¿Es momento de comprar casa? Espera, los precios seguirán bajando …

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  • Las casas se han abaratado un 31,7% de media desde el inicio de la crisis y los expertos prevén que el ajuste de precios continúe por la falta de financiación.
  • Las apuestas más conservadoras apuntan a un descenso del 10% este año, un ahorro de 16.000 euros para una vivienda media, aunque organismos como el Instituto Juan Mariana avisan de que existe margen para que bajen hasta un 35%.
  • La Asociación Hipotecaria Española (AHE) considera que el banco malo propiciará que a final de año se toque suelo.

¿Ha tocado suelo el precio de la vivienda en España? La respuesta, a tenor de las proyecciones lanzadas por organismos como la Asociación Hipotecaria Española (AHE), es clara: “el ajuste continuará”. Cuánto y, sobre todo, hasta cuándo, son dos cuestiones más complicadas de adivinar.

Desde el inicio de la crisis, a finales de 2007, que coincidió precisamente con el pinchazo de la burbuja inmobiliaria, las casas se han abaratado de media por encima del 30%, según los datos del Instituto Nacional de Estadística (INE), y en algunas zonas, principalmente en la costa mediterránea, la rebaja asciende al 60%. Son cifras que invitan a pensar si es momento o no para comprar.

Los españoles han tendido tradicionalmente a comprar la vivienda en propiedad, frente a lo que ocurre en muchos otros países de Europa, donde el alquiler está más extendido. Sin embargo, en los años de bonanza, las casas se convirtieron en una fórmula de inversión habitual, impulsada desde las entidades financieras, que abrieron completamente el grifo del crédito hipotecario. Al fin y al cabo, la valoración de los pisos encadenaba varios lustros al alza y ninguna previsión apuntaba a un cambio en este sentido.

La compraventa de viviendas tocó su techo en 2006, cuando se cerraron más de 900.000 operaciones. En 2007, especialmente a partir del verano, el mercado inmobiliario comenzó su declive. Según los datos del Instituto Nacional de Estadística (INE) , en 2012 apenas se vendieron 319.335 casas.

De este modo, en cinco años la venta de viviendas ha retrocedido el 62%.

Compraventa de viviendas en España

Año/Mes 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013
ENERO  83.713 61.825 37.475 37.650 44.874 33.364 39.670
FEBRERO 72.287 54.783 34.578 41.267 45.107 30.745 19.364
MARZO 74.023 45.659 34.470 37.566 32.952 25.464  
ABRIL 60.032 54.801 29.178 34.294 23.906 21.551  
MAYO 75.883 49.647 33.756 37.711 30.855 27.286  
JUNIO 66.670 46.533 34.854 37.134 28.679 25.405  
JULIO 63.731 45.500 37.669 43.561 28.097 27.388  
AGOSTO 58.872 37.820 33.811 43.610 26.888 27.708  
SEPTIEMBRE 61.723 45.453 37.604 36.070 25.751 25.985  
OCTUBRE 58.518 42.029 33.062 27.415 22.392 25.261  
NOVIEMBRE 56.188 35.774 34.927 32.193 27.323 25.655  
DICIEMBRE 43.660 32.256 32.009 31.120 23.000 23.523  
TOTAL 841.970 552.080 413.393 439.591 359.824 319.335 59.034*

* Datos disponibles hasta febrero de 2013. Fuente: Instituto Nacional de Estadística (INE)

Cambios fiscales

Para 2013, las previsiones no son mejores. Las estadísticas del arranque del año lo corroboran. La compraventa de viviendas cayó un 13,4% en febrero, hasta 19.364 operaciones, afectada por los nuevos cambios fiscales que han entrado en vigor desde el 1 de enero - ha desaparecido la deducción por la adquisición de vivienda habitual y el IVA que grava la venta de inmuebles nuevos ha subido del 4 al 10%, el debilitamiento de la demanda interna, los problemas de financiación y el adelanto de las compras en los últimos meses de 2012, según el Consejo General del Notariado. Esta será la tendencia para los próximos meses.

