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Cómo saber si te merece la pena una subrogación de hipoteca

¿Necesitas una hipoteca?

Te ayudamos a conseguirla de forma inmediata
  • Subrogar una hipoteca, es decir, cambiar una hipoteca de banco, puede ser una buena alternativa para mejorar sus condiciones. Sin embargo, la operación puede implicar unos gastos que deberás analizar para saber si realmente te sale a cuenta.

Cambiarte de compañía de telefonía para conseguir una tarifa de móvil más barata o aprovechar la renovación de tu póliza para irte a otra aseguradora no son los únicos movimientos que puedes hacer para ahorrar en tus facturas del hogar. Si tienes una hipoteca, llevártela a otro banco también puede ser una buena oportunidad para mejorar sus condiciones. Eso sí, en este caso, llevarte la deuda a cuestas no te saldrá gratis. Esta operación, que técnicamente se llama subrogación de hipoteca, implica una serie de gastos que debes tener en cuenta para saber si el cambio realmente merece la pena.

Para entiendas todo lo que implica cambiar una hipoteca de banco, los gastos que conlleva  y los cálculos que deberás hacer para ver si realmente te interesa, en Kelisto hemos analizado las cuestiones clave de esta operación.

¿Qué pasos hay que dar para una subrogación de hipoteca?

1. Busca una oferta más atractiva

Como es lógico, antes de hacer una subrogación de hipoteca deberás buscar si hay bancos que te ofrezcan algo mejor a lo que tú ya tienes. Normalmente, las entidades suelen tener ofertas específicas para clientes que quieren llevarse su préstamo a otro banco, como ocurre con el HipoteCambio de Deutsche Bank. Aún así, no es habitual que lo publiciten sus páginas web por lo que, para saber qué condiciones ofrecen tienes dos opciones: ir banco por banco preguntando por sus propuestas, o usar un comparador de subrogación de hipotecas como el que te ofrecemos en Kelisto.

HipoteCambio db (Requisitos Maximos)

Producto HipoteCambio db (Requisitos Maximos) de Deutsche Bank

HipoteCambio db (Requisitos Maximos)

Más detalles
Periodo inicial
12 meses
% máximo concedido
80,0 %
Importe mínimo financiado
-
Importe máximo financiado
-
Comisión estudio
0 €
Comisión cancelación
0 €
Comisión amortización anticipada
0 €
Domiciliar nómina
Contratación seguro vida
Contratación seguro hogar
Contratación plan pensiones
No
Contratación otros
No
Periodo inicial
12 meses
% máximo concedido
80,0 %
Importe mínimo financiado
-
Importe máximo financiado
-
Comisión estudio
0 €
Comisión cancelación
0 €
Comisión amortización anticipada
0 €
Domiciliar nómina
Contratación seguro vida
Contratación seguro hogar
Contratación plan pensiones
No
Contratación otros
No

2. Propón la subrogación al banco que te interese

Cuando encuentres el banco que te hace la mejor oferta, deberás proponerle la operación para que analice si está dispuesto a seguir adelante. Lo normal es que, si tienes un buen perfil de solvencia (es decir, tienes un trabajo estable, pocas deudas, pagas puntualmente los préstamos que tengas pendientes, etc.) y llevas más de tres años con tu actual hipoteca, ninguna entidad te ponga muchas pegas.

3. Pide información a tu banco actual y a la entidad a la que quieras cambiarte

Para poder comparar las condiciones actuales de tu hipoteca y las que tendrías después de la subrogación, es importante que pidas información a tu banco. En concreto, deberás solicitar un cuadro de amortización e información sobre la Tasa Anual Equivalente (TAE) que estás pagando: es decir, teniendo en cuenta la deuda que tienes pendiente, el plazo para devolverla y otros gastos extra (como la comisión de cancelación), cuál es el interés real que vas a abonar. Una vez hayas conseguido estos datos, haz lo mismo con la entidad a la que te quieras cambiar.

4. Espera a que tu banco te de “permiso” para hacer la subrogación

Con todos los datos sobre la mesa, podrás decidir si cambiar tu hipoteca de banco es una buena idea. Ahora bien, aunque hayas llegado a esa conclusión, ten en cuenta que tu periplo no termina aquí. Tu banco no puede impedirte que te marches, pero sí podría hacerte una contraoferta para evitar la subrogación de tu hipoteca. Si su propuesta iguala o mejora la del banco al que te quieras marchar, no te quedará más remedio que quedarte donde estás.

