El 62% de las hipotecas aplica intereses fijos de salida que impiden beneficiarse del euríbor en negativo

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  • 23 de las 37 hipotecas a tipo variable que comercializa la banca cuenta con un interés fijo que se aplica durante sus primeros meses de vida2
  • Las hipotecas aplican un interés medio de salida del 1,75% durante 13,6 meses, que puede llegar al 2,25% y alargarse hasta los 24 meses2
  • Contratar una hipoteca con un interés de salida fijo puede llegar a encarecer el préstamo en 650 euros durante el primer año3
  • Junto al interés de salida, los productos vinculados siguen siendo uno de los elementos que más encarecen las hipotecas: la banca exige que se contrate una media de cuatro ‘extras’ para acceder a las condiciones que publicitan4

La mayoría de las hipotecas variables comienza cobrando un interés fijo de hasta el 2,25%1, lo que provoca que el consumidor no pueda aprovecharse de los bajos niveles que registra el euríbor

El 62% de las hipotecas variables que se comercializan en España aplica un interés fijo durante los primeros meses de vida del préstamo, lo que impide que el consumidor pueda beneficiarse de los bajos niveles que atraviesa el euríbor2. Así lo asegura un estudio de Kelisto, que revela que un hipotecado que opte por uno de estos préstamos tendría que abonar hasta 650 euros más durante el primer año que si eligiera una oferta en la que, desde el inicio, tuviera un interés variable, resultado de sumar euríbor más un diferencial3.

El 89,2% de las hipotecas que se firman en España es de tipo variable5, lo que significa que su interés se calcula sumando dos elementos: un índice de referencia (normalmente, el euríbor) y un diferencial, que es un porcentaje fijado por cada banco. Desde hace varios meses, el euríbor registra mínimos históricos (cerró abril en el -0,010%) y, en febrero, entró en terreno negativo por primera vez en su historia, lo que ha permitido rebajar considerablemente la cuota que los hipotecados pagan cada mes.

En este contexto, 23 de las 37 hipotecas variables ofertadas por la banca (el 62% del total) cobra un interés fijo durante sus primeros meses de vida, en lugar de aplicar uno variable, que resultaría más económico para el consumidor. Este interés “de salida” se sitúa, de media, en el 1,75% y se cobra durante 13,6 meses2.

Si un consumidor optara por uno de estos productos, pagaría una cuota mensual de 495,3 euros durante el primer año, lo que equivaldría a un desembolso anual de 5.943,6 euros. En cambio, si decidiera optar por un préstamo que cobrara un interés variable desde el primer día (con un diferencial medio, situado a día de hoy en el 1,20%6), su cuota mensual bajaría hasta los 467,18 euros (5.606,16 euros al año). Por tanto, contratar una hipoteca con interés fijo de salida supondría abonar 337,44 euros más al año de media (un 6,02%  adicional) 3.

La banca atraviesa un momento complicado. Por un lado, los bajos tipos de interés, la guerra comercial para ganar clientes a largo plazo y la debilidad que todavía muestra el negocio crediticio han provocado que se reduzcan sus ingresos. Mientras, el mantenimiento de su amplia estructura de oficinas y la fuerte inversión en I+D+i que realiza para adaptarse a la digitalización del sector ha provocado que sus gastos sigan aumentando. En esta tesitura, las entidades buscan nuevas estrategias para incrementar su facturación, como el aumento de las comisiones que ya ha anunciado la propia patronal bancaria o el encarecimiento de los préstamos.

El interés fijo de salida que aplican los bancos puede llegar hasta el 2,25% y aplicarse durante un máximo de 24 meses. En un caso así, un consumidor con una hipoteca media tendría que pagar una cuota mensual de 521,28 euros durante el primer año, lo que equivaldría a un gasto de 6.255,36 euros durante ese período. Por tanto, optar por una hipoteca con este tipo de barrera inicial le hubiera obligado a pagar 649,2 euros más durante el primer año de vida del préstamo, un 11,6% más que un consumidor con un préstamo que cobrara un interés variable desde el primer día3.

