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¿Se acerca el final de la vinculación hipotecaria?

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  • La nueva ley de hipotecaria regulará la vinculación de las hipotecas, aunque los cambios no parecen suficientes para garantizar la transparencia.

Con la vuelta de las vacaciones, el Congreso de los Diputados tiene tarea en materia hipotecaria. Según el calendario estimado por el Ministerio de Economía, la nueva ley hipotecaria debería llega a la Cámara Baja cuando se retome la actividad ordinaria, a partir de septiembre. Eso sí, aún no existe una fecha concreta, pese a que la Comisión Europea  ya ha amenazado con sanciones por el retraso de las autoridades españolas en la aprobación de esta normativa, que debía haber estado lista hace más de un año, tal y como te contamos en Kelisto.

Entre las modificaciones que promete traer la nueva Ley de Créditos Inmobiliarios figuran cuestiones como la reducción de las comisiones de amortización anticipada, la adopción de ciertas medidas de protección al consumidor (como los cambios en la documentación previa y en el papel de los notarios) o el endurecimiento de las condiciones necesarias para que se produzca una ejecución hipotecaria, como verás en este análisis.

Otras de las cuestiones que regulará la nueva ley hipotecaria es la de la vinculación. En principio, la norma prevé establecer ciertos criterios para que la contratación de productos vinculados con la hipoteca se lleve a cabo con más transparencia y para que el consumidor tenga más capacidad para decidir,  pero ¿lo conseguirá? ¿Será este el final de la vinculación hipotecaria tal y como hoy la conocemos? En Kelisto te damos algunas claves de lo que está por venir en esta materia.

¿Qué es la vinculación hipotecaria?

La vinculación hipotecaria es una técnica que utilizan todos los bancos en la concesión de préstamos para la compra de vivienda. En líneas generales, consiste en que el cliente tiene que contratar varios productos extra (además de la propia hipoteca) si quiere acceder a su contratación o si quiere hacerlo en mejores condiciones. Veámoslo en detalle:

Bonificación por contratación de productos vinculados:

 La mayoría de las hipotecas aplica un interés determinado, que se puede reducir mediante la contratación de productos como seguros, planes de pensiones, tarjetas, etc. Por ejemplo, la Hipoteca Mari Carmen Variable de Abanca parte de un interés de euríbor+2,25, una cifra que se puede reducir hasta e+1,25% si el cliente:

  • Domicilia una nómina de 600 euros al mes o más (rebaja de 0,20 puntos) o de 2.500 euros al mes o más (-0,40 puntos)
  • Contrata un seguro de vida (-0,25 puntos)
  • Contrata un seguro de hogar (-0,20 puntos)
  • Realiza 24 compras al año con su tarjeta de crédito Abanca (-0,15 puntos)

Hipoteca MariCarmen

Producto Hipoteca MariCarmen  de Abanca

Hipoteca MariCarmen

Abanca
Más detalles
Periodo inicial
24 meses
% máximo concedido
80,0 %
Importe mínimo financiado
80000,0 €
Importe máximo financiado
1000000,0 €
Comisión estudio
0 €
Comisión cancelación
0 €
Comisión amortización anticipada
0 €
Domiciliar nómina
Contratación seguro vida
Contratación seguro hogar
Contratación plan pensiones
No
Contratación otros
Periodo inicial
24 meses
% máximo concedido
80,0 %
Importe mínimo financiado
80000,0 €
Importe máximo financiado
1000000,0 €
Comisión estudio
0 €
Comisión cancelación
0 €
Comisión amortización anticipada
0 €
Domiciliar nómina
Contratación seguro vida
Contratación seguro hogar
Contratación plan pensiones
No
Contratación otros

En casos como el de la Hipoteca Mari Carmen de Abanca, el cliente tiene libertad para decidir qué productos vinculados quiere contratar o no. Incluso, puede decidir tenerlos durante un tiempo y, posteriormente, prescindir de ellos, lo que provocaría una subida en su diferencial.