Si la fuerte demanda de casas provocó un crecimiento imparable de los precios, impulsado además por los elementos especulativos que acompañaban al ladrillo como inversión, una condición que los expertos creen que tardará en regresar, el estallido de la burbuja ha derivado en una caída sin fin.

Hasta el tercer trimestre de 2007 los precios de las casas se mantuvieron al alza, según el Índice de Precios de Vivienda (IPV) que elabora el INE. En ese periodo, este indicador tocó su máximo histórico. Pero desde entonces sólo en una ocasión, entre abril y junio de 2010, registró una subida, coincidiendo con los meses previos a la entrada en vigor del alza del IVA, cuando también aumentó la compraventa de viviendas. El ajuste en los precios ha sido progresivo. En 2008 la caída fue del 5,4%, en 2009, del 4,3%, y en 2010 del 1,9%. En 2011 el descenso se elevó al doble dígito (-11,2%) y en 2012 se registró el mayor retroceso, del 12,8%, según los datos recientemente publicados por el INE.

El precio de la vivienda en España

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Fuente: Índice de Precios de Vivienda (IPV) del Instituto Nacional de Estadística (INE)

De esta forma, las casas se han abaratado en España durante cinco años consecutivos. En total, desde los máximos de finales de 2007, el descenso se sitúa en el 31,7%, según los datos del INE. Un desplome que afecta en mayor medida a la vivienda usada (38,7%) que a la nueva (25,3%).

Esto se debe a que la capacidad de las promotoras para reducir los precios es más limitada que en el caso de las entidades financieras acreedoras de pisos procedentes de devoluciones o ejecuciones. Ahora bien, los bancos y las cajas de ahorros –muchas de ellas nacionalizadas- han podido jugar desde una posición dominante con el mercado, ya que según ha avanzado la crisis han restringido el crédito hipotecario, y cuando lo abren, es a favor de las viviendas de su propiedad, como te explicamos en nuestros consejos para conseguir tu primera hipoteca . Con ello, buscan vaciar de sus balances los activos inmobiliarios que, en esta coyuntura de caída de precios, cada vez tienen menos valor. Esto provoca al mismo tiempo que los particulares –generalmente propietarios de casas de segunda mano- también se hayan visto forzados a tirar más los precios.

En este contexto, hay que plantearse qué interesa más, si comprar una vivienda a un banco o a un particular. Actualmente, el mercado entre particulares es el que ofrece los mayores chollos. De hecho, el descuento sobre la oferta inicial del vendedor se sitúa entre el 15 y el 25% según la zona de España. Ahora bien, en la compra a particulares el mayor problema surge por el lado de la financiación, debido a que los bancos han cerrado el grifo hipotecario. Es por ello que las entidades financieras utilizan como reclamo el acceso al crédito, frente a la rebaja de precios de los particulares. En todo caso, los expertos prevén que los bancos tendrán que bajar más los precios.

La rebaja vendrá motivada, aparte de por la baja demanda y las necesidades de liquidez, por la entrada de la Sareb, conocido popularmente como el banco malo. En su nuevo plan de negocio espera obtener 13.600 millones de euros por sus 98.000 viviendas. Esto arroja un precio medio por vivienda de 138.775 euros. En su plan de negocio estima una caída de precios hasta 2015. En concreto, proyecta una bajada del 2,8% este año y del 1,5% en 2014, para posteriormente, en 2015 y 2016, estabilizarse. A partir de 2017 prevé que comenzará la recuperación, con aumentos de precios del 3% anual, que se acelerarán al 6% a partir de 2023.

El precio medio de una vivienda en España se sitúa en el entorno de los 160.000 euros, según los datos del Ministerio de Fomento, por encima, por tanto, del promedio de los pisos del banco malo, que ha hecho un descuento del 54,2% al valor contable de los activos. De esta forma, por una casa de 100.000 euros, ha pagado 45.800 euros a los bancos rescatados. Si estás pensando en adquirir una casa, en Kelisto te damos consejos sobre cómo conseguir la mejor hipoteca para ti.

