¿Qué debes tener en cuenta antes de pedir un préstamo de autopromotor?

¿Necesitas una hipoteca?

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¿Estás pensando en construir tu propia casa? En ese caso, tendrás que contratar un préstamo de autopromotor, una hipoteca específica para este fin que presenta algunas diferencias con la financiación tradicional para la compra de vivienda.

Acceder a una vivienda es algo que no está al alcance de todos. Si te preguntas cuánto debes tener ahorrado para poder comprar una casa, has de saber que conseguir hipotecas al 100% es casi imposible a día de hoy, y que tanto la compraventa de un inmueble como la concesión de una hipoteca tienen gastos asociados que pueden llegar a suponer el 30% del valor de tu futura vivienda. En este contexto, son muchos los que buscan formas alternativas de acceder al mercado inmobiliario, como, por ejemplo, la autopromoción, es decir, construirte tu propia casa. Ahora bien, pese al ahorro que supone construirte tu propia casa, el gasto sigue siendo considerable. Por este motivo, algunos bancos disponen de préstamos de autopromotor o adaptan su oferta estándar de hipotecas para la compra de vivienda a quienes optan por esta alternativa. 

Si ese es tu caso, pero no sabes por dónde empezar a la hora de buscar una hipoteca de autopromotor, en Kelisto te contamos todo lo que debes saber para dar con la oferta que mejor se adapta a tus necesidades. Una vez tengas todo claro, recuerda que puedes visitar nuestro comparador de hipotecas para cotejar las características de todos los productos del mercado e iniciar el proceso de contratación del que más te interese. Si prefieres que hagamos el trabajo por ti, tienes la opción de visitar nuestros rankings de las mejores hipotecas fijas y las mejores hipotecas variables, que actualizamos cada mes para ayudarte a encontrar las mejores ofertas.

¿Qué es un préstamo de autopromotor?

Un préstamo de autopromotor es una hipoteca diseñada específicamente para quienes quieran construir su propia vivienda. Por tanto, se trata de un producto de financiación que guarda un cierto parecido con las hipotecas tradicionales, pero que tiene otros rasgos propios que es necesario conocer antes de decidirse por una oferta concreta.

A la hora de comparar este tipo de productos es importante que tengas en cuenta que, en muchos casos, los bancos no tienen en su catálogo una oferta de hipoteca de autopromotor determinada, sino que adaptan los productos tradicionales para compra de vivienda al proyecto y la situación económica que les presente el cliente.

¿Cómo funcionan los préstamos de autopromotor?

Si te preguntas cómo funcionan los préstamos de autopromotor, has de saber que esta clase de ofertas suelen ofrecer unas condiciones muy en línea con las del resto de hipotecas que se pueden encontrar en el mercado. Al igual que sucede con las hipotecas tradicionales, las hipotecas de autopromoción suelen conceder financiación para un máximo del 80% del valor de tasación del proyecto, en un plazo de unos 30 años y, en algunos casos, con la posibilidad de disfrutar de un período de carencia.

Eso sí, debido a la naturaleza de la operación, en ocasiones el banco no te entregará todo el dinero de golpe, sino que lo hará en varios tramos:

  • Tramo de suelo: es la fase inicial. En ella recibirás una parte importante del capital (alrededor del 50%) para hacer frente a gastos como el estudio arquitectónico para la construcción de la vivienda y el inicio de las obras. 
  • Tramo de certificaciones: en este segundo estadio, el arquitecto responsable de la construcción de tu vivienda tendrá que ir preparando justificantes del avance de las obras. El banco o empresa especializada que te haya concedido el préstamo autopromotor te irá haciendo los pagos correspondientes. Lo habitual es que en esta fase recibas en total un 20% o un 30% del valor total de la hipoteca. 
  • Tramo de fin de obra: cuando se finalice la construcción de la vivienda y se obtenga el permiso de habitabilidad, recibirás el monto restante de tu hipoteca (es decir, un 10% o un 20% en función de lo que hayas recibido en los tramos anteriores). 

Es importante que tengas en cuenta que un préstamo autopromotor no es una hipoteca para comprar terreno, y que, cuando lo solicites, tendrás que justificar que eres el dueño del solar o parcela en el que quieres edificar tu vivienda. A día de hoy, no hay entidades que ofrezcan una hipoteca autopromotor sin terreno. 

