¿Qué son las hipotecas para segunda vivienda?

A día de hoy, prácticamente ninguna entidad cuenta con hipotecas para segunda vivienda, sino que adaptan las condiciones de su hipoteca “principal” para la primera y la segunda residencia, sobre todo, en lo relativo al plazo de amortización y al porcentaje que se puede financiar. Este tipo de préstamos te permitirán comprar una segunda vivienda teniendo ya una hipoteca o hacerte con un inmueble distinto al habitual si estás libre de cargas, pero ya tienes una casa. 

 De media, las “versiones” de las hipotecas para segunda vivienda financian un 67% del total, con una horquilla que va del 60% hasta el 75%. Por el contrario, en el caso de la primera residencia, prácticamente todas las hipotecas del mercado ofrecen hasta un 80% del total.

¿Qué tipo de hipotecas para segunda vivienda existen?

Las hipotecas para segunda vivienda -o los préstamos hipotecarios con condiciones específicas para quienes quieran adquirir una segunda residencia- se comercializan en distintas modalidades, en función del tipo de interés que decida aplicar cada entidad.

Hipotecas para segunda vivienda variables

Este tipo de préstamos aplican un interés que cambia con el paso del tiempo: normalmente, una vez al año o una vez cada seis meses. La razón que explica esas variaciones tiene que ver con la forma en la que se calcula el interés que cobra este tipo de ofertas.

En las hipotecas para segunda vivienda variables, el interés que tendrá que abonar el consumidor es el resultado de la suma de dos elementos: un índice de referencia que se actualiza con el paso del tiempo y un diferencial, o lo que es lo mismo, un porcentaje determinado que fija cada banco.

En España, lo más habitual es que estos préstamos usen como índice de referencia el euríbor. Este índice muestra el interés que cobra un panel de bancos europeos por prestarse dinero entre sí a un plazo determinado. El nivel en el que se sitúa en el euríbor tiene mucho que ver con el que alcancen los tipos de interés en un determinado momento, de ahí que este indicador lleve varios meses en mínimos históricos y que, incluso, haya llegado al terreno negativo.

Dado que las hipotecas para segunda vivienda variables tienen un interés que cambia con el paso del tiempo es esencial que, antes de optar por una de ellas, el consumidor realice una simulación de la cuota que tendría que abonar: para hacer los cálculos correctos, tendrá que estimar cuánto empezará pagando y cuánto podría llegar si el índice de referencia (el euríbor) alcanzara máximos históricos (por encima del 5% alcanzado en 2008). Solo de esa manera es posible comprobar si un préstamo de este tipo es adecuado para la economía familiar de un usuario.

Hipotecas para segunda vivienda  fijas

Frente a las de tipo variable, existen otras que cobran el mismo interés durante toda la vida del préstamo: se trata de los préstamos hipotecarios fijos, que normalmente cobran un interés que inicialmente es superior al que se abonaría con una oferta variable.

Tradicionalmente, las hipotecas fijas (tanto para primera como para segunda vivienda) no han tenido mucho éxito en España: es más, hace años que apenas representan un 10% de todas las que se firman. Sin embargo, en los últimos tiempos –y en un contexto de bajos tipos, que ha reducido la rentabilidad que las entidades consiguen a través de las hipotecas variables- la mayor parte de los bancos ha mejorado considerablemente su oferta de este tipo de productos para fomentar su contratación. Estos cambios en el mercado han posibilitado que, en los últimos meses, la contratación de hipotecas fijas se haya incrementado notablemente.

 Hipotecas para segunda vivienda mixtas

Las hipotecas para segunda vivienda mixtas se encuentran a medio camino entre las fijas y las variables. En este caso, la entidad que las concede empieza cobrando un interés fijo durante los primeros años de  vida del préstamo (normalmente, entre 5 y 10 años) y, posteriormente, comienza a aplicar un tipo variable. Ese tipo variable se suele calcular sumando al euríbor un diferencial fijado por cada banco.

Al igual que ha sucedido con las hipotecas para segunda vivienda fijas, en los últimos tiempos también han ido apareciendo nuevas hipotecas mixtas en el panorama bancario. Sin embargo, su oferta todavía es muy reducida si se compara con la de las hipotecas variables e, incluso, con las fijas.

¿Es mejor una hipoteca para segunda vivienda fija o variable?

