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La cuota de una hipoteca se encarece hasta 700 euros al año si no se contratan productos vinculados

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  • Todas las hipotecas en España bonifican el tipo de interés que aplican si el cliente contrata productos vinculados: el diferencial medio sin vinculación se sitúa en el 2,3% y baja hasta el 1,2% si se contratan todos los servicios/productos extra1
  • Las hipotecas variables se encarecen, de media, 695,4 euros al año si el cliente no se vincula con su banco, una cifra que sube hasta los 750,6 euros en el caso de las fijas2
  • Las Comunidades Autónomas donde más se encarecen las hipotecas si no se acepta la vinculación son Madrid (+971,7 euros al año) y Baleares (+896,8 euros); en el extremo contrario se sitúan Extremadura (+435,9 euros) y Murcia (+472,2 euros)2
  • Las entidades exigen una vinculación media de cinco productos, las más frecuentes son la domiciliación de la nómina (en el 100% de las hipotecas) y la contratación de un seguro de hogar y uno de vida, presente en el 90% de las ofertas3
  • La nueva ley hipotecaria prohibirá que el banco obligue a contratar productos extra con la hipoteca, aunque sí permitirá que bonifique a quienes acepten cierta vinculación

La cuota de una hipoteca se encarece, de media, 700 euros si el consumidor no contrata los productos o servicios vinculados que le ofrece su banco4, como seguros, planes de pensiones o tarjetas, según un análisis de Kelisto en el que se examinan algunas de las consecuencias de la nueva ley hipotecaria, que verá la luz después del verano y que, incluirá, entre otros aspectos, cambios relativos a la vinculación de productos.

A día de hoy, el 100% de las entidades financieras requiere que el cliente contrate una media de cinco productos o servicios vinculados para poder acceder al interés más bajo de su oferta hipotecaria1. Los más habituales son la domiciliación de la nómina (requerida en el 100% de las hipotecas), la contratación de un seguro de hogar y de uno de vida (ambos, presentes en el 90% de las ofertas), realizar cierto consumo con tarjetas y contratar y realizar aportaciones a planes de pensiones (ambos, en el 43% de las ofertas)3.

Tabla productos vinculados frecuentes

Si se rechaza esta vinculación, los bancos suben el interés que cobran por sus hipotecas: en el caso de las variables, el diferencial medio pasaría del 1,2% al 2,3%, lo que supone un encarecimiento del 91,6%; si se optara por una fija, la subida sería menor: se pasaría de cobrar un 2,3% a aplicar un 3,4%, lo que implica un incremento del 47,8%2.

Tabla encarecimiento vinculaci%c3%b3n hipotecaria

Ahora bien, esta subida no se produce de golpe: dependiendo de los productos que se rechace contratar, la subida será mayor o menor. El mayor encarecimiento se produciría si el consumidor decide no domiciliar su nómina en el banco al que pedirá la hipoteca: en ese caso, el interés que paga aumentaría en 0,7 puntos porcentuales. Tras esta vinculación se situaría la contratación de un seguro de vida (+0,4 puntos) y de un seguro de hogar (+0,3 puntos)3.

Tabla rebaja vinculaci%c3%b3n hipotecaria

En la práctica, rechazar toda la vinculación propuesta por el banco provocaría que la cuota anual que el consumidor paga por su hipoteca variable aumentara en 695,4 euros al año, lo que supondría abonar 15.298,8 euros más al final de la vida del préstamo. En caso de que se hubiera optado por una hipoteca a tipo fijo el encarecimiento sería aún mayor: la cuota anual a pagar subiría, de media, 750,6 euros al año, lo que implicaría un desembolso extra de 16.513,2 euros más cuando se terminara de devolver la deuda2.

La nueva ley hipotecaria

La nueva ley hipotecaria, que verá la luz después de verano, supondrá varios cambios en materia de protección del consumidor y, además, regulará el funcionamiento de la vinculación hipotecaria. En concreto, prohibirá las “ventas vinculadas”, pero permitirá las “ventas combinadas”: es decir, impedirá que una entidad obligue al consumidor a contratar productos extra con su hipoteca, pero le permitirá ofrecérselos por separado, a cambio de una bonificación, como ya sucede ahora.

