Todo lo que debes tener en cuenta a la hora de cancelar tu hipoteca

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Unos ingresos extra o, simplemente, el paso de los años, pueden hacer que te enfrentes a ese momento tan ansiado: la cancelación de tu hipoteca. Ahora bien, ¿sabes cuáles son los pasos que debes seguir para finalizar el contrato que te une al banco y qué gastos tendrás que asumir? En Kelisto te lo explicamos.

En noviembre se cancelaron un total de 37.945 préstamos hipotecarios, según datos del Instituto Nacional de Estadística publicados en enero. Si tú también eres uno de los afortunados que planea extinguir su hipoteca en los próximos meses, hay algunas cuestiones fundamentales que debes conocer.

1. ¿Qué pasos hay que dar?

En el camino a la cancelación de tu hipoteca hay cuatro paradas fundamentales:

1. Banco: lo primero que debes hacer para finalizar tu hipoteca es pagar en tu entidad la deuda que quede por saldar, así como la comisión de cancelación, en el caso de que ésta figure en la escritura de tu préstamo. Una vez hayas abonado la cantidad pendiente, no olvides solicitar un certificado de deuda cero al banco. Además, recuerda que entre tus derechos como prestatario está el de recibir los documentos de liquidación y justificantes de pago de la deuda.

2. Notaría: cuando se extingue un préstamo hipotecario es necesaria una nueva escritura pública ante notario de levantamiento de la hipoteca. Para ello, el interventor o apoderado de la entidad bancaria debe acudir a la notaría.

3. Hacienda: la cancelación de una hipoteca está sujeta, pero exenta, al Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (IAJD). Por ello, aunque no hay que pagar nada, sí es necesario acudir a la Delegación de Hacienda de la Comunidad Autónoma correspondiente para rellenar el formulario de este impuesto.

4. Registro de la Propiedad: con la escritura de cancelación y el IAJD debidamente sellado debes ir al Registro de la Propiedad para hacer efectiva la cancelación. Aunque este paso no es obligatorio, sí es conveniente, ya que la inscripción en el registro deja al inmueble libre de cargas, lo que te hará falta si deseas vender tu vivienda en el futuro.

2. ¿Qué gastos hay que asumir?

Comisión de desistimiento: algunas entidades aplican en sus hipotecas una comisión por cancelar anticipadamente el préstamo hipotecario. El artículo 8 de la Ley 41/2007 limita esta comisión al 0,5% del capital pendiente, si se produce en los cinco primeros años, y al 0,25%, si se produce en los siguientes. Esta comisión remunera al banco por los trámites administrativos correspondientes a las actuaciones que debe realizar con motivo de la extinción del préstamo. Asimismo, compensa a la entidad por lo que deja de ganar al no recibir los intereses por la deuda pendiente.

Honorarios del banco: si decides dejar el proceso en manos de tu entidad, es posible que ésta te cobre por acudir a la notaría, a Hacienda y al registro. Sin embargo, son trámites que puedes hacer tú mismo.

Gastos de escritura de la cancelación: estos cargos, que suelen estar previstos en la escritura de la hipoteca, aluden a la inscripción ante notario del levantamiento de la hipoteca y dependen del valor de ésta.

Impuestos sobre Actos Jurídicos Documentados: es gratis. Como contábamos previamente, la cancelación hipotecaria está sujeta a este impuesto, pero desde enero de 2001 está exenta de pago.  

Gastos de inscripción en el registro de la propiedad: si decides hacer efectiva la cancelación en el registro de la propiedad, deberás abonar los aranceles correspondientes, que varían en función del importe de la hipoteca.

3. ¿Cómo puedo ahorrar en esta operación?

Extinguir la hipoteca no es gratis, dado que hay algunos costes fijos como la notaría que tendrás que asumir, pero sí es posible ahorrar algo de dinero eliminando intermediarios y aplicando la filosofía del Do It Yourself (“Hazlo tú mismo”). Si tienes tiempo, puedes hacer los trámites tú solo y ahorrarte los honorarios que te cobrarán el banco y la gestoría.

4. Cosas que debes tener en cuenta antes de dar el paso

1. Antes de decidirte a cancelar tu hipoteca, revisa las condiciones reflejadas en la escritura del préstamo para saber si deberás abonar la comisión por desistimiento y a  cuánto ascenderá.

2. Aunque hayas soñado durante años con terminar de pagar tu hipoteca, haz cuentas antes de decidirte a saldar tu deuda con el banco para ver si te conviene cancelar el préstamo o si te interesa mantenerlo durante unos meses más para, por ejemplo, deducirte por ello en la Declaración de la Renta (en el caso de que compraras tu vivienda antes de 2013).

3. Comprueba los requisitos específicos de tu préstamo pasa saber si debes dar un preaviso a tu entidad para cancelar el préstamo, ya que es posible que no puedas hacerlo de un día para otro.

4. Consulta con tu entidad si existe algún tipo de “promoción” a la que puedas acogerte para no pagar la comisión de desistimiento.Por ejemplo, Triodos Bank permite a sus clientes cancelar la hipoteca una vez al año sin abonar esta comisión, coincidiendo con la revisión anual del tipo de interés.

5. No olvides pasar por el Registro de la Propiedad. Muchos propietarios olvidan dar el último paso de la cancelación de la hipoteca y no lo recuerdan hasta que llega el momento de vender su vivienda. Si quieres vender el inmueble, el comprador exigirá que esté “libre de cargas” y esto es lo que se consigue haciendo efectiva la cancelación en el Registro de la Propiedad. Además, si deseas pedir otro préstamo, te harán un estudio de solvencia y el valor de la finca no será el mismo con hipoteca que sin ella.

Fuentes: Banco de España, Portal del Cliente Bancario, Portal del Contribuyente de la Comunidad de Madrid, Colegio de Registradores, Agencia Tributaria, Ley 41/2007, Facua y Triodos Bank.

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