¿Cuáles son los gastos de una hipoteca?
LAS HIPOTECAS MÁS BARATAS (ABRIL 2024)
Fuente: Kelisto.es con datos de las páginas web de las entidades. El podio muestra la hipoteca más barata de cada uno de los tres podios que verás en este artículo https://www.kelisto.es/hipotecas/mejor-compra/las-hipotecas-mas-baratas-6357. Consulta más información sobre fuentes y metodología en cada uno de ellos.
Los gastos de una hipoteca son aquellos vinculados a la tasación de la casa que quieras comprar, los costes de registro y notaría, y los impuestos asociados a la operación, además de las comisiones que pudiera cobrar cada banco. En total, esta larga lista de desembolsos -junto con los gastos de comprar una vivienda– representa alrededor del 10% del valor de la vivienda que estés pensando en adquirir. Si a esto le sumas el 20% que los bancos no suelen prestar –ya que la mayoría pone el tope en el 80% del valor de tasación del inmueble que quieras adquirir- la conclusión es que debes tener ahorrado para poder comprar una casa un 30% de su valor si quieres que la operación llegue a buen puerto.
Para que conozcas en detalle cuáles son los gastos de una hipoteca, cuáles debe asumir el cliente y el banco y a cuánto ascenderá la factura final que deberás abonar por estos costes –incluso si consiguieras una de las pocas hipotecas al 100% que hay en el mercado-, en Kelisto hemos analizado todas estas cuestiones en detalle. Una vez tengas todo esto claro, recuerda que puedes visitar nuestro comparador de hipotecas para cotejar las características de todos los productos del mercado e iniciar el proceso de contratación del que más te interese. Si prefieres que hagamos el trabajo por ti, también puedes visitar nuestros rankings de la mejor hipoteca fija y la mejor hipoteca variable del mercado.
Los gastos de formalización de una hipoteca
| Tipo de gasto | ¿Qué es? | ¿Cuánto cuesta? | ¿Quién lo asume? |
| Gastos de tasación | Un trámite que permite al banco conocer el valor de un inmueble y calcular cuánto dinero te puede dejar | Sin límite legal (suelen oscilar entre los 200 y 500 euros) | Cliente |
| Gastos de notaría | Un procedimiento en el que un notario da fe pública de las escrituras del préstamo hipotecario y las otorga | Con límite legal (para una hipoteca de 100.000 euros, rondaría los 170 euros) | Banco (matriz de la escritura) |
| Gastos de registro | La inscripción de la escritura de la hipoteca en el registro de la propiedad | Con límite legal (para una hipoteca de 100.000 euros, rondaría los 650 euros) | Banco |
| Gastos de gestoría | El coste de pagar a los gestores por por trámites como, por ejemplo, la liquidación de impuestos | Sin límite legal (suelen oscilar entre los 150 y los 300 euros) | Banco |
| Impuesto de Actos Jurídicos Documentados | Los impuestos que hay que pagar por firmar una hipoteca | Se fija por administraciones autonómicas (tiene una horquilla de entre el 0,5% y el 1,5% de la responsabilidad hipotecaria, es decir, la suma del capital que te presta el banco, los intereses y otros gastos) | Banco |
Fuente: Kelisto.es a 30/05/2021
En la tabla anterior te resumimos los gastos que conlleva formalizar una hipoteca, a cuánto pueden ascender y quién debe asumirlos (el banco o el cliente) en base a la nueva ley hipotecaria de junio de 2019. Como verás, solo la tasación de la vivienda correrá a cargo del cliente.
Otros gastos de una hipoteca que debes tener en cuenta
| Tipo de gasto | ¿Qué es? | ¿Cuánto cuesta? | ¿Quién lo asume? |
| Comisión de apertura | Una comisión que cobran los bancos en el momento de formalizar la hipoteca | Sin límite legal (ningún banco cobra más del 1%) | Cliente |
| Los productos combinados | Una serie de productos (como seguros de hogar o de vida, tarjetas de crédito…) que se comercializan de forma separada a la una hipoteca, de forma que el cliente pueda contratarlos solo si lo desea con el fin de mejorar el interés del préstamo hipotecario | Sin límite legal | Cliente |
| Comisión de amortización anticipada | La comisión que te cobrará el banco si decides devolver toda tu deuda (o una parte de ella) antes de tiempo | Con límite legal: En las hipotecas variables, un 0,25% durante los 3 primeros años o un 0,15% durante los 5 primeros años (después, nada). En las hipotecas fijas, un 2% los 10 primeros años y, después, un 1,5%. | Cliente |
| Comisión de subrogación | Una comisión que tu actual banco podría cobrarte si decides llevarte tu hipoteca a otra entidad | Un 0,15% durante los tres primeros años, si se usa para cambiar de una hipoteca variable a fija (para el resto de supuestos, no hay) | Cliente |
Fuente: Kelisto.es a 30/05/2021
Además de los gastos de formalización de una hipoteca, hay otros costes adicionales que debes tener en cuenta antes de contratar tu préstamo y durante la vida del mismo, como la comisión de amortización anticipada, los gastos de la subrogación de hipoteca o lo que puede cobrarte el banco por cambiar una hipoteca variable a fija.
