Así funcionan las cláusulas suelo de las hipotecas

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Durante varios años, las hipotecas con suelo se convirtieron en protagonistas de la actualidad económica al impedir que miles de familias pudieran reducir las cuotas de sus préstamos. En Kelisto te damos todas las claves para que entiendas el problema de las hipotecas con suelo o las hipotecas con cláusulas suelo.

 

En los últimos años, las hipotecas con suelo han causado estragos en las economías de muchas familias. Esta disposición que figuraba en los contratos de muchas hipotecas firmadas en la época del boom inmobiliario provocó que, durante los últimos ejercicios, muchos consumidores no hayan podido reducir la cuota de sus préstamos, pese a que los tipos de interés hayan ido cayendo. Pero ¿qué generaba este problema?

 

Las hipotecas con suelo o con una cláusulas suelo, son un tope o límite que se aplica en los préstamos de tipo variable y que marca el interés más bajo que un usuario podrá pagar a su banco, pese a que los intereses pudieran bajar más allá de esa cifra.

 

En los préstamos hipotecarios variables, el interés a abonar viene dado por un índice de referencia (en la mayoría de los casos, el euríbor a un año) y un diferencial, que es un porcentaje que se suma al euríbor y que se mantiene fijo durante toda la vida de la hipoteca. Cada año, el interés se revisa: es decir, si una hipoteca se firmó en febrero de 2007, con un euríbor del 4%, en febrero del siguiente ejercicio, se  tomó como referencia el euríbor de ese momento, que rondaba el 5%.

 

En este contexto, ¿cómo impactan las hipotecas con suelo en lo que el cliente paga cada mes? Imaginemos que un usuario firmó su hipoteca en 2008 con estas características:

  • Euríbor al 5%.
  • Diferencial del 0,5%.
  • Cláusula suelo del 1%.

Es posible que en aquel momento, ese consumidor pensara que el 1%, de su hipoteca con suelo, estaba muy lejos de la realidad, ya que el interés que él pagaba (5%+0,5%=5,5%) estaba muy lejos de llegar a ese nivel.

 

Sin embargo, con el paso del tiempo, el euríbor ha ido cayendo hasta llegar a mínimos históricos. Por ejemplo, en mayo de 2015 llegó al 0,16%. En ese caso, el usuario tendría que estar pagando un interés por su hipoteca del 0,66% (0,16%+0,5%). Sin embargo, como tiene su límite en el 1%, ese sería el “precio” que estaría pagando por su préstamo, lo que le impediría disfrutar de una rebaja considerable en su cuota mensual.

¿Son legales cláusulas suelo de las hipotecas?

Según la última sentencia del Tribunal Supremo al respecto, las hipotecas con suelo son legales, pero siempre que se apliquen con transparencia. De lo contrario, serán consideradas nulas. ¿Y qué deben tener las hipotecas con suelo o las cláusulas suelo de para ser transparentes? Para el alto tribunal, se considera que son así siempre que el consumidor pueda identificar que son “definidoras del objeto principal del contrato” y que pueda saber qué riesgos implican a la hora de calcular el interés de su préstamo. Por tanto, si el banco no informa correctamente al usuario de estas disposiciones, cualquier juez podría considerar que no son válidas.

¿Se aplican las cláusulas suelo de las hipotecas en otros países?

Los últimos datos disponibles señalan que, en España, el 80% de las hipotecas cuentan con cláusulas suelo. Es decir, unos cinco millones de préstamos serian hipotecas con suelo que impide que el consumidor se beneficie de las bajadas del euríbor. Sin embargo, nuestro país no es el único donde se produce esta situación.

 

Según un estudio de Kelisto, otros cuatro países de la Unión Europea cuentan con hipotecas suelo, aunque se trata de un fenómeno más aislado y más regulado que en España. En concreto, Francia, Italia, Bélgica y Portugal son los Estados comunitarios donde se comercializaron préstamos con estas disposiciones. Eso sí, por ejemplo, en el mercado belga, la ley obliga a que las hipotecas con suelo también dispongan de un techo que limite las posibles subidas de los tipos de interés. En Portugal, por su parte, la normativa vigente exige que estas cláusulas no aparezcan en el contrato del propio préstamo, sino por separado, de forma que el consumidor pueda entender perfectamente qué es lo que está firmando. 

Palabras clave: hipotecas Guía
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