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Todos los cambios que no incluirá la nueva ley hipotecaria

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  • El dictamen del Consejo de Estado sobre la nueva ley de Contratos de Crédito Inmobiliario revela que la normativa no incluye o no detalla, por ahora, algunos de sus novedades más significativas. 

Dice el refrán que “del dicho al hecho, hay un gran trecho” y esto es lo que podría suceder con el texto definitivo de la nueva Ley de Contratos de Crédito Inmobiliario, que sigue pendiente de su paso por el Congreso de los Diputados para su aprobación definitiva.

La conocida como “nueva ley hipotecaria” tiene su origen en una normativa europea y debería haber entrado en vigor en nuestro país en marzo de 2016. Sin embargo, la interinidad del Gobierno durante el final del 2015 y parte de 2016 provocó un importante retraso en su aprobación, una demora que podría transformarse en una multa millonaria, tal y como ya te contamos en Kelisto.

Una vez que el Gobierno se puso en marcha para conseguir incorporar la nueva ley hipotecaria al ordenamiento jurídico español, el texto pasó por los cauces habituales. En primer lugar, se realizó una consulta pública para pedir su opinión a los agentes implicados, como los bancos o las asociaciones de consumidores. A continuación, la norma pasó al Consejo de Estado, un organismo al que el Ejecutivo puede realizar consultas sobre las cuestiones que estime oportuno y que tiene el deber de contestar expresando su criterio al respecto.

Precisamente, la opinión de este organismo (que se expresa a través de “dictámenes”) es la que ha permitido conocer que la incorporación de la nueva ley hipotecaria al ordenamiento jurídico español no se hará de una vez, sino que tendrá “carácter parcial”. Dicho en otras palabras: será necesario que, una vez aprobada, se creen nuevas normativas que desarrollen o concreten algunos de sus puntos más importantes. De lo contrario, habrá cambios de la ley que se quedarán a medias o sin desarrollar.

Para que sepas cuáles son esos puntos que, a priori, no cambiarán con la entrada en vigor de la nueva ley hipotecaria, en Kelisto hemos analizado el dictamen del Consejo de Estado y su opinión sobre la normativa, y hemos extraído las principales lagunas de la nueva norma:

  • La nueva ficha de información precontractual: entre las mejoras en la información que recibe el consumidor antes de firmar su hipoteca, la nueva ley hipotecaria preveía la entrega de una nueva Ficha Europea de Información Normalizada (FEIN), tal y como ya te detallamos en este análisis. Sin embargo, el Consejo de Estado subraya que el texto que pronto llegará al Congreso “no dedica precepto alguno a fijar los contenidos mínimos de esa ficha”. Por tanto, la nueva FEIN no estará operativa hasta que una ley adicional no concrete que deberá incluir.
  • El cálculo de la TAE: la normativa europea de la que nace la nueva ley hipotecaria determina cómo se debe calcular la TAE que se facilitará al consumidor para que este sea consciente del coste real de su préstamo. No obstante, en el anteproyecto de ley que se negociará en la Cámara Baja no hay ni rastro de esas indicaciones, según el Consejo de Estado. El organismo sí reconoce que existe una norma ya en vigor que ofrece una “sucinta regulación” sobre el cálculo de la TAE. Pese a ello, cree “imprescindible” que se regule el cálculo de esta tasa ante la “gran incertidumbre” que esto genera.

El Consejo de Estado destaca que estos dos temas son de gran importancia porque la normativa original pretendía que ambos aspectos estuvieran armonizados a nivel europeo. Es decir, que todos los países usaran los mismos modelos y métodos, cosa que, por ahora, en España no será posible.

Además de estas cuestiones, el dictamen del Consejo de Estado también destaca otros puntos que no estarán desarrollados en la nueva ley hipotecaria:

  • Los datos básicos que deberán aparecer en la publicidad de cualquier contrato de crédito.
  • La información “clara y comprensible” que los bancos tendrán que facilitar a los clientes que quieran una hipoteca.
  • La evaluación que deberá realizarse sobre la solvencia del consumidor.
  • La regulación de ciertos aspectos relacionados con la tasación de las viviendas.
  • Los requisitos mínimos de conocimientos que se podrán exigir a los empleados de banca o de otras entidades que comercialicen hipotecas.
  • En las hipotecas multidivisa, la información que tendrán que facilitar los bancos (y la periodicidad con la que deberán hacerlo) a sus clientes para que sepan cuánto les queda por pagar, cómo ha aumentado o disminuido ese importe y el derecho que tienen a pasar su hipoteca a euros y en qué condiciones.

El anteproyecto de ley hipotecaria que llegará pronto al Congreso todavía podría sufrir alguna modificación antes de su aprobación definitiva. No obstante, no parece que los cambios vayan a ser importantes porque, por el momento el Gobierno tiene garantizados los apoyos suficientes para poder sacar adelante el texto tal y como está ahora mismo. 

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