¿Qué bancos ofrecen hipotecas con dación en pago?

La dación de pago sigue siendo una rara avis en el mercado hipotecario español. Cuando un consumidor no puede seguir pagando su hipoteca, lo normal es que su banco se quede con su casa, la subaste y, con ello, trate de saldar la deuda pendiente. Sin embargo, la cantidad que se consigue no siempre es suficiente, lo que llega a provocar una situación extrema en la que el usuario se queda sin casa y con una deuda que tendrá que seguir pagando.

Ante este panorama, es posible que te plantees contratar una hipoteca con dación de pago: es decir, que con solo entregar tu vivienda te permita saldar tu deuda. Sin embargo, esta decisión no siempre es posible, porque la oferta actual de préstamos que incluyan esta opción es limitadísima. Para ayudarte, en Kelisto hemos rastreado todo el mercado para averiguar qué hipotecas incluyen dación en pago y, de no ser así, como podrías acogerte a esta posibilidad en caso de necesitarlo.

La Hipoteca Sin Más de Bankinter, la única del mercado con dación en pago

En 2013, Bankinter se convirtió en la primera entidad en contar con una hipoteca con dación en pago: la Hipoteca Sin Más, que llegó al mercado con un tipo variable de euríbor+2,5% y que solo estaba disponible para quienes quisieran comprar una primera vivienda con un valor de tasación de más de 200.000 euros.

A día de hoy, la oferta de Bankinter sigue siendo la única del mercado que permite saldar la deuda con la entrega de la vivienda, aunque el pasado año estrenó una versión fija y mixta de su hipoteca con dación en pago, con lo que la propuesta ya está disponible en tres modalidades.

En su versión variable, la Hipoteca Sin Más de Bankinter aplica un interés fijo de salida del 1,50% durante el primer año y, a partir de ahí, cobra euríbor+0,99%.  Esta oferta permite pedir el 80% del valor de tasación o compraventa de una primera vivienda (el menor de los dos), a devolver hasta en 30 años y con una comisión de apertura del 1%, con un mínimo de 500 euros.

Para poder acceder a esta hipoteca variable con dación en pago, Bankinter requiere que sus clientes contraten:

• Una Cuenta Nómina, Cuenta Profesional o Cuenta No-Nómina
• Un seguro de vida
• Un seguro de hogar
• Un plan de pensiones al que habrá que aportar, como mínimo, 600 euros al año

En su versión fija y mixta, la Hipoteca Sin Más de Bankinter ofrece las mismas condiciones de financiación que la variable (plazo máximo, porcentaje sobre el valor de la vivienda, etc.), con las mismas exigencias de  vinculación y la misma comisión de apertura. Eso sí, el interés cambia.

En la hipoteca fija con dación en pago de Bankinter, el interés varía en función del plazo de amortización: un 1,65% a 10 años; un 2% a 15 años; un 2,20% a 20 años; un 2,30% a 25 años; y un 2,35% a 30 años.

En su versión mixta, la hipoteca de Bankinter cuenta con un primer período a tipo fijo y el resto es variable. Para el fijo, el interés cambia en función de la duración: 1,95% a 10 años, 2,15% a 15 años y 2,30% a 20 años. A partir de ahí, la entidad cobra un variable de euríbor+0,99%.

¿Son más caras las hipotecas con dación en pago?

Si nos fijamos en la oferta de Bankinter, que a día de hoy es la única entidad que permite contratar una hipoteca con dación en pago, las condiciones de su préstamo no varían en relación a su oferta original: tanto el interés como la vinculación que se exige es la misma. Ahora bien, en el caso de la Hipoteca Sin Más a tipo variable, la propuesta resulta más exigente en otros sentidos:

• Requiere que el usuario gane, como mínimo, 2.000 euros al mes, cosa que no sucede en la versión original
• Solo está disponible para la primera vivienda, con lo deja fuera las segundas residencias
• No permite solicitar prórrogas o períodos de carencia, como sí pasa en la versión sin dación en pago

¿Qué requisitos debes cumplir para acceder a la dación en pago?