Beneficios de los préstamos de autopromotor

Si decides construir tu propia vivienda en vez de comprarte una que ya esté en el mercado, el proceso tendrá algunas ventajas, como el hecho de que te ahorrarás los pagos a intermediarios (como los promotores inmobiliarios) y tendrás un control absoluto sobre la construcción de tu vivienda

En cuanto a los beneficios de contratar un préstamo de autopromotor en lugar de una hipoteca tradicional, has de tener en cuenta que estos dos productos de financiación son muy parecidos. Sin embargo, cabe destacar que muchos bancos no tienen una oferta específica de préstamos de autopromotor, sino que los diseñan caso por caso. Esto puede resultarte muy beneficioso, ya que tendrás más margen para negociar y conseguir condiciones ventajosas

¿Qué bancos ofrecen hipotecas de autopromotor?

Si quieres saber qué bancos ofrecen hipotecas de autopromotor, a continuación te mostramos algunos ejemplos de entidades con ofertas específicas:

Hipoteca de autopromotor en Bankinter

La hipoteca de autopromotor de Bankinter se denomina Credichalet, y se puede contratar a tipo fijo o a tipo variable. Como sucede con todas las ofertas de este listado, tendrás que ser propietario del terreno para poder contratarla, ya que no es posible contratar una hipoteca autopromotor sin terreno.

En su versión a tipo fijo parte de un Tipo de Interés Nominal (TIN) del 1,35% a 25 años (en el supuesto de que respetes todos los requisitos de vinculación, que incluyen la contratación de una Cuenta Nómina o Profesional en la entidad, un seguro de vida, un seguro multiriesgo de hogar y un plan de pensiones). La hipoteca de autopromotor con tipo variable cobra un interés fijo de salida del 1,99% el primer año, y un diferencial de euríbor+0,99% a partir del segundo, siempre que se respeten los requisitos máximos de vinculación. 

Si te preguntas cómo compiten estas hipotecas con la oferta tradicional de Bankinter, has de saber que cobran exactamente el mismo interés: la hipoteca fija a 25 años de Bankinter cobra un TIN del 1,35% y su hipoteca variable un interés fijo de salida del 1,99% el primer año, y un diferencial de euríbor+0,99% a partir del segundo.

Imagen de banco Bankinter
Hipoteca Fija
Imagen de banco Bankinter
Hipoteca Variable

Hipoteca de autopromotor en Bankia

Bankia también ofrece una hipoteca autopromotor con características específicas y con versiones a tipo fijo y variable. Aunque la entidad advierte que estas cifras pueden variar en función del análisis de riesgo y del perfil financiero de cada cliente, la hipoteca autopromotor a tipo fijo cobra en principio un 3,65% TIN. En el caso de la variable, pagarás un interés fijo de salida del 2,50% el primer año y un diferencial de euríbor+2,50% a partir del segundo. Los únicos requisitos de vinculación que exige la entidad es que se domicilie la nómina y que se contrate un seguro de hogar para proteger la vivienda. 

¿Son estas ofertas más baratas que las de las hipotecas tradicionales de la entidad? El caso de Bankia es especial porque, en el caso de las hipotecas fijas, no cobra un interés distinto en función del plazo de amortización, sino de los ingresos de sus clientes. Así, si ganas menos de 1.200 euros, pagarás un 2,10% TIN, si ganas entre 1.200 y 2.999 euros, un 2%, y si ganas 3.000 euros o más, un 1,85%.

Imagen de banco Bankia
Hipoteca Sin Comisiones Fija (ingresos -1.200€)
Imagen de banco Bankia
Hipoteca Sin Comisiones Fija (ingresos 1.200-3.000€)
Imagen de banco Bankia
Hipoteca Sin Comisiones Fija (ingresos +3.000€)

Lo mismo sucede en el caso de las hipotecas variables. Si ganas menos de 1.200 euros, pagarás un 2,10% durante el primer año, y, a partir de ahí, pagarás un diferencial de euribor+2,25. Si ganas entre 1.200 y 2.999 euros, pagarás un 1,99% el primer año y un diferencial de euríbor+1,35% a partir del segundo. Por último, si ganas 3.000 euros o más,  pagarás un 1,99% el primer año y un diferencial de euríbor+0,99% durante el resto de vida de la hipoteca.

