Los consumidores podrán ahorrar hasta 500 euros en comisiones con la nueva normativa sobre hipotecas

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  • La próxima regulación sobre hipotecas reducirá y limitará las comisiones por devolver anticipadamente la deuda, lo que permitirá ahorrar de media hasta 491,9 euros al consumidor1
  • La ley actual limita la comisión por amortización anticipada al 0,5% del importe devuelto durante los cinco primeros años y al 0,25% durante el resto; con la nueva norma, los bancos podrán elegir entre cobrar un 0,25% hasta el quinto año o un 0,5% hasta el tercero; después, no podrán aplicar ningún coste
  • Actualmente, el 57% de las hipotecas cobra comisiones por amortización anticipada2, un cargo que supone un coste medio que puede llegar a superar los 500 euros1
  • La futura norma hipotecaria también suprimirá la comisión de estudio, un cargo que actualmente ya no cobra ninguna entidad2
  • Además de acotar algunas comisiones, la nueva ley sobre crédito inmobiliario limitará la política retributiva de los empleados de entidades de crédito y permitirá modificar la divisa del préstamo en cualquier momento, entre otros cambios

Los consumidores podrán ahorrar hasta 491,9 euros de media en comisiones con la entrada en vigor de ley reguladora de los contratos de crédito inmobiliario1, según un análisis de Kelisto que examina las consecuencias de la próxima aplicación de esta nueva normativa, cuyo período de consulta pública termina hoy.

El 26 de julio, el Ministerio de Economía y Competitividad publicó en el Boletín Oficial del Estado (BOE) el anteproyecto de ley para la regulación de los contratos de crédito inmobiliario, una norma que servirá para transponer al ordenamiento jurídico español una directiva europea que trata de aumentar la protección del consumidor y que tenía que haberse comenzado a aplicar el pasado mes de marzo. Con su publicación se abrió un período de consulta pública para que los agentes implicados expresaran sus sugerencias a esta ley, que todavía podría experimentar modificaciones antes de su entrada en vigor, cuya fecha aún no se conoce.

La futura norma supondrá un importante cambio para todos aquellos hipotecados que puedan devolver anticipadamente parte de su deuda, ya que este trámite solo podrá estar sujeto al pago de una comisión si el banco sufre una pérdida y, en caso de que eso suceda, tendrá que ser gratuito a partir del sexto año. Eso sí, las entidades podrán elegir entre dos fórmulas para aplicar las comisiones por esta gestión: cobrar un máximo del 0,25% durante los cinco primeros años de vida del préstamo y, después, no cobrar nada; o cobrar un 0,5% durante los tres primeros ejercicios y, posteriormente, suprimir el cargo.

Actualmente, el 57% de las hipotecas variables aplica comisiones por amortización anticipada y, en todos esos casos, los bancos cobran el máximo permitido por ley2: un 0,5% de la cantidad devuelta durante los cinco primeros años de vida del préstamo, o un 0,25% durante el resto del plazo, lo que se traduce en una cantidad que puede superar los 500 euros de media1, en función del momento en el que se realice el reintegro.

Con las limitaciones que supondrá el cambio de normativa, un consumidor podrá ahorrar 138,6 euros de media en los costes de la amortización anticipada3, un abaratamiento que podría llegar hasta los 491,9 euros1, en función del momento en el que se produzca la devolución anticipada y de la fórmula elegida por su entidad para adaptarse a la nueva ley.

La aplicación de estas limitaciones tendrá carácter retroactivo, por lo que afectará a quienes ya tengan una hipoteca. Esto pone de manifiesto el grave perjuicio que supone para los consumidores el retraso con el que se ha iniciado la tramitación para que esta normativa pueda aplicarse en nuestro país, una demora que impide que, desde hace meses, quienes tengan la capacidad de devolver su hipoteca antes de tiempo puedan beneficiarse de un importante ahorro.

Por comunidades autónomas, los consumidores que más podrán ahorrar en comisiones por amortización anticipada serán los madrileños (hasta 680,8 euros de media), catalanes (588 euros) y vascos (580,7 euros). En el extremo contrario se situarán extremeños, murcianos y valencianos, con un ahorro que podrá llegar hasta los 302,4, 321 y 338,2 euros, respectivamente4.