Acceso a la hipoteca por la contratación de productos vinculados:

Otra posibilidad que ofrece la vinculación bancaria es utilizarla como condición imprescindible para poder acceder a financiación. Es decir, un banco podría condicionar la concesión de una hipoteca a la contratación de uno o varios seguros, de un plan de pensiones, etc. A día de hoy, esta opción apenas se utiliza: lo normal es que los bancos prefieran la opción de bonificar el interés a cambio de que el cliente se vincule.

¿Está regulada la vinculación hipotecaria?

Actualmente no existe ninguna normativa que regule la vinculación hipotecaria. Es decir, los bancos puede utilizar la contratación de productos extra como quieran (o bien para bonificar el interés que aplican o bien para impedir o permitir la contratación de un préstamo) y no deben cumplir con ningún requisito determinado a la hora de facilitar información al usuario al respecto.

En este contexto, el consumidor lo tiene complicado para decidir si la vinculación le resulta interesante o no. Tal y como explicamos en este informe, la mayoría de los bancos comunica en sus páginas web cuánto se encarecería su hipoteca si el cliente no acepta contratar varios productos vinculados. Sin embargo, el 33% no desglosa esa información de forma que el usuario pueda saber si le conviene más, por ejemplo, contratar un plan de pensiones con su hipoteca o un seguro de protección de pagos.

Además, la información que se ofrece sobre cuestiones como el precio de los productos vinculados o, por ejemplo, las coberturas en el caso de los seguros es muy  escasa, sobre todo en la documentación inicial a la que el consumidor puede acceder. Por tanto, resulta muy complicado calcular si conviene más contratar ese extra con la propia entidad o si es mejor hacerlo con otra, con una aseguradora distinta, etc.

¿Qué cambios traerá la nueva ley hipotecaria?

Con la reforma de la ley hipotecaria se distinguirá entre dos tipos de vinculaciones: las “ventas vinculadas” y las “ventas  combinadas”:

Ventas vinculadas

Las ventas vinculadas consisten en que el banco ofrece al consumidor un solo paquete en el que incluye la hipoteca y varios productos extra. En ese caso, o se contrata todo junto o el consumidor no tendrá acceso al préstamo. Esta práctica, poco habitual a día de hoy, quedará prohibida. Solo podrá realizarse si la entidad correspondiente demuestra que esta opción es beneficiosa para el cliente y si recibe el visto bueno del Banco de España.

Ventas combinadas

Es el término equivalente a la vinculación hipotecaria tal y como hoy la conocemos. Es decir, una operación en la que el banco presenta al cliente, por un lado, las condiciones de la hipoteca y, por otro, los productos extra que puede contratar para conseguir una rebaja en el interés. Este tipo de vinculación sí será legal con la entrada en vigor de la reforma de la ley hipotecaria. 

¿Mejorará la situación con la nueva ley hipotecaria?

No parece que la reforma de la ley hipotecaria vaya a traer grandes cambios, por varios motivos:

  • Las “ventas vinculadas” son las únicas que se prohíben pero, a día de hoy (y sin necesidad de una nueva normativa), son muy poco habituales.
  • Las “ventas combinadas” seguirán siendo legales, por lo que vincular la contratación de varios extras para mejorar el interés de la hipoteca se seguirá produciendo.
  • El principal problema (el de la transparencia y la información que facilitan los bancos) no se va a resolver, salvo que las cosas cambien durante la tramitación parlamentaria: la información sobre normativa que ha hecho pública el Ministerio de Economía no incluye ningún requisito extra para los bancos, más allá de ofrecer la información por separado, como muchos ya hacen hasta ahora. Por tanto, las entidades no tendrán que facilitar datos sobre precios, coberturas y otras características al usuario desde el primer momento, lo que dificulta que se pueda comparar entre diferentes ofertas.

¿Qué hipotecas exigen más vinculación?

A día de hoy, los bancos exigen contratar una media de cinco productos vinculados para poder acceder al interés mínimo que publicitan, tal y como te explicamos en este informe. Las entidades más  exigentes en este sentido, con una media de seis productos o servicios extra, son la Nueva Hipoteca Geral Premium de Banco Caixa Geral, la Hipoteca Hogar de Caja de Ingenieros y la Hipoteca Evoluciona de Ibercaja.