Falta de crédito

De una forma u otra, el problema es que la escasez de liquidez mantiene paralizado el mercado. Después de años de financiación para todos, los bancos miran ahora con lupa a quién prestar. Las sucesivas reformas financieras buscan, precisamente, abrir el grifo, pero de momento la realidad es bien distinta. “El crédito no fluye. Cuando los bancos reciben financiación internacional parte se va a deuda pública. No está llegando al empresario ni al ciudadano”, explica Fernando Encinar, jefe de Estudios de Idealista.com, que añade: “Hay que esperar que habrá cierta normalización en la financiación de los bancos, pero aun así, veo difícil que vaya a crédito hipotecario”.

En este contexto, la creación del denominado banco malo podría presionar a los bancos a acelerar la salida de sus activos inmobiliarios, lo que propiciaría más ajustes en el precio de la vivienda, que, con todo, “podría tocar suelo a finales de 2013”, según señala el informe de cierre de año y perspectivas para 2013 de la Asociación Hipotecaria Española (AHE). Unas proyecciones más optimistas que las de la mayoría de organismos y expertos inmobiliarios, algunas de las cuales pasamos a explicar a continuación.

Con una tasa de desempleo por encima del 25%, la capacidad de ahorro de las familias por los suelos y el crédito cerrado, las expectativas para el sector inmobiliario no son nada halagüeñas. Por el lado de la demanda, el fin de las rebajas fiscales (IVA superreducido al 4% y desgravación por compra) augura una nueva disminución, aunque el presidente de la Asociación de Promotores y Constructores Españoles, José Manuel Galindo, prevé que “se venderá un volumen similar de viviendas que en 2012, unas 320.000 entre primera y segunda vivienda”. Tampoco ayudará el stock de pisos aún pendientes de venderse, que la APCE sitúa en 700.000, pero otras instituciones elevan por encima del millón. Con este panorama, para el portal inmobiliario Idealista.com “sólo queda seguir bajando precios hasta un nivel capaz de estimular a los compradores”.

Las apuestas más conservadoras sitúan el descenso en alrededor de un 10%, lo que supondría un descuento de 16.000 euros para una vivienda media, pero también hay expertos que calculan una caída más próxima al 20% para este año. En el último informe realizado por el Observatorio de Coyuntura Económica (OCE) del Instituto Juan de Mariana sobre el precio de la vivienda y de los alquileres, la estimación es que el precio de la vivienda en España continúa sobrevalorado al menos en un 15%, aunque podría llegar a caer hasta un 35%. Un extremo que está en línea con las previsiones de la consultora R. R. de Acuña & Asociados , que vaticina una caída similar o incluso mayor de la registrada hasta ahora (alrededor del 30%) entre 2013 y 2018. Y, en cualquier caso, las bajadas no serán uniformes: “Hay zonas donde los precios han caído entre el 50 y el 60%, como en la costa, por lo que el ajuste no será mucho mayor. En Madrid, Barcelona o Valencia, donde han caído un 22 o 25%, sin embargo, aún queda recorrido a la baja”, explica Encinar.

En este escenario, el mejor momento para comprar una vivienda está por llegar, ya que los precios seguirán bajando. El ahorro entre adquirir un piso ahora o esperar un año puede alcanzar un tercio del precio. El banco malo tirará a la baja del mercado. Los bancos tendrán que mejorar sus ofertas para deshacerse de su cartera de activos inmobiliarios y el avance de la crisis hará que cada vez haya más particulares con necesidades inmediatas de venta y por tanto, con mayores descuentos. Para una vivienda de 160.000 €, la rebaja podría llegar a alcanzar, de acuerdo con algunas previsiones, los 50.000 €, una cifra como para pensarse mejor la decisión. Además, la situación económica mejorará y previsiblemente el crédito fluirá a mayor ritmo, lo que facilitará el acceso a una hipoteca.

Fuentes: Fernando Encinar, jefe de Estudios de Idealista.com; José Manuel Galindo, presidente de la Asociación de Promotores y Constructores Españoles (APCE); Instituto Nacional de Estadística (INE); Idealista.com; Pisos.com; Asociación Hipotecaria Española (AHE)Observatorio de Coyuntura Económica (OCE) del Instituto Juan de Mariana; Asociación de Promotores y Constructores Españoles (APCE); R. R. de Acuña & Asociados.

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