Hipoteca fija o variable: ¿en qué se diferencian?

A la hora de elegir entre una hipoteca fija o variable, la principal diferencia que encontrarás tiene que ver -como es lógico- con el tipo de interés que aplica cada una: las hipotecas variables tienen un interés que va cambiando a lo largo del tiempo (al ritmo que marque el euríbor), mientras que las hipotecas fijas cobran lo mismo desde que se contratan hasta el final de sus días. Más allá de eso, hay otras cuestiones en las que ambas modalidades también se diferencian, como en la aplicación de un interés fijo de salida, en el plazo de amortización máximo que permiten fijar o en las comisiones que pueden llegar a cobrar.

Para ayudarte a elegir entre hipoteca fija o variable, en Kelisto hemos analizado las ofertas que hay en el mercado y recopilado los aspectos que siempre deberías sopesar antes de decidirte por una de las dos. En cualquier caso, también te ofrecemos otras herramientas que te resultarán de gran utilidad en este proceso:

• Si quieres consultar por tu cuenta todas las propuestas de las entidades, y decidirte por alguna de sus hipotecas, puedes hacerlo a través de nuestro comparador de hipotecas fijas y nuestro comparador de hipotecas variables.
• También tienes a tu disposición nuestro servicio de bróker hipotecario, con el que podrás ponerte en contacto con nuestros asesores para que estudien tu perfil y situación, hablen con los bancos y negocien por ti para conseguir las mejores condiciones para tu préstamo hipotecario.
• Para que puedas calcular tu hipoteca y entender si es mejor una fija o variable, puedes acceder a nuestro simulador de hipotecas y hacer todos los números que necesites.

¿Cuáles son las diferencias entre una hipoteca fija y variable?

La principal diferencia entre una hipoteca fija y variable tiene que ver con su interés: con un préstamo a tipo fijo siempre te cobrarán el mismo TIN (Tipo de Interés Nominal), mientras que uno a tipo variable este irá cambiando con el paso del tiempo, lo que hará que tu cuota también suba o baje. No obstante, también hay cuestiones como las comisiones, el interés de salida o el plazo de amortización que también varían entre una modalidad y otra.

• El interés: a la hora de elegir entre hipoteca fija o variable, lo primero que debes tener claro es que con las primeras siempre pagarás el mismo interés, mientras que con las segundas, este cambia con el paso del tiempo. ¿El motivo? En una hipoteca variable, el interés se calcula sumando el euríbor a un diferencial, que es un porcentaje fijo que establece cada banco. De forma periódica –normalmente cada año o cada seis meses- tu banco revisará el nivel al que se sitúa el euríbor, lo que hará que el interés que pagas cambie y que, por tanto, tu cuota pueda subir o bajar.
• El tipo fijo de salida: todas las hipotecas variables cobran un tipo fijo de salida durante los primeros meses de vida del préstamo. Se trata de un interés fijo que solo se mantiene durante los primeros 12 o 24 meses y, a partir del cual, ya se te empezará a aplicar el tipo variable. Como ya imaginarás, esto no pasa en una hipoteca fija.
• El plazo de amortización: una de las principales diferencias entre una hipoteca fija y variable tiene que ver con el plazo de devolución que puedes fijar. Si con las de tipo variable tienes ofertas que te permiten financiar tu casa hasta en 40 años –a día de hoy, la única entidad que lo permite es ING, pero solo con su oferta variable ya que la Hipoteca Fija de ING tiene el tope en 25 años-, con las fijas ninguna supera los 30 años. De hecho, otra diferencia entre hipoteca fija y variable es que las primeras suelen premiar a quien necesite menos años para devolver su deuda: así, en muchos bancos, cuanto menor sea este período, menor será también el interés que te cobrarán.
• Las comisiones: tanto una hipoteca fija como una variable pueden cobrar los mismos tipos de comisiones, según establece la nueva ley hipotecaria. Por tanto, es posible que tu banco te pueda cobrar por operaciones como la apertura, la amortización anticipada (cuando devuelves toda o parte de tu deuda antes de tiempo) o la novación (cuando pides cambiar algún aspecto de tu contrato). Ahora bien, el límite de uno de estos cargos –el de amortización anticipada- es distinto dependiendo del tipo de hipoteca que elijas. Así, mientras que con una hipoteca variable el banco tiene un tope del 0,25% durante los tres primeros años y, a partir del cuarto no podrá cobrarte nada (también se puede optar por cobrar hasta un 0,15% durante los cinco primeros años y nada a partir del sexto), con una hipoteca fija el tope será de un 2% durante los 10 primeros años y de un 1,5% durante el resto de la vida del préstamo.

Diferencias entre una hipoteca fija y una variable

Por lo demás, al elegir entre una hipoteca fija o variable no encontrarás muchas más diferencias. En ambos casos el banco puede ofrecerte cierta vinculación a cambio de una rebaja en el interés que pagas, podrás encontrar hipotecas sin comisiones de ambos tipos y también podrás contratar hipotecas al 100% a interés fijo y variable, aunque todavía son muy pocas las entidades que las ofrecen o que se acercan a esta cifra.

