Amortizar hipoteca: ¿cómo sé si me conviene hacerlo?

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Amortizar la hipoteca antes de tiempo siempre es una buena idea, ya que te permitirá ahorrar en intereses. Ahora bien, para sacar el máximo partido a la operación debes analizar cuestiones como cuánto tiempo te queda para finiquitar tu deuda, si te cobran comisiones, si puedes desgravarte lo que pagues al banco y si es mejor reducir cuota o plazo.

Amortizar una hipoteca anticipadamente siempre es una buena forma de ahorrar, ya que devolver tu deuda antes de tiempo te permitirá ahorrar en intereses. Eso sí, para sacar el máximo partido a esta operación debes analizar varios factores: el momento en el que vas a hacerlo, si tu banco te cobra comisiones, si puedes desgravarte por el dinero que devuelvas o si es mejor reducir la cuota o el plazo.

Para que sepas cómo influyen todos estos elementos en la amortización de una hipoteca, cuánto puedes llegar a ahorrar con esta operación e, incluso, si es mejor amortizar tu hipoteca o invertir, en Kelisto te damos todas las claves.

¿Qué significa amortizar la hipoteca?

Amortizar una hipoteca no es más que devolver la deuda que tienes pendiente con tu banco (tanto el capital que te prestó como los intereses) en diferentes mensualidades: tantas como correspondan con el plazo de devolución que acordaras inicialmente con tu banco. Ahora bien, más allá de esta amortización “regular”, también puedes hacer una amortización “extraordinaria”. Eso es lo que se conoce como una amortización anticipada de la hipoteca y es la que te permitirá ahorrar en intereses

¿Cómo se hace una amortización de hipoteca?

La amortización de una hipoteca puede hacerse de dos maneras: parcial (es decir, devolviendo anticipadamente parte de la deuda que tienes pendiente) o total (devolviendo todo lo que te quedara por pagar a tu entidad). Además, si optas por una amortización anticipada parcial, tu banco te dará a elegir entre dos opciones: reducir cuota o reducir plazo. Eso significa que tendrás que elegir cómo quieres que te impacte esa reducción de tu deuda: si prefieres seguir pagando la misma cuota cada mes, pero acortar el número de meses o años que te queda hasta dar por zanjada tu deuda; o si prefieres que ese plazo se mantenga sin cambios, pero que se reduzca la cuota que pagas cada mes.

En lo que respecta a los trámites, el procedimiento para amortizar una hipoteca es muy sencillo: solo tendrás que comunicárselo a tu banco para que este coja de tu cuenta el dinero que quieres destinar a esa amortización anticipada. Ahora bien, recuerda que:

  • Esta operación puede conllevar el pago de comisiones, que dependen de cada banco y que están limitadas por ley.
  • El máximo que podrás amortizar anticipadamente será, como es lógico, la cantidad que te quede pendiente para dar por zanjada tu deuda.

¿Qué factores hay que tener en cuenta para saber si conviene amortizar una hipoteca?

Para saber si conviene amortizar una hipoteca hay varios factores a tener en cuenta: los años que te queden hasta finalizar el pago de tu deuda, las comisiones que aplique tu banco, la cantidad que vayas a devolver, si puedes desgravarte por la operación, si vas a reducir plazo o prefieres recortar la cuota que pagas cada mes y el nivel al que se encuentre en el euríbor, si tienes una hipoteca variable .

Los años que te queden para terminar de pagar tu hipoteca

Prácticamente todas las hipotecas que se conceden en España utilizan el sistema de amortización francés, con el que devuelves más intereses al principio de la vida de tu préstamo que al final. Por tanto, cuanto antes puedas amortizar la hipoteca de forma anticipada, más cantidad de intereses te estarás ahorrando.

Las comisiones por amortización anticipada

Al realizar una amortización de tu hipoteca de forma anticipada, los bancos pueden cobrarte varios tipos de comisiones:

  • Una comisión por desistimiento, que está limitada por ley y que no puede superar el 0,5% en los cinco primeros años de vida del préstamo, ni el 0,25% si se produce después. Esta comisión se puede cobrar tanto en las hipotecas variables como en las fijas.
  • Una comisión por riesgo de tipo de interés, que solo se cobra en las hipotecas fijas y, únicamente, en caso de que la entidad pierda dinero como consecuencia de la amortización anticipada. Este cargo no está limitado por ley.

