Cuando el boom hizo 'crash': los bancos, las grandes inmobiliarias del país

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  • Las entidades financieras se han convertidos en las grandes inmobiliarias del país con inmuebles y suelo por valor de 85.000 millones de euros
  • Durante la burbuja inmobiliaria, las entidades se lanzaron a conceder préstamos por el 115% o 120% del valor de la vivienda, lo que permitía financiar otras compras
  • Entre 2004 y 2012, se concedieron más de un millón de hipotecas por más del 80% del valor del inmueble, lo que alimentó el boom y provocó que ahora haya en torno a medio millón de préstamos que superan el valor de la casa
  • La banca sí da hipotecas por el 100% del valor de la vivienda… pero sólo para sus casas
  • Según la asociación Adicae, “el consumidor ahorraría hasta un 61% si concediesen las mismas hipotecas para viviendas de particulares” que por inmuebles del banco

La banca sigue concediendo hipotecas por el 100% del valor de la vivienda pero sólo para sus inmuebles. Con esta práctica, que alimentó la burbuja inmobiliaria, perjudica al particular que quiere vender su casa. ¿A quién interesa más comprar?

En los años de máximo apogeo de la burbuja inmobiliaria no era difícil entrar en un banco o caja para pedir una hipoteca y salir con una cuyo importe igualase el 100% del valor del inmueble. Es más, había entidades que concedían hasta el 115% o 120% del precio, permitiendo así al comprador sufragar los gastos de la operación, amueblar la vivienda e, incluso, comprarse un coche o financiar otras compras.

Eran años en los que las ventas de casas se disparaban mes tras mes y en los que los precios no veían techo. Todo el mundo pedía y todos los bancos daban. Eran años con tipos de interés bajos y una cifra de paro controlada, con muchos trabajadores dedicados al ‘ladrillo’ (en el tercer trimestre de 2007 la construcción suponía el 13,3% del empleo total, muy por encima de otros países europeos según un informe del Centro de Estudios Monetarios y Financieros.

Así se allanó el camino para que se concedieran créditos sin ningún tipo de prudencia y contención, por importes superiores al precio de las casas y sin garantías exigidas a los consumidores. Dinero fácil. Un caldo de cultivo perfecto, con el que la banca se frotaba las manos, y que generó una burbuja de los precios y un drama con consecuencias como las que ahora conocemos debido a los riesgos asumidos.

Fue una burbuja en la que en apenas nueve años, de 1998 a 2007, el parque de viviendas creció en 5,7 millones, casi el 30%, y en la que el ritmo de subida de precios era del 10% anual. Había demanda y no se cuestionaba nada. Parecía que los precios subirían indefinidamente. Entre 2004 y 2007 se concedieron más de un millón de hipotecas sobre viviendas cada año. En 2008, la cifra bajó a 836.419.

Era el principio del fin de la burbuja inmobiliaria. El año pasado, apenas se concedieron 274.098 hipotecas, según los datos del Instituto Nacional de Estadística. Datos indicativos del descenso continuado de las ventas y del deterioro progresivo de los precios. Y como telón de fondo, una restricción del crédito por parte de las entidades financieras que ahora dificulta el repunte del mercado inmobiliario.

Hipotecas constituidas sobre viviendas 

Año Número de hipotecas
2004 1.107.664
2005 1.257.613
2006 1.342.171
2007 1.238.890
2008 836.419
2009 650.889
2010 607.535
2011 408.461
2012 274.098

Fuente: INE

La banca ha cerrado el grifo del crédito

Ahogada por sus problemas y la necesidad de limpiar sus balances la banca ha cerrado el grifo, y se ha vuelto más estricta a la hora de conceder préstamos hipotecarios, mucho menos por el 100% del valor del inmueble.

Esas hipotecas concedidas en los años de bonanza por importes superiores incluso al precio de la vivienda y a personas de solvencia no contrastada han demostrado ser una bomba de relojería, alimentada por el creciente desempleo. Al drama de perder el puesto de trabajo, se suma el hecho de que mucha gente está pagando hipotecas muy superiores al precio actual de su casa.

Se estima que hay más de medio millón de hipotecas cuyo importe supera el valor de la vivienda. “En concreto, en el supuesto de que se hayan concedido con un LTV (loan to value o relación entre el préstamo concedido y el valor del inmueble) del 90%, hay cerca de 609.000 unidades, mientras que en el caso de que se hayan con¬cedido con un LTV del 100%, la cifra supera las 750.000 unidades”, señala María Romero, de Analistas Financieros Internacionales (AFI) en el último número de Cuadernos de Información Económica, que publica la Fundación de las Cajas de Ahorros (FUNCAS). “Es sorprendente que, desde principios de 2004 a finales de 2012, más de un millón de hipotecas se hayan concedido con un LTV superior al 80%”, añade la experta y concluye que son los casos con mayores probabilidades de incurrir en impago.