Si no puedes devolver la deuda de tu hipoteca, la ley contempla la opción de que puedas solicitar la dación en pago a tu banco. Eso sí, esta sería la última vía después de intentar resolver la situación mediante dos alternativas:

• En primer lugar, te ofrecerían un período de carencia, te rebajarían el interés de tu hipoteca durante cuatro años y ampliarían el plazo de amortización, de forma que tu cuota se redujera.
• Si la primera opción no es suficiente, se negociaría una quita: es decir, la cancelación de parte de la deuda que tuvieras pendiente.

Descartadas estas dos opciones, la dación en pago solo llegaría si se cumplen estos requisitos:

1. INGRESOS:

Que los ingresos de la unidad familiar (deudor, cónyuge e hijos) no superen el límite de tres veces el IPREM (Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples) de 14 pagas, que para 2018 se ha fijado en 7.519,59 euros anuales. Ese límite podría aumentar si:

• Uno de los miembros de la familia tiene una discapacidad de más del 33%, dependencia o enfermedad que le incapacite para trabajar: aumenta hasta cuatro veces el IPREM
• El deudor tenga parálisis cerebral, enfermedad mental o discapacidad intelectual (de más del 33%), sensorial o física (de más del 65%)

2. CAMBIOS EN LA SITUACIÓN ECONÓMICA O ESPECIAL VULNERABILIDAD:

Que la unidad familiar haya tenido cambios graves en su situación económica o se hayan producido circunstancias de especial vulnerabilidad en los cuatro años anteriores a la solicitud de la dación en pago. En la práctica, esto engloba varias opciones:

• Que el esfuerzo que supone pagar la hipoteca para la economía familiar se haya multiplicado por 1,5
• Que se trate de una familia numerosa
• Que se trate de una unidad familiar monoparental con hijos a cargo
• Que en la unidad familiar haya un menor de edad
• Que en la unidad familiar haya un miembro con una discapacidad superior al 33%, situación de dependencia o enfermedad que le impida trabajar
• Que en la unidad familiar exista una víctima de violencia de género
• Que el deudor tenga más de 60 años, aunque no constituya una unidad familiar

3. IMPACTO DE LA CUOTA HIPOTECARIA

Que la cuota de la hipoteca represente más de la mitad del dinero que ingresa cada mes la unidad familiar del titular del préstamo.

4. OTROS REQUISITOS

Además de los tres apartados anteriores, también habrá que cumplir con esta lista de requisitos:

• Que los miembros de la unidad familiar no tengan otros bienes con los que pagar la deuda
• Que la hipoteca recaiga sobre una única vivienda y que no tenga otras garantías, ni reales ni personales (como un aval)

¿Qué bancos podrían ofrecerte la dación de pago como opción para saldar tus deudas?

Además de cumplir con los requisitos para la dación en pago, entregar tu casa solo sería una opción válida para los clientes de los bancos que se hayan adherido al “Código de Buenas Prácticas para la reestructuración viable de las deudas con garantía hipotecaria sobre vivienda habitual”.

Esta normativa, aprobada en 2012 (y revisada por última vez en 2017), tiene carácter voluntario: es decir, las entidades no están obligadas a sumarse a ella. Eso sí, las que lo hagan sí tendrán el deber de ofrecer la dación en pago a aquellos hipotecados que cumplan los parámetros que se dictan en el propio texto.

A día de hoy, la lista de bancos que se ha acogido al Código de Buenas Prácticas y, por tanto, que ofrecen la dación en pago, son:

• Abanca
• Banca March
• BBVA
• Banco Caixa Geral
• Banco Caminos
• Banco de Castilla-La Mancha
• Banco Cooperativo Español.
• Banco de Caja España de Inversiones, Salamanca y Soria
• Banco de Crédito Social Cooperativo
• Banco Sabadell
• Banco Mediolanum
• Banco Pastor
• Banco Popular
• Banco Santander
• Bankia
• Bankinter
• Bankoa
• CaixaBank
• Caja de Ingenieros
• Evo Banco
• Ibercaja
• ING
• Kutxabank
• Liberbank
• Novo Banco
• Open Bank
• Targobank,
• Triodos Bank
• Unicaja Banco
• Unión de Créditos Inmobiliarios
• WIZINK Bank

A todas estas entidades hay que sumar un conjunto de casi 60 pequeñas cajas rurales, con presencia regional o local, que también forman parte de este código de buenas prácticas.