Eso sí, la ley marca unos plazos para poder realizar este baile de propuestas. Cuando comiences con los trámites para subrogar tu hipoteca, el banco al que te quieras marchar comunicará (a través de un notario) a tu actual entidad que te quieres ir y le pedirá los datos de tu préstamo. Desde ese momento, tu entidad tendrá 15 días para anular la operación. Eso sí, también tendrá que hacerlo ante notario y, desde ese instante, tendrá 10 días para presentarte una oferta vinculante que mejore la que te había hecho la competencia.

Subrogación de hipoteca: ¿qué gastos implica?

Para calcular lo que te costará cambiar tu hipoteca de banco, debes tener en cuenta que tendrías que afrontar dos tipos de gastos: las comisiones y los costes asociados a trámites administrativos.

COMISIONES

La mayoría de los bancos suelen cobrar comisiones por subrogación de hipoteca. De esa forma, buscan una compensación por los intereses que tenían previsto cobrar si no te hubieras marchado a otra entidad. Ahora bien, esos cargos están limitados por ley y pueden variar dependiendo de cuándo firmaras tu hipoteca.

Si la hipoteca está firmada antes del 9 de diciembre de 2009

En este caso, la normativa determina que el banco solo podrá cobrarte una comisión de cancelación anticipada (también llamada “comisión por amortización anticipada subrogatoria”) que será, como máximo:

  • El 0,5% del dinero que te queda por devolver, si la hipoteca se contrató después del 27 de abril de 2003.
  • El 1% de lo que quede por devolver, si se firmó antes de esa fecha.

Si la hipoteca se firmó después del 9 de diciembre de 2009

La norma permite que el banco aplique dos comisiones, una de ellas con un límite máximo:

1) Compensación por desistimiento:

  • Un 0,5% de lo que queda por pagar, si la subrogación se produce dentro de los cinco primeros años de vida de la hipoteca.
  • Un 0,25% si la subrogación se produce después.

2) Compensación por riesgo de tipo de interés

Esta comisión solo se aplica en las hipotecas a tipo fijo, siempre que se haya acordado así y solo si se produce una pérdida de dinero para la entidad. También se podría aplicar si tu hipoteca tiene un interés de salida inicial fijo durante los primeros meses y decides realizar el cambio justo en ese plazo inicial. En este caso, no hay máximos.

La gran mayoría de las hipotecas suele cobrar comisiones por realizar una subrogación. Por ejemplo, la Hipoteca Variable BBVA cobra por compensación por desistimiento los máximos que fija la ley: un 0,5% los cinco primeros años y un 0,25% en adelante.

Hipoteca BBVA

Producto Hipoteca BBVA de BBVA

Hipoteca BBVA

Más detalles
Periodo inicial
12 meses
% máximo concedido
80,0 %
Importe mínimo financiado
-
Importe máximo financiado
-
Comisión estudio
0 €
Comisión cancelación
0 €
Comisión amortización anticipada
0,50 %
Domiciliar nómina
Contratación seguro vida
Contratación seguro hogar
Contratación plan pensiones
Contratación otros
No
Periodo inicial
12 meses
% máximo concedido
80,0 %
Importe mínimo financiado
-
Importe máximo financiado
-
Comisión estudio
0 €
Comisión cancelación
0 €
Comisión amortización anticipada
0,50 %
Domiciliar nómina
Contratación seguro vida
Contratación seguro hogar
Contratación plan pensiones
Contratación otros
No

Ahora bien, también es posible encontrar excepciones: la Hipoteca Open de Openbank no cobra ninguna comisión por subrogación, por lo que, si decides cambiarte de banco, solo tendrás que asumir los gastos por trámites administrativos.