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Fuente: Kelisto.es con datos propios y de la estadística de Hipotecas del Instituto Nacional de Estadística (últimos datos disponibles, correspondientes a junio de 2016). Ver detalle de los cálculos en “FUENTES”.

Ningún banco cobra ya comisión de estudio

Entre los cambios que prevé la nueva ley figura la supresión de otra de las comisiones habituales en las hipotecas: la comisión de estudio, cuyo coste tendrá que incluirse en los costes de apertura. Sin embargo, el cambio normativo no tendrá consecuencias efectivas para los consumidores españoles ya que, a día de hoy, ninguna entidad cobra ya ese cargo2. En cambio, el 50% de los préstamos para la compra de vivienda sí dispone actualmente de comisión de apertura, un coste que se sitúa, de media, en el 0,66%2, lo que equivale a 742,61 euros para una hipoteca media en España5.

La normativa europea prometía traer cambios sustanciales al panorama hipotecario. Sin embargo, algunos de sus artículos no tendrán consecuencias palpables para el consumidor y otros dependerán de lo que decidan hacer las autoridades españolas competentes. Por ejemplo, la ley obliga a que quienes comercialicen hipotecas dispongan de una formación específica, pero será el Ministerio de Economía quien determine cuál será esa cualificación. Del mismo modo, en lo referente a la mejora de la transparencia, la norma deja que sea Economía quien decida qué cláusulas de los contratos deben ser tratadas de una forma específica por las entidades para evitar problemas como los generados por las cláusulas suelo.

FUENTES:

1 Para calcular estos datos, se parte de una tabla de amortización de una hipoteca media en España: un préstamo por un capital de 112.516 euros a 22 años a un interés del 1,132%. Los datos de capital y plazo de devolución corresponden a los datos de la hipoteca media para la compra de vivienda contratada en España en junio de 2016 (datos del INE), mientras que el del interés medio es el resultado de sumar el diferencial medio de las hipotecas a 01/09/2016 (según datos de Kelisto.es, tras analizar los datos de las más de 35 hipotecas que muestran información estandarizada en las páginas web de sus bancos) al euríbor a 12 meses a cierre del pasado mes de agosto (-0,048%). Los cálculos asumen que el interés de la hipoteca se mantendría estable durante toda la vida del préstamo y que se realizaría una amortización anticipada total de la deuda.

Una vez obtenida la tabla (elaborada con el simulador de hipotecas del Banco de España) se calculan los costes de amortización que tendría una hipoteca en la actualidad si se aplican los máximos permitidos por ley, que es lo que hacen todas las entidades que cobran esta comisión (0,5% del capital pendiente durante los cinco primeros años y 0,25% durante el resto). A continuación, se calculan los mismos costes si se aplicaran las dos nuevas fórmulas que fija la nueva norma (un máximo de 0,25%, pero solo durante los cinco primeros años, o un 0,5% solo durante los tres primeros ejercicios). El ahorro máximo se corresponde al que se podría obtener al realizar la amortización anticipada total al inicio de cuarto año de vida del préstamo si la hipoteca aplicara la segunda fórmula prevista por la nueva norma. Así, el consumidor pasaría de pagar un cargo de 491,9 euros con la ley actual a no pagar nada. (Ver detalle de los cálculos en el Anexo).

2 Datos de Kelisto.es tras analizar los datos de las más de 35 hipotecas que muestran información estandarizada en las páginas web de sus bancos a 01/09/2016

3 Media aritmética de los ahorros que se podrían conseguir en comisiones por amortización anticipada. En este cálculo se tienen en cuenta las cifras de ahorro que se podrían obtener cada mes con las dos fórmulas de cargo por devolución anticipada que prevé la nueva ley, según la metodología mostrada en la Fuente 1.

4 Los cálculos por Comunidades Autónomas se realizan siguiendo la metodología explicada en la Fuente 1, pero utilizando como dato de referencia para la hipoteca media el importe registrado en cada Comunidad Autónoma según los datos del INE de junio de 2016 (últimos disponibles). Ver detalles en el Anexo. 

5 Para realizar el cálculo se tiene en cuenta el dato de la comisión media por apertura (según los datos de más de 35 hipotecas que muestran información estandarizada en sus páginas web a 01/09/2016) y se aplica este coste al importe medio de una hipoteca para la compra de vivienda según los datos del INE de junio de 2016 (últimos disponibles). 

 

 

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