Subrogación de hipotecas: cómo saber si merece la pena cambiarte de banco

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  • Subrogar tu hipoteca y llevarte tu deuda a otro banco puede ser una buena opción para reducir su interés y mejorar otras condiciones, pero la operación tiene unos costes que es necesario analizar.

Al igual que el consumidor puede cambiar de compañía para buscar una tarifa de móvil más barata o para conseguir un seguro de coche más económico, también es posible moverse a otra entidad para mejorar las condiciones de una hipoteca. Eso sí, en este caso, hay que llevarse la deuda a cuestas y hay que pagar unos gastos que, en ocasiones, pueden hacer que el cambio no merezca la pena.

Técnicamente, llevarse la hipoteca a otro banco recibe el nombre de “subrogación. Este tipo de operaciones llegó a su punto álgido al inicio de la crisis económica: en 2009 se registraron 70.471 subrogaciones de acreedor (es decir, cambios de banco), el dato más alto de la serie histórica que registra el Instituto Nacional de Estadística (INE). Desde entonces, la cifra no ha hecho más que descender hasta registrar su mínimo histórico en 2015: el pasado año solo se registraron 29.606 subrogaciones, un 11,9% menos que el año anterior y un 58% menos si se compara con el máximo registro.

La evolución del número de subrogaciones coincide con la del euríbor, el índice que se usa para calcular cuál será el interés que habrá que pagar en las hipotecas variables, las más comunes en España. Este indicador alcanzó su máximo histórico en 2008 y, poco a poco, se ha ido reduciendo, lo que se ha ido notando en la cuota mensual que paga una gran mayoría de los hipotecados en España.

Pese a ello, todavía son muchos los que pueden estar planteándose la posibilidad de mejorar las condiciones de su préstamo ahora que los bancos empiezan a abrir el grifo del crédito y después de que la guerra comercial que libran entre ellos haya dado lugar a que surjan ofertas interesantes. Por eso, en Kelisto hemos analizado las cuestiones más importantes que debes saber antes de realizar una subrogación de hipotecas.

Qué pasos hay que dar para hacer una subrogación de hipotecas

Como es lógico, el primer paso para subrogar tu hipoteca es buscar una oferta que sea mejor. Normalmente, los bancos disponen de ofertas específicas para clientes que se cambian de entidad, o adaptan sus hipotecas estándar para este tipo de situaciones. La gran mayoría no anuncia las características de estos productos en sus páginas web, por lo que tendrás que acercarte a las oficinas de los bancos que te interesen para pedir información. Aún así, puedes echar un vistazo a las mejores hipotecas del mercado para hacerte una idea de lo que podrán contarte cuando vayas a una sucursal.

Elegida la oferta más interesante, el segundo paso será el de plantear el cambio al nuevo banco. La entidad tendrá que analizar tu perfil, si eres buen pagador, la deuda que tienes pendiente de pagar, etc. Normalmente, un consumidor que tenga un buen perfil de solvencia (trabajo estable, pocas deudas, etc.) y que lleve más de tres años pagando su hipoteca debería tener pocos problemas para que la nueva entidad acepte la operación.

En tercer lugar, y antes de dar el visto bueno al cambio, debes pedir información a tu banco y a la nueva entidad. Para poder comparar ambas opciones y saber si merece la pena el cambio, es importante que tu actual banco te facilite un cuadro de amortización y te explique cuál es la Tasa Anual Equivalente (TAE) que estás pagando por tu préstamo: es decir, teniendo en cuenta la deuda que tienes pendiente, el plazo para devolverla y otros posibles costes (como la comisión de cancelación), cuál es el interés real que vas a abonar. A continuación, haz lo mismo con la entidad a la que deseas irte y pídele que te incluyan los costes añadidos que tendrá la subrogación.  

Si la nueva oferta te convence, puedes iniciar la operación. Eso sí, debes tener en cuenta una cosa: tu banco actual no puede impedirte que te vayas pero sí puede hacerte una contraoferta. Y es caso de que esa propuesta sea igual o mejor que la de la nueva entidad, no podrás marcharte.