Banco o cliente: ¿quién debe pagar los gastos de una hipoteca?
La nueva ley hipotecaria –en vigor desde junio de 2019- deja bien claro si es el banco o el cliente quien debe pagar los gastos de una hipoteca. En resumidas cuentas, el cliente solo tendrá que pagar uno de los gastos de formalización de una hipoteca (la tasación), además de las comisiones que le cobre la entidad financiera a la que solicite la hipoteca, y el banco se hará cargo de los demás costes de formalización.
- Gastos que paga el cliente: la tasación, la comisión de apertura (en caso de haberla), los productos combinados (si decide contratarlos) y la comisión de subrogación y de amortización anticipada (si se lleva su hipoteca a otro banco o la amortiza antes de tiempo).
- Gastos que paga el banco: los de registro, notaría y gestoría, además del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados.
¿Qué bancos asumen todos los gastos de una hipoteca?
A día de hoy, como es lógico, todos los bancos asumen los gastos de una hipoteca que determina la ley: es decir, los de notaría, registro y gestoría, además del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados. Sin embargo, hay algunos que van más allá y que, incluso, pagan al cliente los gastos de tasación, siempre que éste acepte realizar el trámite con la empresa que le proponga la entidad: se trata de MyInvestor (que tiene tanto hipotecas variables como fijas), ING y Pibank, la banca online de Banco Pichincha (que solo tiene hipoteca variable).
Todos ellos, además, destacan por ofrecer hipotecas sin comisiones: esto, sumado a que no tendrías que pagar por la tasación, puede permitirte ahorrar una importante cifra a la hora de formalizar el préstamo para comprar tu futura vivienda.
Los bancos que asumen todos los gastos de una hipoteca
Fuente: Kelisto.es con datos de las páginas web de las entidades financieras a 30/05/2021.
Ahora bien, al márgen de estas tres entidades, hay muchas otras que, aunque no se hacen cargo de la tasación, sí que te permiten esquivar todos los demás gastos de una hipoteca (es decir, no cobran comisión de apertura ni de amortización anticipada), como sucede con las ofertas de EVO Banco y COINC.
Fuente: Kelisto.es con datos de las páginas web de las entidades financieras a 30/05/2021.
Cómo calcular los gastos de una hipoteca
Para calcular los costes de una hipoteca, basta con que partas de un ejemplo concreto (o del importe que tú mismo vayas a solicitar) y empieces a sumar todos los conceptos que te hemos contado previamente. Por ejemplo, si quieres saber cuánto se pagaría por una hipoteca de 100.000 euros, estos serían los costes estimados:
- Tasación: 320 euros (es el único de los gastos de una hipoteca que tendría que asumir el cliente)
- Notaría: 650 euros
- Registro: 170 euros
- Gestoría: 250 euros
- Impuesto de Actos Jurídicos Documentados: 750 euros (en la Comunidad de Madrid)
- TOTAL: 2.140 euros
Para calcularlos en su totalidad, a esta cifra tendrías que sumarle, en caso de que tu préstamo tuviera, los gastos por comisiones y por aquellos productos extra que tuvieras que contratar para conseguir la máxima bonificación (y que tuvieran un coste, como la contratación de seguros o planes de pensiones).
Simulador de gastos de compra de una vivienda: ¿para qué sirve?
Un simulador de gastos de compra vivienda sirve para conocer, en segundos, a cuánto asciende la factura final que deberás afrontar si quieres convertirte en propietario. Aunque calcular los gastos de una hipoteca no es complicado, a estos costes deberás sumar los relacionados con la adquisición de tu nueva casa, lo que requiere un esfuerzo mayor. Utilizar las herramientas que en Kelisto ponemos a tu disposición hará que tu vida sea más fácil.