Como ocurre con las de primera vivienda, elegir entre el tipo fijo o variable en las hipotecas para segunda vivienda depende mucho de las expectativas que tenga cada consumidor: si pensamos que el euríbor puede subir en el medio plazo y somos capaces de asumir el sobrecoste que implica una hipoteca a tipo fijo, esta última podría ser una opción a tener en cuenta.

Si, en cambio, creemos que los  tipos se mantendrán bajos en el medio plazo, no vamos a firmar un plazo muy prologado y hacemos cuentas para saber si podemos asumir una hipotética subida del índice en el futuro, el tipo variable sería más conveniente.

En cualquier caso, para que tengas toda la información para decidir, en Kelisto hemos elaborado un análisis sobre las diferencias entre hipotecas variables y fijas en el que podrás encontrar todo lo que necesitas saber en este sentido.

¿Se pueden negociar las condiciones de las hipotecas para segunda vivienda?

Sí, como ocurre con cualquier hipoteca o préstamo, siempre se pueden negociar las condiciones de las hipotecas para segunda vivienda, aunque teniendo en cuenta que hay varias cosas que facilitarán esa negociación:

• Que ya seamos clientes de la entidad y que tengamos un buen historial
• Que tengamos una primera vivienda ya pagada
•  Que no tengamos muchos más productos crediticios contratados
• Que no estemos cerca de la edad límite que los bancos fijan para las hipotecas (70-75 años)

¿Existen desgravaciones en las hipotecas para segunda vivienda?

No, en este caso no hay desgravación. Las hipotecas destinadas a la compra de primera vivienda y firmadas antes de 2013 sí tienen un beneficio de cara a Hacienda, ya que el consumidor se puede deducir un 15% de las cantidades pagadas durante al año, con un límite de 9.040 euros. Sin embargo, si se trataba de hipotecas para segunda vivienda, no existen las mismas desgravaciones.

¿Qué tipo de clientes contratan hipotecas para segunda vivienda?

• En primer lugar, se trata de un consumidor de mayor edad y, habitualmente, con mayores ingresos y mayor estabilidad laboral
• El usuario ya no compra la vivienda por necesidad, sino por razones de ocio o con intención de invertir, por lo que se presupone que la holgura económica para afrontar el pago de la deuda es mayor y la posibilidad de que deje de pagar, menor.
• El cliente que contrata hipotecas para segunda vivienda puede aportar como garantía su primera residencia, algo que le puede ayudar a obtener mejores condiciones y a tener mayor capacidad de negociación con su entidad.

Consejos antes de contratar hipotecas para segunda vivienda

A la hora de contratar hipotecas para segunda vivienda, la primera recomendación es que compares las condiciones de las diferentes ofertas que hay en el mercado, con el objetivo de elegir una de las mejores hipotecas variables  o localizar una de las hipotecas fijas más baratas del mercado.

Una vez se conozcan las condiciones de las hipotecas para segunda vivienda, es recomendable hacer una simulación, para conocer con detalle cómo afectará cada una a las finanzas personales del consumidor, comprobando desde el importe total que se puede llegar a pagar al final de la vida del préstamo, hasta la cuota que se deberá abonar mes a mes.

Cuando se tenga claro cuál es el préstamo que más interesa, es el momento de contactar con la entidad bancaria que lo ofrece para solicitar información completa sobre las condiciones. En ocasiones, las entidades no ponen toda la información a disposición del cliente hasta que no han manifestado de manera expresa su intención de contratar un préstamo hipotecario.  Por eso es muy importante pedir al banco un desglose de los costes de la hipoteca.

Con todos estos datos, es el momento de negociar las condiciones de las hipotecas para segunda vivienda. No hay que olvidar que en un préstamo hipotecario casi todo es negociable, especialmente todo lo relacionado con las comisiones. Negociar el tipo de interés es algo más complicado, pero también se puede intentar. Si se hace ver a la entidad financiera que el cliente es una persona con un perfil económico solvente, capaz de hacer frente a todos los pagos, resultará más sencillo que mejoren las condiciones del préstamo y que ofrezcan una hipoteca más barata.

En este sentido, si al suscribir las hipotecas para segunda vivienda el consumidor aporta como garantía adicional el inmueble en el que reside de manera habitual, es muy probable que mejoren las condiciones de tu nuevo préstamo hipotecario. Asimismo, cuantas más garantías se ofrezcan al banco, mayor porcentaje de financiación se podrá conseguir.

