Todo lo que debes saber sobre las comisiones de las hipotecas

¿Necesitas una hipoteca?

Te ayudamos a conseguirla de forma inmediata
  • Te contamos cuáles son las comisiones que podrían cobrarte por contratar una hipoteca y cuáles desaparecerán o se reducirán con la entrada en vigor de la nueva ley hipotecaria.

Antes de decidirte a comprar una casa –y a pedir una hipoteca para conseguirlo- es necesario que eches cuentas. Además de calcular si serás capaz de pagar cada mes la cuota que te exija tu banco, debes estimar si podrás asumir los gastos iniciales de esta operación, que suelen rondar el 10% del valor del inmueble que quieras adquirir: es decir, si la vivienda de tus sueños vale 200.000 euros, unos 20.000 euros irán a parar al pago de impuestos y otros gastos, como las comisiones.

Para que  tengas claro qué comisiones podrían llegar a cobrarte al contratar una hipoteca y, sobre todo, cómo podrían cambiar estos gastos con la entrada en vigor de la nueva ley hipotecaria –que debería tener luz verde antes de mitad de año-, es importante que tengas cuenta un par de cuestiones previas:

  • Al igual que sucede con cualquier producto bancario, las entidades tienen libertad para cobrarte las comisiones que quieran por sus hipotecas: eso sí, siempre que esos gastos se correspondan a un servicio que te hayan prestado y que hayas aceptado el cargo previamente.
  • Más allá de la libertad para fijar comisiones, algunos de estos gastos están limitados por ley, otros dependen del tipo de interés de la hipoteca (si es fijo o variable) y, en algunos casos, la cuantía a pagar dependerá del año en que firmaste tu contrato con el banco.

Comisiones de las hipotecas al inicio de la operación

COMISIÓN DE ESTUDIO

  • En qué tipos de hipotecas se paga: tanto en las fijas como en las variables, aunque hoy en día prácticamente ninguna entidad cobra este cargo, como ya te adelantamos en este artículo.
  • Qué es: la comisión de estudio sirve para pagar al banco por los trámites que debe realizar para verificar si eres un cliente solvente.
  • ¿Está limitada? No, no existe ningún tope máximo ni mínimo para esta comisión.
  • ¿Cambiará con la nueva ley hipotecaria? Cuando entre en vigor la nueva ley hipotecaria, los bancos ya no podrán cobrar una comisión de estudio por contratar una hipoteca. El único cargo inicial que podrán aplicar a los clientes será la comisión de apertura. Ahora bien, dentro de este cargo podrán incluir todo tipo de gastos iniciales: desde los propios costes de apertura, hasta los de estudio, los de cambio de moneda en el caso de las hipotecas en otras divisas, etc.

COMISIÓN DE APERTURA

  • En qué tipos de hipotecas se paga: la comisión de apertura se puede cobrar tanto en las hipotecas fijas como en las variables aunque, como verás en este reportaje, en las fijas suele ser más cara y se aplica con más frecuencia.
  • Qué es: la comisión de apertura sirve para sufragar los costes que implica que tu banco ponga a tu disposición el dinero de tu hipoteca. Se cobra como un porcentaje del dinero que pidas a tu entidad, aunque en ciertos casos también se cobra un mínimo en euros, como ocurre con la Hipoteca Mari Carmen, de Abanca. Este préstamo tiene una comisión de apertura del 1%, con un mínimo de 750 euros.

Hipoteca MariCarmen

Hipoteca MariCarmen

Más detalles Menos detalles

Periodo inicial
24 meses
% máximo concedido
80,0 %
Importe mínimo financiado
80000,0 €
Importe máximo financiado
1000000,0 €
Comisión estudio
0 €
Comisión cancelación
0 €
Comisión amortización anticipada
0 €
Domiciliar nómina
Contratación seguro vida
Contratación seguro hogar
Contratación plan pensiones
No
Contratación otros
  • ¿Está limitada? No; al igual que sucede con la de estudio, los bancos pueden cobrar lo que quieran.
  • ¿Cambiará con la nueva ley hipotecaria? Cuando entre en vigor la nueva ley hipotecaria, este será el único cargo inicial que podrá cobrarte el banco. Por ello, no solo podrá incluir los gastos que incluye hasta ahora: también podrá incluir otros costes iniciales relacionados con la contratación del préstamo.

Comisiones de las hipotecas si se producen cambios en el contrato

COMISIÓN POR MODIFICACIÓN DE CONDICIONES

  • En qué tipos de hipotecas se paga: tanto en las hipotecas fijas como en las variables.
  • Qué es: este cargo compensa al banco por los trámites que tendrá que hacer para cambiar las condiciones del contrato de tu hipoteca. Estas modificaciones pueden implicar, por ejemplo, que se vuelvan a analizar los riesgos del cliente, lo que supone un coste para la entidad.
  • ¿Está limitada? Solo si los cambios afectan al plazo de vencimiento de la hipoteca. En ese caso, el banco no podrá cobrarte más del 0,1% del dinero que aún te quede por devolver.
  • ¿Cambiará con la nueva ley hipotecaria? Como te detallamos en este artículo, la nueva ley hipotecaria tratará de reducir el coste que tiene para el consumidor el cambio de un interés variable a uno fijo, tanto en los nuevos préstamos como en los ya existentes.

Este paso de un interés a otro puede hacerse de dos formas: cambiando las condiciones del contrato (es decir, con una “novación”) o marchándote a otro banco (“subrogación”), pero ambas implican gastos, como te detallamos en este análisis. Con la llegada de la nueva ley, estos gastos se rebajarán porque:

1) Los bancos solo podrán cobrar una compensación por la novación o subrogación: un máximo del 0,25% hasta el tercer año de vida de la hipoteca y, a partir de ahí, no podrán cobrar nada.