Hipoteca Evoluciona II (Requisitos Máximos)

Producto Hipoteca Evoluciona II (Requisitos Máximos) de IberCaja

Hipoteca Evoluciona II (Requisitos Máximos)

IberCaja
Más detalles
Periodo inicial
12 meses
% máximo concedido
80,0 %
Importe mínimo financiado
-
Importe máximo financiado
-
Comisión estudio
0 €
Comisión cancelación
0 €
Comisión amortización anticipada
0 €
Domiciliar nómina
Contratación seguro vida
Contratación seguro hogar
Contratación plan pensiones
Contratación otros
Periodo inicial
12 meses
% máximo concedido
80,0 %
Importe mínimo financiado
-
Importe máximo financiado
-
Comisión estudio
0 €
Comisión cancelación
0 €
Comisión amortización anticipada
0 €
Domiciliar nómina
Contratación seguro vida
Contratación seguro hogar
Contratación plan pensiones
Contratación otros

Hipoteca Hogar (Requisitos máximos) (Hasta 80% financiación)

Producto Hipoteca Hogar (Requisitos máximos) (Hasta 80% financiación) de Caja de Ingenieros

Hipoteca Hogar (Requisitos máximos) (Hasta 80% financiación)

Caja de Ingenieros
Más detalles
Periodo inicial
12 meses
% máximo concedido
80,0 %
Importe mínimo financiado
-
Importe máximo financiado
-
Comisión estudio
0 €
Comisión cancelación
0,50 %
Comisión amortización anticipada
0,50 %
Domiciliar nómina
Contratación seguro vida
Contratación seguro hogar
Contratación plan pensiones
No
Contratación otros
Periodo inicial
12 meses
% máximo concedido
80,0 %
Importe mínimo financiado
-
Importe máximo financiado
-
Comisión estudio
0 €
Comisión cancelación
0,50 %
Comisión amortización anticipada
0,50 %
Domiciliar nómina
Contratación seguro vida
Contratación seguro hogar
Contratación plan pensiones
No
Contratación otros

Hipoteca Geral Premium

Producto Hipoteca Geral Premium de Banco Caixa Geral

Hipoteca Geral Premium

Banco Caixa Geral
Más detalles
Periodo inicial
-
% máximo concedido
80,0 %
Importe mínimo financiado
250000,0 €
Importe máximo financiado
-
Comisión estudio
0 €
Comisión cancelación
0 €
Comisión amortización anticipada
0 €
Domiciliar nómina
Contratación seguro vida
Contratación seguro hogar
Contratación plan pensiones
No
Contratación otros
Periodo inicial
-
% máximo concedido
80,0 %
Importe mínimo financiado
250000,0 €
Importe máximo financiado
-
Comisión estudio
0 €
Comisión cancelación
0 €
Comisión amortización anticipada
0 €
Domiciliar nómina
Contratación seguro vida
Contratación seguro hogar
Contratación plan pensiones
No
Contratación otros

¿Y qué hipotecas exigen menos?

La hipoteca variable que exige menos vinculación es la Hipoteca Open, de Openbank, la banca online de Banco Santander. Como ya te contamos en Kelisto, este préstamo para la compra de vivienda solo requiere que el consumidor domicilie la nómina para poder acceder al interés mínimo que aplica: e+0,99%.

Hipoteca Open - Simplifica

Producto Hipoteca Open - Simplifica de Openbank

Hipoteca Open - Simplifica

Openbank
Más detalles
Periodo inicial
-
% máximo concedido
80,0 %
Importe mínimo financiado
50000,0 €
Importe máximo financiado
-
Comisión estudio
0 €
Comisión cancelación
0,50 %
Comisión amortización anticipada
0,50 %
Domiciliar nómina
Contratación seguro vida
No
Contratación seguro hogar
No
Contratación plan pensiones
No
Contratación otros
No
Periodo inicial
-
% máximo concedido
80,0 %
Importe mínimo financiado
50000,0 €
Importe máximo financiado
-
Comisión estudio
0 €
Comisión cancelación
0,50 %
Comisión amortización anticipada
0,50 %
Domiciliar nómina
Contratación seguro vida
No
Contratación seguro hogar
No
Contratación plan pensiones
No
Contratación otros
No

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