Nuestro simulador de gastos de compra vivienda –que también funciona como un simulador de hipotecas– es muy fácil de usar. Tan solo tendrás que indicar cuánto cuesta la casa que quieres adquirir y, a partir de esa cifra, nuestro simulador de gastos de compra de vivienda hará los cálculos por ti. Una vez los hayas visto, también podrás acceder a nuestro comparador de hipotecas fijas y a nuestro comparador de hipotecas variables, desde donde podrás conocer todas las ofertas del mercado, cotejar sus características e iniciar el proceso de contratación de la que más te interese.
En cualquier caso, antes de decidirte por una oferta, te recomendamos que leas algunos de nuestros análisis -como el que hemos elaborado sobre las diferencias entre hipotecas variables y fijas– para que puedas determinar qué tipo de hipoteca se adapta mejor a tu perfil.
¿Quieres saber qué casa te puedes comprar? Entra ya en nuestro simulador de hipotecas y descubre qué cuota pagarás cada mes en función de tus ahorros y del interés que te cobre el banco.
Cómo reclamar los gastos de una hipoteca
Los gastos de las hipotecas han sido objeto innumerables decisiones de los Tribunales en los últimos años. En 2020, el Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE) declaró que los bancos tendrán que devolver a sus clientes todos estos costes, siempre que figuraran dentro de una cláusula abusiva de su contrato. En la práctica, esta resolución daba respuesta a los siguientes interrogantes:
- ¿Quién podrá reclamar los gastos de una hipoteca? Aquellos consumidores que consideren que la forma en la que su banco plasmaba esos gastos en su contrato no es suficientemente clara o transparente (por tanto, podrían formar parte de una cláusula abusiva).
- ¿Qué gastos se podrán reclamar? Tantos los gastos de formalización de la hipoteca (es decir, los de notaría, gestoría, registro y tasación), como la comisión de apertura, siempre que el banco no justificara claramente en el contrato a qué trámites corresponden los costes que se sufragarán con esta comisión. El único de los gastos de las hipotecas que no se podrá reclamar (si el préstamo se firmó antes de la entrada en vigor de la nueva ley hipotecaria) es el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados, ya que, hasta entonces, la normativa sí determinaba que debían ser asumidos por el cliente.
- ¿Cómo puedes reclamar los gastos de una hipoteca? Como en cualquier otra reclamación que quisieras hacer a tu banco, lo primero que deberás hacer es solicitar la devolución al servicio de atención al cliente de tu entidad. En caso de no recibir respuesta (o si esta fuera negativa), tendrías dos opciones: acudir primero al Servicio de Reclamaciones del Banco de España o ir directamente a juicio con la ayuda y asesoramiento de un abogado. Si optas por la primera alternativa, debes saber que la decisión que pudiera adoptar el Banco de España no es vinculante: por tanto, aunque te diera la razón, tu entidad no tendría por qué hacer lo que este organismo le mande. En cualquier caso, siempre puedes intentarlo por esta primera vía y, si el resultado no es positivo, acudir a la segunda.
- ¿Qué plazo tienes para reclamar los gastos de una hipoteca? El plazo que ha establecido el TJUE para poder hacer las reclamaciones es de cinco años desde que un juez haya dictaminado que estos costes se han aplicado de forma abusiva. Si tu caso aún no ha sido llevado a los tribunales, este plazo aún no habría comenzado a contar.
Ahora bien, esta resolución no ha puesto fin a la controversia en torno a la devolución de los gastos hipotecarios. Otra de las cuestiones que se sigue debatiendo es si los clientes que contrataron su hipoteca antes del 16 de junio de 2019 (la fecha en la que entró en vigor la Ley Hipotecaria) tienen la potestad de reclamar el reembolso de los gastos de constitución de sus préstamos hipotecarios que los bancos les cobraron indebidamente. Se trata de una cuestión relevante, porque el precio medio de estos costes rondaría los 1.500 euros de media, una cantidad nada desdeñable ni para los clientes ni para la banca (que podría tener que devolver cientos de miles de euros si reclaman todos los afectados).
Después de que varios tribunales trasladaran la cuestión al Tribunal Supremo, el 23 de junio de 2021 este organismo rechazó pronunciarse y elevó la consulta al Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE). Ahora, será esta institución la que establecerá la jurisprudencia en torno a la devolución de los gastos de las hipotecas firmadas antes del 16 de junio de 2019. De momento, la cuestión continúa en suspenso.