Claves para saber si merece la pena un reembolso anticipado tu hipoteca

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El cambio de legislación en cuanto a la supresión de beneficios fiscales por primera vivienda a partir de 2013 ha inducido a error a muchos consumidores que adquirieron su casa antes de este año. A la hora de amortizar cantidades, el importe para inmuebles obtenidos hasta final de 2012 sigue contando con una desgravación fiscal de un 15% de las cantidades aportadas, hasta un máximo de 9.040 euros para cada titular.

Penalización por reembolso anticipado

Está claro que las ventajas que presentaban la desgravación y el IVA en la compra de una primera vivienda han dado al traste con la nueva normativa, que entró en vigor el primer día de este año y que ya no bonifi ninguna de las dos cuestiones.

Sin embargo, aún es posible que obtengas algunos beneficios de los reembolsos anticipados de tu hipoteca. Eso sí, deberás estudiar mucho las operaciones y leer bien el contrato hipotecario, por si tienes cláusula de penalización por amortización de cantidades, algo bastante habitual.

La buena noticia es que muchas hipotecas sobre todo aquellas que se firmaron antes del estallido de la burbuja inmobiliaria a principios de 2008, cuando las condiciones para conseguir un préstamo hipotecario eran más flexibles y la guerra entre los bancos propiciaba mejores condiciones, no tienen penalización por amortización.

El resto suele aplicar, como norma general, entre un 0,50% y un 1,00% de la cantidad anticipada sobre el crédito hipotecario de la vivienda habitual; es decir, estaríamos pagando entre 50 y 100 € por la cancelación anticipada de 10.000€. Pero ojo, que también podrías tener incluida en tu póliza penalizaciones por cancelaciones superiores al 25% del capital pendiente.

Ahora bien, ¿compensa la amortización?

Cuadro 1. A partir de la simulación realizada con la herramienta de Interest Rate Swap (abril 2013)

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Pues a tenor de lo que vemos en el cuadro superior, para una hipoteca con un capital pendiente de 100.000 € a un 3,25 TAE y que aún tendremos que pagar durante 24 años y 6 meses, en la que queremos anticipar 10.000 €, los datos dicen que ahorraríamos 4.514 € si reducimos cuota y casi 11.000 € si reducimos plazo.

¿Renegociar condiciones o subrogar?

La respuesta depende muchísimo de la situación económica del deudor, máxime en momentos complicados para la economía. Si disponemos de unos ahorros y estamos pensando en reembolsos anticipados de nuestra hipoteca, hemos de saber que sería bueno mirar primero nuestra situación personal. 

Si prevemos que podríamos quedar sin empleo o que vamos a necesitar cambiar de coche, etc., lo mejor es quedarnos con el dinero en una cuenta ahorro.

La ventaja es clara. Si vamos a estar desempleados, necesitaremos dinero en efectivo. Si vamos a precisar un nuevo coche o un arreglo en el hogar, un crédito personal nos someterá a intereses mucho más elevados que los que pagamos por la hipoteca.

Con las nuevas sentencias judiciales comunitarias y nacionales, que van en la línea de anular las cláusulas suelo, tal vez llegue el momento de pensar algunas cosas antes de amortizar plazos.

Por ejemplo, realizar una subrogación hipotecaria (llevarnos la hipoteca a otra entidad) después de una comparativa con otro banco que nos ofrezca mejores tipos de interés, lo que nos permitiría ahorrar mensualmente en la cuota y el dinero sobrante lo podríamos destinar a reembolsos anticipados (como se simula en el cuadro de arriba), con su consiguiente deducción fiscal, de hasta 9.040 € por año.

¿Menos cuota o menos años?

Otro punto importante una vez que nos hayamos decidido por la amortización es si bajamos el precio de la cuota mensual o si acortamos el plazo del crédito. Es una elección muy personal, porque va a depender del estado de nuestra economía familiar, porque si no llegamos bien a fin de mes, lo mejor será disfrutar de una cuota más holgada.

No obstante es importante que sepamos que en nuestro país en la primera parte de vida del crédito nos dedicamos a pagar intereses y sólo amortizamos capital después de algunos años, con lo que si podemos rebajar el número de años, menos intereses y más ventajosa será la situación. Sólo tendríamos que hacer unas pocas cuentas para tomar conciencia de la cantidad de dinero extra que pagamos por alargar una hipoteca 5 o 10 años y que, como vemos en el cuadro inferior, el ahorro puede ser de más de 50.000 € para una hipoteca con tipo de interés variable euríbor + 1,5%. Piénsalo detenidamente.

Cuadro 2. Simulador Bankimia (abril 2013)

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Fuentes: Adicae y Banco de España
* En una amortización parcial de 10.000 €, sobre una cantidad de 100.000 € al 3,25 TAE, el ahorro puede ser de 4.514 € si reducimos cuota, o de 10.722 € si amortizamos tiempo.

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Palabras clave: hipotecas Subrogación
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