A la hora de analizar las comisiones por amortización anticipada de una hipoteca, ten en cuenta que:

  • Hay entidades que no cobran estos gastos en ningún caso, como ocurre con Pibank y Abanca.
Hipoteca Pibank
Hipoteca Variable Mari Carmen
Hipoteca Fija Mari Carmen
  • Otras entidades te cobran comisiones si realizas una amortización de hipoteca total, pero no parcial, como sucede con Openbank.
Hipoteca Open Variable (hasta 80%)
Hipoteca Open Fija (hasta 80%)
  • En otros casos, puedes encontrarte con bancos que no cobran estas comisiones en su hipoteca variable, pero sí lo hacen en la fija, como COINC.
Hipoteca Variable
Hipoteca Fija

La cantidad que vayas a devolver

Como es lógico, cuanto mayor sea la cantidad que devuelvas al realizar una amortización anticipada, mayor será el ahorro por los intereses que dejarás de pagar a tu banco.

La deducción por vivienda habitual

Si tu hipoteca es anterior a 2013, puedes aprovecharte de ella en tu declaración de la Renta. En total, con la deducción por vivienda habitual puedes deducirte un 15% de las cantidades aportadas para amortizar tu hipoteca, hasta un límite de 9.040 euros, es decir, la deducción será de 1.356 euros como máximo. Si con lo que pagas normalmente con la cuota de tu hipoteca durante un año no alcanzas los 9.040 euros, puede que te interese hacer una amortización anticipada hasta igualar esa cantidad para beneficiarte de la máxima desgravación.

El euríbor

La relación entre hipotecas y euríbor es algo propio de las de tipo variable: en este caso, cuanto más elevado sea este índice, mayores serán los intereses que pagarás a tu banco, y viceversa. Por ello, cuanto más alto cotice esta referencia, más te convendrá hacer una amortización anticipada de tu hipoteca, ya que el ahorro que puedes conseguir será mayor.

Si prefieres reducir cuota o plazo

Cuando realizas una amortización de tu hipoteca, la deuda que tenías pendiente con tu banco se reduce. Como consecuencia, tu entidad te dará dos opcionesreducir la cuota que pagas todos los meses (de forma que el esfuerzo que tienes que hacer sea menor) o recortar el plazo que aún te quedaba para dar por zanjada tu deuda, de forma que puedas terminar de devolver tu préstamo antes de tiempo.

Para explicarte cuál de estas soluciones es mejor (sobre todo, para tu bolsillo), en Kelisto hemos partido de un ejemplo: una hipoteca pendiente de 100.000 euros, a pagar en 15 años, con un interés fijo del 1,5%, para la que se pueden amortizar anticipadamente 10.000 euros. En este caso, los intereses que aún quedarían por pagar al banco ascenderían a 11.733,83 euros, pero ¿con qué operación se ahorraría más?

Amortizar la hipoteca reduciendo cuota del préstamo: la mejor solución ante apuros económicos

En un caso como el que hemos analizado, si se eligiera amortizar la hipoteca reduciendo la cuota, pasarían dos cosas:

  • La cuota del préstamo pasaría de 620,74 euros al mes a 558,67 euros. Es decir, se reduciría un 10%, lo que significaría que pagarías 62,07 euros menos al mes (o 774,84 euros menos al año).
  • Los intereses que acabarías pagando a tu banco bajarían hasta 10.560,28 euros, lo que también supondría un ahorro del 10% (1.173,55 euros menos).

Amortizar la hipoteca reduciendo plazo: la mejor solución para ahorrar

Si optas por una amortización de hipoteca reduciendo el plazo, esto es lo que ocurriría:

  • La cuota se mantendría igual, pero el plazo pasaría de 180 meses a 161, lo que significaría que acabarías de pagar tu hipoteca año y medio antes de lo previsto.
  • Los intereses que pagarías a tu banco bajarían hasta 9.359,87 euros, lo que supone una rebaja del 20% (2.373,96 euros menos).