La normativa actual limita los plazos para que se produzca este baile de propuestas: cuando inicies los trámites para subrogar tu hipoteca, el banco al que te quieres marchar comunicará (vía notario) a tu actual entidad que te quieres marchar y le pedirá los datos de tu préstamo. Desde ese momento, tu entidad tiene 15 días para anular la operación. Eso sí, también tendrá que hacerlo ante notario y, desde ese instante, tendrá 10 días para presentarte una oferta vinculante que mejore la que te había hecho la competencia.

Cuánto cuesta una subrogación de hipoteca

A la hora de calcular lo que te costará una subrogación de hipoteca, debes saber  que existen dos tipos de gastos: las comisiones y los gastos por los trámites administrativos de esta operación.

COMISIONES

Al igual que sucede cuando te cambias de compañía móvil y tu operadora  te penaliza porque tenías una permanencia, tu banco original te cobrará comisiones por llevarte tu hipoteca a otra entidad. De esa forma, obtiene una compensación por los intereses que tenía previsto cobrarte durante el plazo que te quedaba para devolver tu deuda. Eso sí, estas comisiones por subrogación tienen un tope máximo fijado por ley y pueden variar en función de la fecha en la que firmaste tu hipoteca.

  • Si la hipoteca está firmada antes del 9 de diciembre de 2009

En este caso, la normativa determina que el banco solo podrá cobrarte una comisión de cancelación anticipada (también llamada “comisión por amortización anticipada subrogatoria”) que será, como máximo:

- El 0,5% del dinero que te queda por devolver, si la hipoteca se contrató después del 27 de abril de 2003

- El 1% de lo que quede por devolver, si se firmó antes de esa fecha

  • Si la hipoteca se firmó después del 9 de diciembre de 2009

La norma permite que el banco aplique dos comisiones, una de ellas con un límite máximo.

1) Compensación por desistimiento

- Un 0,5% de lo que queda por pagar, si la subrogación se produce dentro de los cinco primeros años de vida de la hipoteca

- Un 0,25% si la subrogación se produce después

2) Compensación por riesgo de tipo de interés

Esta comisión solo se aplica en las hipotecas a tipo fijo, siempre que se haya acordado así y solo si se produce una pérdida de dinero para la entidad. También se podría aplicar si tu hipoteca tiene un interés de salida inicial fijo durante los primeros meses y decides realizar el cambio justo en ese plazo inicial. En este caso, no hay máximos.

La gran mayoría de las hipotecas suele cobrar comisiones por realizar una subrogación. Por ejemplo, la Hipoteca Variable de Banco Santander cobra por compensación por desistimiento los máximos que fija la ley (un 0,5% los cinco primeros años y un 0,25% en adelante). Además,  si el cambio se produce durante los dos primeros años (en los que cobra un interés de salida fijo),aplica un 1% como compensación por riesgo de tipo de interés en caso de que la entidad perdiera dinero.

Hipoteca Variable (Requisitos máximos)

Hipoteca Variable (Requisitos máximos)

Banco Santander

Más detalles Menos detalles

Periodo inicial
24 meses
% máximo concedido
80,0 %
Importe mínimo financiado
-
Importe máximo financiado
-
Comisión estudio
0 €
Comisión cancelación
0 €
Comisión amortización anticipada
5,00 %
Domiciliar nómina
Contratación seguro vida
Contratación seguro hogar
Contratación plan pensiones
No
Contratación otros
No

Ahora bien, también es posible encontrar excepciones: la Hipoteca Naranja de ING Direct no cobra ninguna comisión por subrogación, por lo que, si decides cambiarte de banco, solo tendrás que asumir los gastos por trámites administrativos.