El principal problema de la vinculación hipotecaria reside en su falta de transparencia. Aunque la mayoría de los bancos informa de lo que se encarecería su préstamo si no se acepta la vinculación propuesta, un 33% no desglosa esa información1: es decir, el consumidor no sabe si le convendría más no contratar un seguro que un plan de pensiones. Además, existe escasa información sobre los propios productos vinculados, su precio y sus características, algo que impide que el futuro hipotecado pueda echar cuentas para saber si le conviene vincularse o si podría ahorrar dinero contratando el mismo producto con otra entidad o aseguradora distinta.

Banco Caixa Geral y Liberbank, los que más suben la cuota si no hay vinculación

Por entidades, las que más encarecen sus hipotecas si no se contratan productos vinculados son Banco Caixa Geral (2 puntos porcentuales más), Liberbank (1,99 o 1,95 puntos más en función de la hipoteca), Ibercaja (+1,5 puntos) y Banco Santander (+1,40). En el extremo contrario se sitúan Cajasiete (+0,5 puntos), Activobank (+0,75), Caja de Ingenieros (+0,76) y Bankoa (+0,80)3.

El panorama es similar en lo que respecta al número de productos vinculados que exige cada banco para acceder al interés más bajo: Banco Caixa Geral, Caja de Ingenieros e Ibercaja son las entidades que más extras requieren, con un total de seis. Por el contrario, las menos exigentes son Openbank (con uno solo) y Activobank (con tres) 3.

Madrid y Baleares, las comunidades donde sale más caro no ‘atarse’ al banco

El efecto de los productos vinculados también es distinto en función de la comunidad autónoma, ya que la hipoteca media contratada también varía en cada región. Madrid es la comunidad donde más se encarecería el préstamo de no contratarse los productos asociados (971,7 euros al año), seguida de Baleares (896,8 euros), Ceuta (886 euros) y Cataluña (858 euros). En cambio, Extremadura (435,88 euros), Murcia (472,2 euros) y Canarias (475,8 euros) es donde menos subiría la cuota anual5.

Mapa vinculaci%c3%b3n hipotecaria

1 Análisis elaborado por Kelisto.es a 10-11/07/2017. Para efectuarlo, se han tenido en cuenta los datos sobre hipotecas fijas y variables que aparecen en las páginas web de las entidades financieras. Se han excluido aquellas entidades que no ofrecen información sobre el diferencial/interés que se aplica si no se cumple con la vinculación y las que no aplican bonificaciones por vinculación, sino por otros criterios, como ocurre con la Hipoteca Triodos, que premia la eficiencia energética del inmueble comprado.
2 Para realizar el cálculo se parte de la información sobre diferencial/interés con máxima vinculación y diferencial/interés con mínima vinculación que ofrecen todas las hipotecas analizadas según los criterios de la fuente 1. Con esa información, se calcula el diferencial/interés medio con vinculación y sin vinculación para cada modalidad de hipotecas (variables y fijas) y, tomando como referencia los datos de la Estadística de Hipotecas del Instituto Nacional de Estadística (correspondiente a abril de 2017, últimos datos disponibles) sobre plazo e importe medio, se calcula la cuota media mensual y anual con vinculación y sin vinculación, y la diferencia entre ambas.
3 Para llegar a esta conclusión se han tenido en cuenta los mismos datos a los que hace referencia la fuente 1, pero solo para hipotecas variables. Solo se ha tenido en cuenta las variables porque representan la mayoría de las hipotecas que se firman en España (63,3% según la Estadística de Hipotecas del INE de abril de 2017, últimos datos disponibles).
4 Mismos datos que los explicados en la Fuente 2, pero solo se tiene en cuenta la cifra para hipotecas variables. Se usan este tipo de hipotecas como referencia porque representan la mayoría de las que se firman en España (63,3% según la Estadística de Hipotecas del INE de abril de 2017, últimos datos disponibles).
5 Misma metodología que la explicada en la Fuente 4, pero teniendo en cuenta el importe medio por CC.AA y por provincia ofrecidos por la Estadística de Hipotecas del INE de abril de 2017, últimos datos disponibles.

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