¿Es mejor una hipoteca fija o variable?

Decidir si es mejor una hipoteca fija o variable -tanto si quieres pedir financiación por primera vez como si te has planteado cambiar de hipoteca variable a fija para ganar en seguridad-  dependerá mucho de tu aversión al riesgo y de tus expectativas de futuro. Si eres una persona que no teme a los vaivenes del euríbor -fundamentalmente porque crees que tus     finanzas personales podrían soportar posibles subidas y bajadas de su cuota- una hipoteca variable podría interesarte porque, si el euríbor permanece bajo durante gran parte de tu período de amortización, podrías ahorrar mucho dinero en intereses. En cambio, si tienes un perfil más conservador y prefieres pagar -a piori- más por tu hipoteca a cambio de ganar en seguridad, deberías optar por una fija.

En esta decisión, como ya imaginarás, tiene mucho que ver las previsiones del euríbor. Como verás en nuestro análisis al respecto, las estimaciones actuales calculan que el índice podría terminar el año en el entorno del 4%, una barrera que acaba de ser, incluso, superar en tasa mensual. A la espera de lo que ocurra de aquí a final de año, el propio Banco Central Europeo ya ha alertado de que, dado el actual contexto de inflación y las políticas de altos tipos de interés que seguirá aplicando, el euríbor podría seguir en niveles altos hasta 2025, algo que deberías tener muy en cuenta para decidir si es mejor una hipoteca fija o variable.  

Ventajas y desventajas de una hipoteca fija

La estabilidad que ofrecen al cliente, el hecho de que algunos bancos apliquen precios más bajos a quienes necesiten plazos de amortización más cortos y el aumento de la oferta durante los últimos años son las grandes ventajas de una hipoteca fija. Entre sus desventajas, eso sí, figuran el hecho de que pueda llegar a salirte más cara que una variable, que ninguna oferta tenga un período de devolución de más de 40 años y que sus precios hayan aumentado entre un 58% y un 70%, según datos de Kelisto.

¿Cuáles son la ventajas y desventajas de una hipoteca fija?

• Estabilidad y seguridad: desde el día que contratas una hipoteca fija, sabes cuánto vas a pagar cada mes, lo que te librará de tener que estar pendiente de la relación entre las hipotecas y el euríbor, como sí ocurre en una variable.
• Precios más bajos para quienes necesiten plazos cortos: al contrario de lo que ocurre con el tipo variable, con una hipoteca fija los bancos suelen ofrecer un interés bajo para quienes necesitan poco tiempo para devolver su deuda. Si ese es tu caso, podrás beneficiarte de un TIN realmente competitivo.
• Existe una amplia oferta: a la hora de elegir entre hipoteca fija y variable debes saber que, hasta hace no muchos años, eran muy pocas las entidades que ofrecían préstamos a tipo fijo. A día de hoy, en cambio, prácticamente todos los bancos tienen una, lo que te permitirá comparar entre muchas ofertas y, con ello, tener grandes opciones de ahorro.
• Puedes llegar a pagar más intereses que con una variable: aunque actualmente hay muchas hipotecas fijas cuyo interés es más bajo que el resultado de sumar el euríbor más el diferencial de las ofertas variables, no siempre es así. Lo habitual -sobre todo si el euríbor está en niveles bajos- es que las hipotecas fijas sean, a priori, más caras. Por eso, dependiendo mucho de cómo evolucione este indicador, este tipo de ofertas podrían hacer que terminaras pagando más intereses.
• No hay ofertas a más de 30 años: mientras que algunas hipotecas variables pueden llegar a alargar el plazo de devolución hasta los 35 o, incluso, 40 años, entre las fijas no hay ofertas que sobrepasen los 30 años.
• Su precio ha aumentado entre un 58% y un 70% en el último año, según los datos de Kelisto (y dependiendo del plazo de amortización elegido).

Ventajas y desventajas de una hipoteca variable

La posibilidad de pagar pocos intereses si el euríbor está bajo, que existan ofertas de hasta 40 años y que sus precios se hayan abaratado un 30% en el último año, según datos de Kelisto, son las principales ventajas de una hipoteca variable. En el extremo contrario están ciertas desventajas como el riesgo de que tu cuota se dispare con las subidas del euríbor, que no existan ofertas más baratas si eliges un plazo corto o que en euríbor esté, actualmente, por encima del 4%.

¿Cuáles son la ventajas y desventajas de una hipoteca variable?

• Si el euríbor está bajo, pagarás pocos intereses ya que ese indicador -más el diferencial que te aplique el banco- es el coste que deberás pagar por financiar la compra de tu casa.
• Hay ofertas de hasta 40 años,cosa que no sucede en el mercado de hipotecas fijas, cuyo tope está en los 30 años.
• Su precio ha bajado un 30% en el último año, según los datos de Kelisto sobre el diferencial de las hipotecas variables.
• Tu cuota se puede disparar si el euríbor sube: recuerda que, periódicamente (normalmente, una vez al año), tu banco revisará el interés que pagas y, para ello, aplicará el último valor mensual del euríbor. Si este ha subido, como ya imaginarás, tu cuota también lo hará.
• Su coste no varía en función del plazo de amortización: es decir, las hipotecas variables no son más baratas en caso de que elijas un plazo corto para devolver tu deuda, cosa que sí ocurre en algunas hipotecas fijas.
• El euríbor ya está por encima del 4%, lo que encarecerá el coste de cualquier hipoteca a tipo variable.