Hipoteca Naranja

Hipoteca Naranja

ING

Más detalles Menos detalles

Periodo inicial
-
% máximo concedido
80,0 %
Importe mínimo financiado
50000,0 €
Importe máximo financiado
-
Comisión estudio
0 €
Comisión cancelación
0 €
Comisión amortización anticipada
0 €
Domiciliar nómina
Contratación seguro vida
Contratación seguro hogar
Contratación plan pensiones
No
Contratación otros
No

OTROS GASTOS

  • Gastos de la nueva tasación

En caso de que la última tasación de tu vivienda tenga una antigüedad de más de seis meses, tendrás que realizar una nueva. Ahora bien, puedes elegir entre hacerla con la empresa tasadora de tu entidad o con la que tu elijas. Los gastos de esta nueva tasación suelen rondar los 300 euros.

  • Gastos de la nueva escritura

Para realizar las escrituras correspondientes a la subrogación tendrás que asumir tres gastos, algunos de ellos limitados por ley:

1) Notaría

La normativa actual determina que los notarios pueden cobrar por esta gestión 30,05 euros.

2) Registro

Para calcular el máximo que deberás pagar, tendrás que coger la calculadora y seguir los siguientes pasos

  • Consulta el Real Decreto 1427/1989 (apartado “Número 2”) y anota el porcentaje que fija la ley en función de la deuda que te quede por pagar al banco. Por ejemplo, si aún tuvieras que devolver 100.000 euros, el porcentaje a abonar sería de un 1,75 por mil.
  • Antes de calcular ese porcentaje, tendrás que calcular a cuánto asciende el 10% de tu deuda. La ley bonifica las operaciones de subrogación y permite que solo se tenga en cuenta ese 10% para aplicar el porcentaje fijado por la normativa en concepto de gastos de registro. En un ejemplo con el anterior, un 10% de 100.000 euros serían 10.000 euros.
  • Una vez conocida la cantidad sobre la que se aplicará el porcentaje fijado por ley, haz cuentas. Eso sí, no olvides que la norma establece que, salga la cifra que salga, el arancel a pagar no podrá superar los 2.181,67 euros ni ser menor a 24,04 euros. En nuestro ejemplo, la cifra a pagar sería de 17,5 euros, pero como el mínimo está en 24,04 euros, esa sería la cantidad a abonar.

3) Gestoría

Estos gastos no están limitados y suelen oscilar entre los 100 y los 300 euros.

Qué cálculos debes hacer para saber si te interesa una subrogación de hipoteca

Para saber si una subrogación de hipoteca merece la pena no basta con asegurarte de que el banco al que te marchas tiene una oferta mejor que el actual. También es necesario saber a cuánto ascienden los costes y si compensa asumirlos para luego ahorrar dinero, por ejemplo, pagando menos intereses.

Volvamos al ejemplo anterior: una hipoteca pendiente de 100.000 euros, firmada en enero de 2010, que tendrá que devolverse en un plazo de 15 años. En este caso, el interés que se pagaba era de euríbor+1,75%, mientras que la nueva oferta propone pagar e+0,99%.

1. CALCULA LOS GASTOS

A los 500 euros que, aproximadamente, habría que pagar por los trámites administrativos (tasación, escritura y  gestoría) habría que añadir la compensación por desistimiento, que no podrá ser superior al 0,25% de la deuda pendiente (100.000 euros) porque la hipoteca se firmó hace más de cinco años y se trata de un préstamo posterior al 9 de diciembre de 2009.

El resultado final es que el hipotecado tendría que pagar 250 euros en comisiones que, sumados a los 500 euros de gastos, hacen un total de 750 euros.

2. CALCULA CUANTO AHORRAS EN INTERESES

Con la hipoteca de nuestro ejemplo, la cuota mensual que un consumidor estaría pagando actualmente rondaría los 630 euros. En cambio, si lograra realizar la subrogación y su interés pasara de e+1,75% a e+0,99% pasaría a pagar unos 600 euros al mes. Es decir, ahorraría unos 360 euros al año. Por tanto, lograría amortizar los gastos de la operación en poco más de dos años y, a partir de ahí, comenzaría a ahorrar en intereses. De esta forma, subrogar la hipoteca sí habría merecido la pena.

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