Imagen de banco Bankia
Hipoteca Sin Comisiones Variable (ingresos -1.200€)
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Hipoteca Sin Comisiones Variable (ingresos 1.200-3.000€)
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Hipoteca Sin Comisiones Variable (ingresos +3.000€)

Hipoteca de autopromotor en Banco Santander

La hipoteca de autopromotor de Banco Santander se llama Préstamo Promotor y está pensada para la construcción o rehabilitación de viviendas destinadas a la venta. La entidad no muestra información estandarizada referente a aspectos como su interés o las comisiones que cobra. Por ello, si quieres contratar el préstamo promotor de Banco Santander, tendrás que acudir a las oficinas del banco rojo o llamar a atención al cliente para informarte de las condiciones.

¿Cómo conseguir un préstamo autopromotor?

Para  conseguir un préstamo autopromotor, tendrás que presentar tu solicitud al banco o entidad financiera que lo conceda, y esperar a que la evalúen y determinen si pueden concederte financiación, y, en caso afirmativo, en qué condiciones. En la mayoría de las ocasiones, si quieres conocer las características específicas de una hipoteca de autopromotor tendrás que pasarte por una sucursal y presentar tu proyecto, ya que lo habitual es que los bancos no anuncien este tipo de ofertas. 

Eso sí, si estás interesado en este producto de financiación, has de saber que, además de presentar la documentación sobre tu situación económica y el  proyecto para el que necesitas una hipoteca, las entidades te exigirán una serie de requisitos para concederte financiación:

  • Una hipoteca de autopromotor no es una hipoteca para comprar terreno. Por tanto, tendrás que ser propietario del terreno en el que deseas construir la vivienda y constar como tal en el Registro de la Propiedad.
  • Deberás disponer de un presupuesto de ejecución.
  • El Ayuntamiento correspondiente te tendrá que haber otorgado la licencia de construcción y esta deberá haber sido abonada.
  • Tu proyecto tendrá que haber sido sellado por el Colegio de Arquitectos que corresponda.
  • Deberás presentar el certificado de eficiencia energética correspondiente a tu vivienda.

¿Qué debes analizar para elegir las mejores hipotecas de autopromotor?

A la hora de contratar una hipoteca de autopromotor, hay que tener en cuenta prácticamente los mismos elementos que sería necesario considerar a la hora de contratar cualquier otro préstamo hipotecario:

El interés o el diferencial

En caso de que contrates una hipoteca variable, la entidad calculará el interés a pagar sumando un porcentaje determinado (el diferencial) al euríbor a un año, que es el principal índice de referencia de las hipotecas que se firman en España. Por tanto, cuanto menor sea ese diferencial, menor será la cuota que tendrás que pagar. Si optas por una hipoteca fija, simplemente tendrás que fijarte en el interés que cobra aunque, eso sí, ten en cuenta que esta cifra suele variar en función del plazo de devolución que acuerdes con tu entidad. 

 Las comisiones

Antes de elegir una préstamo de autopromotor es esencial que te fijes, sobre todo, en las comisiones de apertura (la que pagarás al contratar el préstamo) y las de amortización anticipada total o parcial, es decir, las que te cobrará tu banco cuando decidas pagar por anticipado parte de la deuda que todavía tienes pendiente (o toda ella).

 La vinculación

Al igual que sucede con cualquier otro préstamo para la compra de vivienda, las entidades también requerirán que contrates productos extra si quieres disfrutar de un diferencial o un interés reducido. Analiza bien cuáles son esos productos y, sobre todo, qué coste tienen. Si un día tienes que renunciar a ellos, el diferencial de tu hipoteca de autopromotor subirá y, con ello, la cuota que pagas cada mes.

 Cualquier otro elemento que se incluya en su letra pequeña, como las cláusulas suelo

Aunque a día de hoy no es habitual, el contrato podría contener algún tipo de cláusula abusiva. Por esto, antes de firmar el préstamo debes leer detenidamente toda la documentación y, en caso de duda, consultar con un experto.

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