Hipoteca fija o variable: ¿cuáles son las mejores ofertas?

Antes de decantarte por una hipoteca fija o variable debes saber que, a día de hoy, las mejores ofertas son la hipoteca fija de Cajamar– que cobra un interés del 2,75%– y la Hipoteca Real Madrid Variable de Unicaja –a euríbor+0,45%. Las dos lideran nuestros rankings mensuales de las hipotecas más baratas y del mejor préstamo hipotecario, seguidas de otras propuestas, como la Hipoteca Tipo Fijo de BBVA (2,9%) y la Hipoteca Fija de Openbank (2,91%), junto con las de EVO Banco y Kutxabank a tipo variable, a e+0,48% y e+0,49% respectivamente, como puedes consultar en nuestras clasificaciones de la mejor hipoteca fija y la mejor hipoteca variable.

¿Cuál es la mejor hipoteca fija?

Si a la hora de elegir entre hipoteca fija o variable te has decantado por la primera, debes saber que la mejor oferta es la de Cajamar, cuyo nombre comercial es HipotecON Tipo Fijo. Esta hipoteca fija tiene un interés del 2,75% TIN (Tipo de Interés Nominal) sin importar el plazo de devolución (hasta un máximo de 30 años) y siempre que estés dispuesto a cumplir con estos requisitos:

• Domiciliar una nómina mínima de 645,30€ o un recibo de cotización a la seguridad social.
• Contratar un seguro de vida riesgo.
• Contratar un seguro de hogar.
• Usar tarjetas por un importe anual de más de 3.000 euros.
• Suscribir participaciones en fondos de inversión por más de 3.000 euros al año.

En lo relativo a sus comisiones, esta hipoteca fija no tiene cargos por apertura, pero si amortizas tu deuda (o parte de ella) antes de tiempo, la entidad te cobrará un 0,15% durante los cinco primeros años (y nada a partir del sexto).

Ten en cuenta que las hipotecas de nuestro ranking se eligen y ordenan teniendo en cuenta las ofertas que se adaptan al plazo más habitual entre los que solicitan financiación: 24 años, según datos del Instituto Nacional de Estadística (INE). Tras la oferta de Cajamar, en nuestra clasificación de mejores préstamos hipotecarios fijos figuran el de BBVA (2,90%), Openbank (2,91%), Unicaja (3%) e Ibercaja (3,25%).

¿Cuál es la mejor hipoteca variable?

Si tras sopesar si te interesa más una hipoteca fija o variable optas por la segunda opción, la mejor oferta que puedes encontrar es la Hipoteca Real Variable de Unicaja, que cobra un interés de euríbor+0,45% a partir del segundo año, y un interés fijo del 0,99% durante los primeros 12 meses. Eso sí, para pedirla en estsa condiciones tienes que cumplir varios requisitos. En concreto, deberás:

• Domiciliar una nómina por un importe superior a 3.000 euros (este importe también puede ser la suma de varias nóminas, en caso de que la hipoteca tenga varios titulares).
• Contratar un seguro de hogar.
• Contratar un seguro de vida.
• Contratar una tarjeta de crédito.
• Mantener una posición en fondos de inversión comercializados por Unicaja por un valor igual o superior del dinero que hayas pedido con tu hipoteca.
• Aportar un certificado de eficiencia energética de tu vivienda con calificación A.

Esta hipoteca variable no tiene comisión de apertura, pero sí cobra cargos por amortización anticipada (por lo que no es una hipoteca sin comisiones): un 0,25% durante los tres primeros años y, a partir del cuarto, nada (y siempre que la operación generara una pérdida financiera para el banco), que es el tope máximo permitido por ley.

Por lo demás, esta hipoteca variable de Unicaja podrás solicitar hasta un 80% del valor de tasación o de compraventa de la vivienda que quieras comprar (el menor de los dos) y fijar un plazo máximo de 30 años para devolver tu deuda.

¿Me puede interesar una hipoteca mixta?

Una hipoteca mixta puede ser una solución adecuada para aquellos que busquen cierta seguridad para su hipoteca pero, o bien no temen depender del euríbor llegado cierto momento (porque creen que su economía familiar es sólida como para hacer frente a posibles subidas en su cuota), o bien creen que podrán amortizar anticipadamente su hipoteca mixta de forma que no tengan que llegar al tramo variable de la misma.

Recuerda que las hipotecas mixtas combinan un primer período a tipo fijo, con uno posterior a tipo variable. En su período inicial, el interés que aplican suele ser más bajo que el de las hipotecas 100% fijas pero, a medida que quieras aumentar su plazo de aplicación, esta cifra tendrá un interés mucho mayor.