Cómo usar una calculadora para amortizar una hipoteca

Una calculadora para amortizar una hipoteca es una herramienta que te permitirá, en pocos segundos, analizar los números que aparecen en el cuadro de amortización de tu préstamo: es decir, cuántos intereses te quedan por pagar a tu banco en un momento determinado de la vida de tu hipoteca, de forma que puedas saber devolver parte de tu deuda antes de tiempo te sale a cuenta o no. Además, en algunos casos este tipo de simuladores te permitirán saber cómo se quedaría tu hipoteca si optas por usar la amortización para reducir cuota o reducir plazo.

Usar una calculadora para amortizar una hipoteca es muy sencillo. Por ejemplo, la que ofrece el Banco de España de forma gratuita solo te pedirá que introduzcas algunos datos: la cantidad que te queda por pagar a tu banco, el interés que te aplican, el plazo que tienes pendiente y la cantidad que quieres amortizar anticipadamente. Con esta información, esta herramienta te ofrecerá información muy útil:

  • En primer lugar, cómo se quedaría tu hipoteca en función de si eliges reducir cuota o reducir plazo.
  • A continuación, podrás ver el capital que te queda pendiente de devolver a tu entidad, más los intereses (en función de si eliges reducir cuota o plazo).

Amortizar la hipoteca o invertir: ¿qué es más interesante?

En líneas generales, a día de hoy interesa más amortizar la hipoteca que invertir en productos de ahorro conservador, como los depósitos. Así se desprende de un análisis realizado por Kelisto, en el que hemos tenido en cuenta lo que se podría ahorrar con distintas hipotecas (cada una de ellas con un interés que va del 0,5% al 5%) frente a lo que se podría conseguir con el mejor depósito a plazo fijo del mercado. Aún así, para elegir entre amortizar la hipoteca o invertir siempre es importante que analices dos cuestiones esenciales para tu caso concreto: lo que te ahorrarías en intereses al amortizar anticipadamente y lo que podrías conseguir con el plazo fijo que escogieras. Una vez tengas esos datos, tendrías que hacer dos operaciones más:

  • A lo que ahorres en intereses, tendrías que restarle la comisión que te cobre tu banco por amortización anticipada, en caso de que lo haga.
  • A los intereses que pudieras lograr con el depósito escogido, deberías restarle la retención del IRPF, que será del 19% si la remuneración que consigas no supera los 6.000 euros.

Si tengo ahorros, ¿es mejor amortizar la hipoteca o invertir en depósitos?

SI TENGO UNA HIPOTECA CON UN INTERÉS DE…

¿CUÁNTO PUEDO AHORRAR SI AMORTIZO Y REDUZCO PLAZO?

¿CUÁNTO PUEDO AHORRAR SI AMORTIZO Y REDUZCO CUOTA?

¿QUÉ PORCENTAJE PUEDO AHORRAR SI AMORTIZO Y REDUZCO PLAZO?

¿QUÉ PORCENTAJE PUEDO AHORRAR SI AMORTIZO Y REDUZCO CUOTA?

¿CUÁNTO PUEDO AHORRAR SI AMORTIZO Y REDUZCO PLAZO?- Si se aplican comisiones (€)

¿CUÁNTO PUEDO AHORRAR SI AMORTIZO Y REDUZCO CUOTA? – Si se aplican comisiones (€)

¿QUÉ PORCENTAJE PUEDO AHORRAR SI AMORTIZO Y REDUZCO PLAZO?- Si se aplican comisiones (%)

¿QUÉ PORCENTAJE AHORRAR SI AMORTIZO Y REDUZCO CUOTA? – Si se aplican comisiones (%)

¿CUÁNTO PUEDO CONSEGUIR SI INVIERTO EN EL DEPÓSITO MÁS RENTABLE? (€ NETOS)

¿MERECE MÁS LA PENA AMORTIZAR QUE INVERTIR EN DEPÓSITOS?

Detalles

0,5%

-504 €

-280 €

-34%

-19%

-304 €

-80 €

-21%

-5%

850,50 €

 

1,0%

-1.034 €

-566 €

-34%

-18%

-834 €

-366 €

-27%

-12%

850,50 €

Depende

No merece la pena si nos cobran la comisión máxima que permite la ley.