Hay que recordar también que una buena opción para conseguir las mejores condiciones para una hipoteca para segunda vivienda pasa por decantarse por una residencia que forme parte del stock de inmuebles de la entidad bancaria.

¿Qué aspectos hay que analizar antes de contratar hipotecas para segunda vivienda?

1. Interés

Es lo que determina el precio que se pagará por pedir dinero prestado a través de hipotecas para segunda vivienda. Ya sea a tipo fijo o a tipo variable, es esencial comparar entre distintas ofertas para determinar si existen opciones con un interés más bajo y realizar simulaciones para saber si seremos capaces de abonar ese precio a lo largo de toda la vida del préstamo.

2. Comisiones

Cuando se contratan hipotecas para segunda vivienda, la primera comisión a la que un consumidor podría tener que hacer frente es la de apertura, que sirve para hacer frente a los gastos que se derivan de la puesta a disposición del usuario del dinero que haya solicitado.

Otra de las comisiones que pueden aplicar este tipo de préstamos es la compensación por desistimiento. Este cargo se aplica cuando el consumidor decide realizar una amortización anticipada de su hipoteca: es decir, cuando devuelve la deuda (o parte de la misma) antes de que finalice el plazo de amortización acordado inicialmente. Mediante esta comisión, el banco se asegura que recibirá una compensación en caso de que el cliente liquide el préstamo antes de tiempo ya que, mediante esta operación, estará dejando de ingresar el dinero de los intereses que se hubieran generado durante el plazo de vida que aún tenía la hipoteca.

Por otro lado, en el caso de las hipotecas para segunda vivienda a tipo fijo, es posible que también se aplique una comisión adicional: la compensación por riesgo de tipo de interés. Este cargo solo se aplicaría en caso de reembolso anticipado y siempre que el interés que cobre la entidad por sus hipotecas se haya reducido con respecto al que estaba abonando el cliente. Gracias a esta comisión, el banco lograría unos ingresos extra que sirven para compensar la pérdida de ingresos que  tendría si vuelve a prestar a otro usuario el dinero que el consumidor le ha devuelto antes de tiempo.

3. Productos vinculados

Tanto en las hipotecas para segunda vivienda como en aquellas se que conceden para la compra de una vivienda habitual, las entidades suelen cobrar un interés que estará condicionado a la contratación de una serie de productos adicionales. Es decir, para conseguir el interés que publicita una entidad, es necesario que el consumidor se comprometa a contratar, por ejemplo, tarjetas, seguros o planes de pensiones con su banco.

 A la hora de analizar la vinculación que exige una determinada oferta, hay que tener en cuenta dos cuestiones:

• Por un lado, que los productos que se ofrecen con más frecuencia dentro de esos “packs” de vinculación suelen ser los seguros (por ejemplo, el de hogar y el de vida), las tarjetas de crédito (con las que normalmente hay que hacer un gasto mínimo), las cuentas nómina (sujetas a la domiciliación de un salario mínimo y a la domiciliación de varios recibos) o los planes de pensiones (a los que habrá que realizar una aportación mínima anual).
• Por otro lado, no hay que perder de vista esos productos vinculados de las hipotecas para segunda vivienda suelen tener un coste. Es importante tener en cuenta qué impacto  tendrán esos gastos en el coste total que tendrá una hipoteca, así como analizar si será posible afrontar dichos gastos a lo largo de toda la vida del préstamo. Y es que, en caso de dejar de tener algunos de estos productos, el interés de la hipoteca volvería a subir.

 4. Plazo máximo de amortización

 Es el período que tendrá el cliente para devolver su deuda con el banco. Normalmente, en este tipo de productos suele ser algo más reducido que en aquellas que se conceden para la adquisición de una vivienda habitual.

 5. Porcentaje máximo que financian

 Esta variable indica cuánto dinero se podrá pedir al banco para comprar una segunda residencia. Dicha cantidad se determina como un porcentaje, o bien del valor de tasación del inmueble, o bien, del valor de compraventa (normalmente se tiene en cuenta el menor de los dos). Tal y como sucede con el plazo máximo de amortización, en este caso, las hipotecas para segunda vivienda también suelen ofertar un porcentaje menor al de aquellos prestamos para la adquisición de una vivienda habitual.