2) Los costes registrales y notariales se bonificarán aún más de lo que estaban hasta ahora para reducirlos al mínimo.

Comisiones por cancelar la hipoteca o devolver parte del dinero anticipadamente

Si decides devolver parte de tu hipoteca antes de tiempo o, directamente, darla por finiquitada antes del plazo pactado, tendrás que pagar ciertos gastos y comisiones que dependerán de dos factores: el año en el que firmaste el contrato con tu banco y el tipo de interés de tu hipoteca (si es fijo o variable).

EN LAS HIPOTECAS FIRMADAS HASTA DICIEMBRE DE 2007

  • Hipotecas variables

Deberás pagar una comisión por amortización anticipada que será, como máximo, del 1% del dinero que le quede por devolver.

  • Hipotecas fijas

Al igual que en las hipotecas variables, tendrás que abonar una comisión por amortización anticipada aunque, en este caso, no hay un límite legal: habrá que pagar el porcentaje que se haya acordado previamente con tu banco.

EN LAS HIPOTECAS FIRMADAS DESPUÉS DE DICIEMBRE DE 2007

  • Hipotecas variables

La comisión que tendrás que pagar se llama “compensación por desistimiento” y está limitado por ley: si la amortización anticipada se produce en los cinco primeros años de vida de la hipoteca no podrá superar el 0,5% de la cantidad que devuelvas; y si se produce después, no podrá superar el 0,25%.

  • Hipotecas fijas

Tu banco podría cobrarte dos tipos de comisiones:

1. La “compensación por desistimiento”, que al igual que en las hipotecas variables, está limitada: un 0,5% de la cantidad que se devuelva durante los cinco primeros años; o un 0,25% si el trámite se produce después.

2. La “compensación por riesgo de tipo de interés”: solo podrá cobrarse si la devolución del préstamo supone una pérdida de dinero para el banco. Esto se produciría si, por ejemplo, en el momento en el que devuelves tu deuda, el tipo de interés que se cobra por las nuevas hipotecas es menor al que paga el cliente.

QUÉ PASARÁ CON LA NUEVA LEY HIPOTECARIA

Con la nueva normativa sobre hipotecas, solo se podrá aplicar una comisión en función al tipo de interés de la hipoteca:

En las hipotecas variables, podrás pactar con tu banco una de estas fórmulas:

  • Que te cobren un máximo del 0,5% del dinero reembolsado durante los tres primeros años de vida del contrato (y a partir del cuarto, nada).
  • Que se te apliquen, como mucho, un 0,25% durante los cinco primeros años de vida del contrato (y a partir del sexto, nada).

En las hipotecas fijas, los bancos seguirán  cobrando una comisión por riesgo de tipo de interés si existe una pérdida de dinero, pero ahora habrá límites: hasta el décimo año, no se podrá cobrar más de un 4% del dinero amortizado, y a partir de ahí, un 3%.

Hipotecas sin comisiones

Aunque algunas hipotecas conlleven el pago de muchas comisiones, recuerda que algunos bancos cuentan con ofertas que permiten esquivar la mayoría de estos cargos.

Por ejemplo, la Hipoteca Naranja de ING Direct no cobra comisiones de apertura ni estudio, ni aplica ningún cargo por desistimiento total o parcial.

Hipoteca Naranja

Hipoteca Naranja

Más detalles Menos detalles

Periodo inicial
12 meses
% máximo concedido
80,0 %
Importe mínimo financiado
50000,0 €
Importe máximo financiado
-
Comisión estudio
0 €
Comisión cancelación
0 €
Comisión amortización anticipada
0 €
Domiciliar nómina
Contratación seguro vida
Contratación seguro hogar
Contratación plan pensiones
No
Contratación otros
No

Lo mismo sucede con la Hipoteca Open de Openbank –que no cobra cargo por apertura, ni por estudio, ni tampoco por amortización anticipada o cambio de condiciones- y con la recién estrenada Hipoteca Coinc, de Bankinter, que además de no cobrar comisiones, no exige vinculación al cliente.

Hipoteca Open

Hipoteca Open

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Periodo inicial
12 meses
% máximo concedido
80,0 %
Importe mínimo financiado
30000,0 €
Importe máximo financiado
-
Comisión estudio
0 €
Comisión cancelación
0 €
Comisión amortización anticipada
0 €
Domiciliar nómina
Contratación seguro vida
No
Contratación seguro hogar
No
Contratación plan pensiones
No
Contratación otros
No

Hipoteca Variable

Hipoteca Variable

Más detalles Menos detalles

Periodo inicial
12 meses
% máximo concedido
80,0 %
Importe mínimo financiado
-
Importe máximo financiado
-
Comisión estudio
0 €
Comisión cancelación
0 €
Comisión amortización anticipada
0 €
Domiciliar nómina
No
Contratación seguro vida
No
Contratación seguro hogar
No
Contratación plan pensiones
No
Contratación otros
No

Todas estas hipotecas, además, forman parte de nuestro ranking de hipotecas variables más baratas del mercado, una clasificación que renovamos cada mes para que puedas consultar cuáles son las mejores ofertas del momento. Si prefieres una hipoteca fija, te recomendamos que consultes nuestro análisis de las mejores hipotecas fijas del mercado, en el que encontrarás los productos con un interés más bajo, clasificados según el plazo de amortización elegido.

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