Productos vinculados: otra forma de encarecer las hipotecas

Una de las vías que siguen utilizando las entidades para encarecer sus préstamos son los conocidos como “productos vinculados” cuya contratación, si bien no es obligatoria, sí resulta esencial para poder acceder al diferencial más barato publicitado por los bancos.

De media, las entidades exigen que el consumidor contrate cuatro productos vinculados para poder contratar sus hipotecas en las condiciones publicitadas, aunque el rango oscila entre los dos extras del producto menos exigente (la Hipoteca Aire, de Globalcaja) y los siete del que tiene más requisitos (la Hipoteca Triodos, de Triodos Bank) 4.

Los productos o servicios vinculados que se requieren con más frecuencia son la domiciliación de una o varias nóminas (en el 94% de los casos), seguidas de la contratación de un seguro de vida (91,6%% del total) y de uno de hogar (80,6%). En el extremo contrario se encuentran la contratación de una tarjeta de débito (5,6%) y de una de crédito (11,1%) sin la necesidad de realizar un gasto mínimo, y la contratación de un seguro de protección de pagos (13,9%)4.

FUENTES:

1 La Hipoteca con el interés fijo de salida más caro del mercado es la Hipoteca Variable, de Unicaja, con un 2,25% durante los 12 primeros meses.

2 Datos de un estudio de Kelisto.es realizado con información de las páginas web de las entidades bancarias disponible entre los días 21/04 y 27/04. En caso de no publicarse información con respecto al interés fijo de salida y al diferencial, se ha procedido a consultar a los Dptos. De Comunicación de cada entidad. En aquellos casos donde no se ha obtenido respuesta, no se ha publicado la información, lo que ha dado lugar a un análisis de un total de 37 hipotecas.

3 Para realizar este cálculo se ha tenido en cuenta los últimos datos del Instituto Nacional de Estadística (INE), de febrero 2016, sobre hipotecas. Se ha usado como referencia la hipoteca media para vivienda que se firma en España (108.446 euros) y el plazo medio (22 años). Con esos datos, se han realizado varias simulaciones, utilizando para el cálculo de intereses el euríbor a 12 meses del mes de abril (-0,010%):

·         Se ha calculado la cuota mensual y anual que se pagaría el primer año con el diferencial medio (1,20%) que tienen las hipotecas sin interés de salida: 467,18 euros al mes y 5.606,16 euros al año

·         Se ha calculado la cuota mensual y anual que se pagaría el primer año con el diferencial medio (1,20%) que tienen las hipotecas con interés de salida (teniendo en cuenta el interés de salida medio: 1,75%): 495,3 euros al mes y 5.943 euros al año

·         Se ha calculado la cuota mensual y anual que se pagaría el primer año con el diferencial medio (1,20%) que tienen las hipotecas sin interés de salida (teniendo en cuenta el interés de salida medio: 2,25%): 521,28 euros al mes y 6.255,36 euros al año

A partir de estas simulaciones, se han calculado la diferencia media y máxima de cuota anual y mensual que habría entre una hipoteca sin interés fijo de salida y una hipoteca con el interés fijo de salida medio y máximo – 650 euros.

4 Datos de un estudio de Kelisto.es con información de las páginas web de las entidades bancarias disponible entre los días 21/04 y 27/04. En caso de no publicarse información con respecto a los productos vinculados, se ha procedido a consultar a los Dptos. de Comunicación de cada entidad. En aquellos casos donde no se ha obtenido respuesta, no se ha publicado la información, lo que ha dado lugar a un análisis de un total de 36 hipotecas. El análisis no tiene en cuenta como "productos vinculados"  las exigencias de operar con banca online y disponer de buzón virtual. Ver Excel anexo.

5 Estadística de Hipoteca del INE: últimos datos disponibles, correspondientes a febrero de 2016.

6 El diferencial medio se calcula teniendo en cuenta los datos de todas las hipotecas variables sin interés de salida que hay en el mercado, según un análisis de todas las ofertas de las entidades bancarias realizado entre los días 21/04 y 27/04 (ver más detalles del análisis en fuente 2).

 

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