Hipoteca Open

Producto Hipoteca Open de Openbank

Hipoteca Open

Más detalles
Periodo inicial
12 meses
% máximo concedido
80,0 %
Importe mínimo financiado
30000,0 €
Importe máximo financiado
-
Comisión estudio
0 €
Comisión cancelación
0 €
Comisión amortización anticipada
0 €
Domiciliar nómina
Contratación seguro vida
No
Contratación seguro hogar
No
Contratación plan pensiones
No
Contratación otros
No
Periodo inicial
12 meses
% máximo concedido
80,0 %
Importe mínimo financiado
30000,0 €
Importe máximo financiado
-
Comisión estudio
0 €
Comisión cancelación
0 €
Comisión amortización anticipada
0 €
Domiciliar nómina
Contratación seguro vida
No
Contratación seguro hogar
No
Contratación plan pensiones
No
Contratación otros
No

COSTES ASOCIADOS A TRÁMITES ADMINISTRATIVOS

Gastos de la nueva tasación

En caso de que la última tasación de tu vivienda tenga una antigüedad de más de seis meses, tendrás que realizar una nueva. Ahora bien, puedes elegir entre hacerla con la empresa tasadora de tu entidad o con la que tú elijas. Los gastos de esta nueva tasación suelen rondar los 300 euros.

Gastos de la nueva escritura

Para realizar las escrituras correspondientes a la subrogación tendrás que asumir tres gastos, algunos de ellos limitados por ley:

1) Notaría: la normativa actual determina que los notarios pueden cobrar por esta gestión 30,05 euros.

2) Registro: para calcular el máximo que deberás pagar, tendrás que coger la calculadora y seguir los siguientes pasos:

  • Consulta el Real Decreto 1427/1989 (apartado “Número 2”) y anota el porcentaje que fija la ley en función de la deuda que te quede por pagar al banco. Por ejemplo, si aún tuvieras que devolver 100.000 euros, el porcentaje a abonar sería de un 1,75 por mil.
  • Antes de calcular ese porcentaje, tendrás que calcular a cuánto asciende el 10% de tu deuda. La ley bonifica las operaciones de subrogación y permite que solo se tenga en cuenta ese 10% para aplicar el porcentaje fijado por la normativa en concepto de gastos de registro. En un ejemplo con el anterior, un 10% de 100.000 euros serían 10.000 euros.
  • Una vez conocida la cantidad sobre la que se aplicará el porcentaje fijado por ley, haz cuentas. Eso sí, no olvides que la norma establece que, salga la cifra que salga, el arancel a pagar no podrá superar los 2.181,67 euros ni ser menor a 24,04 euros. En nuestro ejemplo, la cifra a pagar sería de 17,5 euros, pero como el mínimo está en 24,04 euros, esa sería la cantidad a abonar.

3) Gestoría: estos gastos no están limitados y suelen oscilar entre los 100 y los 300 euros.

Un ejemplo práctico de subrogación de hipoteca

Para que te queden muchos más claros los cálculos que deberías hacer para saber si te merece la pena una subrogación de hipoteca, volvamos al ejemplo anterior: una hipoteca pendiente de 100.000 euros, firmada en enero de 2010, que tendrá que devolverse en un plazo de 15 años. En este caso, el interés que se pagaba era de euríbor+1,75%, mientras que la nueva oferta a la que podrías subrogarte ofrece e+0,99%.

¿Qué comisiones y gastos administrativos tendrías que pagar por subrogar tu hipoteca?

Para empezar, tendrías que pagar unos 500 euros que por los trámites administrativos: es decir, por la tasación, la escritura y  la gestoría. A esto habría que sumar la compensación por desistimiento, que no podrá ser superior al 0,25% de la deuda que tienes pendiente (es decir, 100.000 euros) porque la hipoteca se firmó hace más de cinco años y se trata de un préstamo posterior al 9 de diciembre de 2009.

El resultado final es que te tocaría pagar 250 euros en comisiones que, sumados a los 500 euros de gastos, hacen un total de 750 euros.

¿Cuánto ahorrarías en intereses al subrogar tu hipoteca?

Con la hipoteca del ejemplo, la cuota mensual que estarías pagando rondaría los 630 euros. En cambio, si lograras realizar la subrogación y el interés pasara de e+1,75% a e+0,99% pasarías a pagar unos 600 euros al mes. Es decir, ahorrarías unos 360 euros al año. Por tanto, lograrías amortizar los gastos de la operación en poco más de dos años y, a partir de ahí, comenzarías a ahorrar en intereses. De esta forma, subrogar la hipoteca sí te habría merecido la pena.

Si quieres conocer las mejores opciones una subrogación o, simplemente, buscas un préstamo para financiar la compra de una vivienda, te recomendamos que visites nuestros comparadores de hipotecas. En solo unos segundos, podrás conocer todas las ofertas del mercado e iniciar los trámites de contratación de la propuesta que más te interese.

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