1,5%

-1.590 €

-856 €

-33%

-18%

-1.390 €

-656 €

-29%

-14%

850,50 €

Depende

No merece la pena si reducimos cuota y nos cobran la comisión máxima que permite la ley.

2,0%

-2.174 €

-1.151 €

-33%

-17%

-1.974 €

-951 €

-30%

-14%

850,50 €

 

2,5%

-2.787 €

-1.451 €

-32%

-17%

-2.587 €

-1.251 €

-30%

-15%

850,50 €

 

3,0%

-3.430 €

-1.756 €

-32%

-16%

-3.230 €

-1.556 €

-30%

-15%

850,50 €

 

3,5%

-4.104 €

-2.066 €

-32%

-16%

-3.904 €

-1.866 €

-30%

-14%

850,50 €

 

4,0%

-4.809 €

-2.379 €

-31%

-16%

-4.609 €

-2.179 €

-30%

-14%

850,50 €

 

4,5%

-5.639 €

-2.788 €

-32%

-16%

-5.439 €

-2.588 €

-30%

-14%

850,50 €

 

5,0%

-6.322 €

-3.021 €

-31%

-15%

-6.122 €

-2.821 €

-30%

-14%

850,50 €

 

MEDIA

-3.239 €

-1.631 €

-32%

-17%

-3.039 €

-1.431 €

-29%

-13%

   

Fuentes: para elaborar estas simulaciones se parte de los siguientes datos: – Importe inicial medio de la hipoteca: 120.000€ (es la cifra media de una hipoteca para vivienda en España teniendo en cuenta los datos del Instituto Nacional de Estadística, INE) – Plazo inicial medio de la hipoteca: 24 años (es la cifra media de una hipoteca para vivienda en España teniendo en cuenta los datos del Instituto Nacional de Estadística, INE) – Años pendientes de pago de la hipoteca: es el plazo medio pendiente de las hipotecas que constituyen el saldo hipotecario en España, según los últimos datos ofrecidos por la Asociación Hipotecaria Española (AHE) – Cantidad a amortizar: 10.000€. Esta cantidad es el mínimo de inversión común de los 10 depósitos más rentables de septiembre 2022, según datos de Kelisto (más detalles aquí: https://www.kelisto.es/depositos/mejor-compra/los-10-depositos-mas-rentables-6320) – Comisión máxima aplicada: se ha aplicado la comisión máxima que podría cobrar una hipoteca por amortización anticipada, según la ley (2%, que es de aplicación para las hipotecas fijas y solo en caso de que haya pérdidas para la entidad). Se ha escogido para poder ofrecer el supuesto más conservador, pero en el caso de las variables sería más bajo y no hay que olvidar que hay bancos que no cobran cargos por este trámite. – Depósito más rentable: se ha utilizado como referencia el Depósito a cinco años de J&T Banka que, a cierre de este análisis, ofrecía un 2,1%. Por ello, pese a no ser el depósito con el TIN más elevado, sí es el que permite conseguir una remuneración mayor. – Retención IRPF: al calcular el rendimiento neto de un depósito se ha aplicado una retención del 21% sobre los intereses brutos que recibiría el cliente. Cálculos efectuados con el simulador de amortización hipotecaria del Banco de España. Los cálculos está efectuados teniendo en cuenta un interés específico a fecha de la amortización, pero no hay que olvidara que, en el caso de las hipotecas variables, ese interés cambia cada 6 o 12 meses al ritmo que marque el euríbor.

Como verás en la tabla anterior, aunque el interés medio de los plazos fijos se ha duplicado desde el comienzo del año, según los últimos datos del Banco de España, y ya hay bancos que ofrecen una rentabilidad superior al 2% TIN, invertir en un depósito sigue sin merecer la pena para aquellos que tengan una hipoteca, salvo en casos muy concretos: salvo que el interés que se paga fuera del 0,5% o menos, en el resto de los casos, compensa más usar los ahorros para amortizar deuda que invertirlos en un plazo fijo. De hecho, el ahorro que se puede conseguir tapando agujeros puede llegar a multiplicar por siete la remuneración que conseguiría con el mejor depósito del mercado.

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