La Banca vuelve a ganar

Pero, ¿es cierto que la crisis ha terminado con la concesión de préstamos hipotecarios por el 100% del valor de la vivienda o, incluso, más? No. En los últimos meses ha reaparecido esta práctica. El motivo es la gran cantidad de inmuebles acumulados por las entidades financieras en sus balances, procedentes de embargos por el creciente número de impagos, hasta el punto de que se han convertidos en las grandes inmobiliarias del país con inmuebles y suelo por valor de 85.000 millones de euros, muchos de ellos traspasados al llamado ‘banco malo’.

Lo explica Adicae en su estudio El futuro de la vivienda y su financiación en España, en el que analiza las ofertas hipotecarias que concede la banca para sus inmuebles y las compara con las condiciones de los préstamos que ofrece para las viviendas que un consumidor compra a otro particular. “Las entidades bancarias tratan de favorecer la venta de sus inmuebles con condiciones financieras más accesibles, ofreciendo a los compradores hasta el 100% del valor de tasación y préstamos hipotecarios a más largo plazo. Esto se debe a que es el único modo posible de afrontar sus desorbitados precios”.

Según la asociación, esta práctica perjudica al consumidor porque tiene aún más difícil el acceso a la financiación si opta por un inmueble que no sea propiedad del banco. Además, “el consumidor ahorraría hasta un 61% si concediesen las mismas hipotecas para viviendas de particulares”, calculan en Adicae.

Es decir, el consumidor que opte por comprar una vivienda en este momento lo tendrá más fácil si acude a una entidad financiera y se decide por uno de sus inmuebles. Una de las entidades que actualmente ofrece hipotecas por el 100% del valor de la vivienda, y sin intereses ni comisiones es BBVA.

Banco Popular también financia al 100% la compra de los inmuebles que tiene en su balance. Y Openbank, del Grupo Santander, es otra entidad que financia hasta el 100% en obra nueva y segunda vivienda. Pero, además, en este caso es evidente la diferencia de coste a la hora de comprar una casa suya o de un particular: euríbor más un diferencial del 2,50% con domiciliación de nómina tres recibos y uso de tarjetas 4B y Visa en este último caso, o euríbor más 1,25% en el primero. “Para disfrutar de este tipo de interés la vivienda a hipotecar tiene que ser de las ofertadas en la web de Altamira (la marca que agrupa sus inmuebles)”, expone como condición.

Esta situación ha espoleado a grupos sociales y políticos, obligando a revisar las prácticas bancarias en general y la Ley Hipotecaria en particular.

La intención de la nueva normativa en es fomentar la concesión y el endeudamiento responsable en los préstamos hipotecarios, por un lado, y reforzar la información y la seguridad sobre la operaciones que se contratan, por otro, tal y como recuerda la Asociación Hipotecaria Española. Es decir, prevenir el sobreendeudamiento –las familias españolas adeudaban a las entidades financieras 820.183 millones de euros en marzo, según el Banco de España- para lo que se ha planteado una medida que consiste en limitar los préstamos al 80% del valor de tasación de la vivienda, el 60% si la hipoteca sirve para garantizar otro préstamo. Es decir, que si la tasación de la casa asciende a 100.000 euros, el banco prestará 80.000. El resto habrá que tenerlo ahorrado.

Así va la deuda de las familias en España

Mes/Año Total* Destinada a vivienda
01/2012 865.762 663.730
02/2012 861.035 660.918
03/2012 858.727 659.805
04/2012 855.481 660.121
05/2012 853.837 657.256
06/2012 855.738 653.958
07/2012 847.705 652.132
08/2012 843.995 649.660
09/2012 840.759 648.026
10/2012 838.073 645.422
11/2012 842.540 643.606
12/2012 834.265 642.172
01/2013 828.731 638.439
02/2013 823.467 635.316
03/2013 820.183 633.482

* En millones de euros. Fuente: Banco de España

La tasación

Una de las polémicas levantadas a raíz del estallido de la burbuja inmobiliaria ha sido la de las tasadoras, muchas de ellas propiedad de los bancos –Tasamadrid en manos de Bankia era un ejemplo- y cuya independencia está siendo ahora muy cuestionada, ya que muchas tasaciones responden a los intereses de las entidades dueñas.

La Ley 41/2007, de 7 de diciembre, introdujo en la legislación hipotecaria una sección referida a la “independencia del tasador”, en la que se establecen los límites en la relación entre el tasador y la entidad financiera y sanciones en caso de que no se adopten medidas de control. La normativa en materia de independencia se verá reforzada próximamente con la entrada en vigor de una nueva circular sobre sociedades y servicios de tasación del Banco de España. La circular insiste además en que no es aconsejable conceder créditos por más del 80% del valor de tasación del inmueble y busca impedir la influencia de los empleados en el valor final de tasación. Un paso más en el intento de no repetir los errores del pasado en el mercado inmobiliario.

Fuentes: Adicae;  Banco de EspañaAsociación Hipotecaria Española; Cuadernos de Información Económica de la Fundación de las Cajas de Ahorros (FUNCAS); Informe Centro de Estudios Monetarios y Financieros 

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