál es mejor?

Las revisiones en la cuota de tu hipoteca variable se realizan o bien de forma semestral o de forma anual y pese a que se puede creer que da igual cuál sea la formulada elegida, en realidad cada una tiene sus pros y sus contras en función de la situación actual. Así, el principal factor que favorece o perjudica la temporalidad de la revisión es el euríbor: en concreto, cuando el índice tiene tendencia creciente, como ha ocurrido en el último año y medio, la mejor opción es siempre la anual. Por su parte, cuando el euríbor inicie su bajada, una fase que puede llegar próximamente, la revisión semestral será mucho más beneficiosa para nuestros intereses.

No obstante, tampoco debes preocuparte demasiado por estas diferencias. Al fin y al cabo, ten en cuenta que los pagos de una hipoteca se distribuyen en un plazo muy largo, de media el INE cree que está cerca de los 25 años, por lo que a lo largo de ese tiempo el euríbor puede subir, bajar o estancarse. Es decir, habrá veces en las que los cambios nos favorezcan y momentos en los que nos perjudiquen. Aun así, si podemos elegir es mejor siempre escoger la opción que más se ajuste a la situación actual del euríbor para aprovecharnos de ello.

¿Puedo cambiarme a una hipoteca fija?

Por supuesto, si una vez que has aprendido a calcular la cuota resultante de la revisión de tu hipoteca te asusta el resultado o te da miedo pensar en la siguiente, siempre puedes cambiarte a una hipoteca fija, con la que siempre pagarás la misma cuota independientemente de la evolución del euríbor. Si es así, debes saber que puedes cambiar el tipo de una hipoteca de variable a fijo de tres formas distintas: haciendo una novación (una operación con la que podrás cambiar las condiciones de tu hipoteca), mediante una subrogación, o lo que es lo mismo, optando por cambiar tu hipoteca de banco, o cancelar tu actual hipoteca y contratar una nueva.

El cuanto a los costes que tendrás que asumir por el cambio, debes saber que varían en función de la opción elegida, de cuándo firmaste tu hipoteca o si tu banco está adherido al código de buenas prácticas que aprobó el Gobierno a finales del 2022.  

Gastos de cambiar una hipoteca variable a fija (válida para 2023)

GASTOSNOVACIÓNNOVACIÓN (EN €)SUBROGACIÓNSUBROGACIÓN (EN €)CANCELACIÓN Y APERTURA DE UNA NUEVACANCELACIÓN Y APERTURA DE UNA NUEVA (EN €)
ComisionesEn 2023: gratis.
A partir de 2024: 0,05% durante los tres primeros años, y, a partir del cuarto, nada
En 2023: 0€
A partir de 2024: 50€
En 2023: gratis.
A partir de 2024: 0,05% durante los tres primeros años, y, a partir del cuarto, nada
En 2023: 0€
A partir de 2024: 50€
En 2023:

CANCELACIÓN: gratis

APERTURA: El banco puede cobrar lo que quiera (no está limitado por ley).

A partir de 2024:

CANCELACIÓN: El banco puede optar por una de estas dos fórmulas:
1) Máximo del 0,15% durante los 5 primeros años y nada a partir del sexto .
2) Máximo del 0,25% durante los 3 primeros años y nada a partirt del cuarto.

APERTURA: El banco puede cobrar lo que quiera (no está limitado por ley).
En 2023: 0€
A partir de 2024: 150 €
[Para un supuesto de entidad que cobra un 0,15% durante los 5 primeros años por amortización anticipada y que no cobra nada por apertura]
NotaríaLo paga el banco0€Lo paga el banco0€Cancelación: entre 200€ y 500€ (lo paga el cliente)
Apertura: lo paga el banco
500€
RegistroHay volver a inscribirla en en registro
Los costes están bonificados por ley.
80€Lo paga el banco0€Cancelación: es un porcentaje de la cantidad a cancelar; está regulado por ley y el mínimo son 24€.
Apertura: lo paga el banco
24€
GestoríaEs opcional100-150€Lo paga el banco0€Cancelación: depende de cada gestoría, pero ronda los 200-300€
Apertura: lo paga el banco
300€
Tasación*No se efectúa tasación0€Entre 200€ y 500€ (lo paga el cliente)500€Cancelación: NA
Apertura: entre 200€ y 500€ (lo paga el cliente)
500€
IAJDExento0€Exento0€Exento0€
TotalEn 2023: 230€
A partir de 2024: 280€
En 2023: 500€
A partir de 2024: 550€
En 2023: 1.324€
A partir de 2024: 1.474€

Kelisto.es a 02/02/2023. Se ha tenido en cuenta un ejemplo de un préstamo contratado hace dos años, con una deuda pendiente de 100.000 euros y teniendo en cuenta que una entidad cobre las comisiones máximas permitidas por ley (salvo en apertura, donde no cobra nada en el caso de cancelación+apertura). Los cálculos están realizados para casos en los que el banco se haya adherido a las nuevas ayudas a las hipotecas aprobadas en noviembre de 2022.

Recuerda que no solo debes guiarte por estas cifras, sino que puedes ayudarte de ellos para analizar en tu caso cuánto te puedes ahorrar con cada una de las ofertas que estés barajando para hacer el cambio –en caso de que la operación te permita empezar a pagar un interés más bajo- o cuál es la más económica.  Solo así podrás sopesar si los gastos que tienes que asumir valen la pena.

Por último, no olvides que en Kelisto tienes toda la ayuda que necesitas para realizar el cambio: en concreto, ponemos a tu disposición dos herramientas: nuestro comparador de hipotecas fijas –donde puedes cotejar las características de todas las ofertas del mercado e iniciar los trámites para la contratación de la que más te interese- y nuestro ranking mensual de la mejor hipoteca fija, donde seleccionamos, en base a criterios objetivos, la mejores propuestas de los bancos.

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