Todo lo que debes saber sobre la amortización anticipada de tu hipoteca
Las hipotecas son, habitualmente, un producto de financiación a muy largo plazo. En el momento de firmarlas, los clientes se comprometen a devolver su deuda en un período determinado, que puede llegar a superar los 30 años. Durante este tiempo, es posible que se encuentren en posesión de un dinero extra que pueden utilizar para llevar a cabo una amortización anticipada de su hipoteca, pero, ¿qué consecuencias puede tener esa operación?
En Kelisto hemos analizado las principales dudas que podrías tener si quieres realizar una amortización anticipada de tu hipoteca, ya sea total (lo que implica devolver toda la deuda pendiente antes de tiempo) o parcial (en cuyo caso solo devolverás antes de tiempo una parte de la misma), y te contamos cuánto te puede costar este trámite, el mejor modo de realizarlo y qué aspectos has de tener en cuenta antes de decidirte a dar el paso.
Además, recuerda que tienes a tu disposición nuestro comparador de hipotecas variables y nuestro comparador de hipotecas fijas, donde podrás encontrar todas las ofertas del mercado, cotejar sus características e iniciar el proceso de contratación de la que más te interese.
¿Qué comisiones me pueden cobrar por amortización anticipada?
Si tienes una hipoteca (ya sea variable o fija) y quieres hacer una amortización anticipada, tu banco podrá cobrarte una compensación por reembolso anticipado, que es un porcentaje que se aplica sobre la cantidad que devuelvas antes de tiempo. Eso sí, no todas las entidades lo hacen. Por ejemplo, la hipoteca de ING variable no cobra nada por este concepto (aunque su nueva hipoteca fija sí que lo hace).
Desde la entrada en vigor de la nueva ley hipotecaria en junio de 2019, los bancos tienen nuevas limitaciones en la aplicación de comisiones por amortización anticipada. Si se trata de una hipoteca variable, cada entidad deberá elegir entre una de estas dos fórmulas:
- Durante los cinco primeros años de vida de la hipoteca, lo máximo que podrán cobrarte será un 0,15%. A partir del sexto año, no podrían cobrarte nada.
- Durante los tres primeros años, el tope estará en el 0,25% y, de ahí en adelante, no podrían aplicarte ningún cargo por la operación.
En caso de que tengas una hipoteca fija, los límites de la comisión por amortización anticipada serán distintos:
- Un 2% durante los 10 primeros años.
- Un 1,5% a partir del undécimo año.
Al igual que ocurre con las hipotecas variables, hay entidades, como Openbank, la banca online de Banco Santander, que no te cobran comisión por amortización anticipada en sus hipotecas fijas.
Al hacer una amortización anticipada, ¿conviene más reducir cuota o plazo?
Si has decidido amortizar tu hipoteca antes de tiempo y te preguntas si es mejor reducir la cuota o el plazo, es importante que tengas en cuenta que todo depende de tu situación personal y tus necesidades económicas. Sin embargo, si tienes ocasión de elegir, reducir el plazo de tu hipoteca te permitirá ahorrar más que reducir la cuota. Te lo explicamos con un ejemplo:
Pongamos por caso que has solicitado una hipoteca a 15 años con un interés del 1,5%. Te quedan 100.000 euros por devolver al banco, lo que supone un plazo de amortización de 180 meses y una cuota mensual de 620,74 euros. En circunstancias normales, para cuando termines de devolver tu préstamo hipotecario habrías pagado 11.733,83 euros en concepto de intereses. Ahora bien, supón que, de forma imprevista, te encuentras con que dispones de 10.000 euros para amortizar anticipadamente. ¿Qué sucedería si reduces la cuota o el plazo?
- Si reduces el plazo de 180 a 161 meses y mantienes la cuota de 620,74 euros al mes, acabarás pagando unos intereses de 9.359,87 euros cuando venza tu hipoteca.
- Si reduces la cuota de 620,74 euros a 558,67, pero mantienes los 180 meses de plazo, pagarás unos intereses de 10.560,28 euros.
Es decir, en los dos casos conseguirás un ahorro, pero, si reduces el plazo, este será mucho más significativo. En concreto, si reduces la cuota pagarás un 10% menos de intereses, mientras que reducir el plazo supondrá un ahorro del 20%.
¿Puedo aprovechar la deducción por vivienda habitual si hago una amortización anticipada de mi hipoteca?
Sí, pero solo si firmaste tu hipoteca antes de 2013 y si esta corresponde a tu vivienda habitual. Si ese es tu caso, lo primero que tendrás que hacer para echar cuentas es sumar todas las cuotas que pagues durante el año, más el dinero que destines al seguro de vida y de hogar, en caso de que estén vinculados a tu hipoteca.
De la cantidad que resulte de esa suma, podrás desgravarte un 15%, pero con una base máxima de 9.040 euros. Por tanto, si la suma de las cuotas y los seguros no alcanza este límite, antes de que termine el año puedes aprovechar para amortizar anticipadamente la cantidad que te falte para llegar a ese máximo. De esa manera, podrás beneficiarte de la deducción máxima prevista por Hacienda.