Para amortizar ¿es mejor reducir la cuota de la hipoteca o el plazo?

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  • Amortizar una hipoteca reduciendo la cuota puede suponer un alivio temporal para el consumidor pero, a la larga, recortar el plazo permite ahorrar más dinero.

El contrato de una hipoteca obliga al consumidor a devolver su deuda en un plazo determinado de tiempo, acordado previamente con su banco. Actualmente, la mayoría de las hipotecas permite reintegrar el dinero en un plazo máximo de 30 años, salvo algunas excepciones, como la Hipoteca Naranja de ING, que ofrece hasta 40. Eso sí, según las estadísticas oficiales los españoles tardamos algo menos en amortizar la hipoteca para la compra de una vivienda: de media, 22 años.

Hipoteca Naranja

Hipoteca Naranja

ING

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Periodo inicial
12 meses
% máximo concedido
80,0 %
Importe mínimo financiado
50000,0 €
Importe máximo financiado
-
Comisión estudio
0 €
Comisión cancelación
0 €
Comisión amortización anticipada
0 €
Domiciliar nómina
Contratación seguro vida
Contratación seguro hogar
Contratación plan pensiones
No
Contratación otros
No

Amortizar anticipadamente la hipoteca: ¿qué significa?

Cuando firmas una hipoteca, lo normal es que vayas devolviendo tu deuda en cuotas mensuales hasta terminar de finiquitar tu deuda. Ahora bien, es posible que durante los años de vida de tu préstamo haya momentos en los que cuentes con un dinero extra para poder devolver más de lo que te correspondería. Esa devolución antes de tiempo es lo que se denomina “amortización anticipada” y puede ser de dos tipos: parcial (si solo reintegras una parte de lo que te queda por pagar) o total (si lo devuelves todo).

Si amortizo mi hipoteca, qué es mejor ¿reducir la cuota o el plazo?

Cuando amortizas la hipoteca anticipadamente, la deuda que tienes pendiente con tu banco se reduce. Como consecuencia, tu entidad te dará dos opciones: rebajar la cuota que pagas mes a mes (para que tu esfuerzo sea algo menor) o reducir el plazo de devolución que tienes pendiente, de forma que acabes de pagar tu hipoteca antes de tiempo. ¿Qué solución es mejor? En Kelisto, hemos echado cuentas partiendo de un ejemplo: el de una persona que tiene una hipoteca pendiente de 200.000 euros, a pagar en 25 años, con un interés del 1% (euríbor al 0% más un diferencial del 1%) y que puede amortizar anticipadamente 20.000 euros.

Amortizar reduciendo cuota: la mejor solución ante apuros económicos

En un ejemplo como el analizado, si se eligiera amortizar la hipoteca reduciendo la cuota, la mensualidad pasaría de 753,74 euros a 678,37 euros. Es decir, al amortizar anticipadamente se conseguiría una reducción de la cuota de  75,37 euros al mes (es decir, 904,44 euros al año) o de un 10%. Eso sí, la cantidad que habría que devolver al banco en concepto de intereses seguiría siendo la misma que antes de hacer la operación: 23.511,18 euros.

A la vista de los resultados, amortizar la hipoteca reduciendo cuota solo sería una buena opción para quienes pasen por un momento de apuros económicos: solo se conseguiría reducir la cuota mensual pero, al final de la vida del préstamo, los intereses que tocaría pagar serían los mismos.

Amortizar la hipoteca reduciendo plazo: la mejor solución para ahorrar

Para un ejemplo como el analizado, amortizar la hipoteca anticipadamente reduciendo el plazo sunpodría varias cosas: la primera, que la cuota mensual se quedaría igual, es decir, el consumidor seguiría pagando cada mes 753,74 euros a su banco. Eso sí, el número de cuotas pendientes caería considerablemente (al pasar de 300 a 267 mensualidades) y, con él, también descendería el total de intereses que habría que abonar a la entidad: de 23.511,18 a 20.793,05 euros. Eso supondría una rebaja en el coste final del préstamo de 2.718,13 euros o un tijeretazo del 11,5%.

Con las cifras sobre las mesa, la reducción de plazo sería la más interesante para aquellos que quieran ahorrar un buen pellizco en su hipoteca.

Qué otras cosas debes analizar antes de amortizar anticipadamente tu hipoteca

1. Analiza tu situación económica

Antes de decidirte por una u otra alternativa, analiza tu capacidad económica para saber si te compensa pagar más intereses, pero llegar más desahogado a final de mes, o si prefieres apretarte el cinturón unos años para saldar tu deuda lo antes posible y, de esa forma, conseguir un ahorro importante.

2. No te olvides de las comisiones

Algunas entidades aplican una comisión de amortización anticipada de la hipoteca que puede ser, como máximo, de 0,5% durante los cinco primeros años de vida de la hipoteca y del 0,25% durante el resto. Eso es lo que ocurre, por ejemplo, con la Hipoteca Variable del Santander. En un caso como este, para calcular el ahorro final que un consumidor podría obtener al amortizar la hipoteca reduciendo el plazo, sería necesario restar el coste la comisión que hubiera que abonar a la entidad.

Hipoteca Santander

Hipoteca Santander

Banco Santander

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Periodo inicial
12 meses
% máximo concedido
80,0 %
Importe mínimo financiado
-
Importe máximo financiado
-
Comisión estudio
0 €
Comisión cancelación
0 €
Comisión amortización anticipada
0 €
Domiciliar nómina
Contratación seguro vida
Contratación seguro hogar
Contratación plan pensiones
No
Contratación otros
No

3. No te olvides de la deducción por vivienda habitual

Si tu hipoteca es anterior a 2013, aún puedes aprovecharte de ella en tu declaración de la Renta. En total, podrás deducirte un 15% de las cantidades aportadas hasta un límite de 9.040 euros, es decir, 1.356 euros como máximo. Si con lo abonado por las cuotas de la hipoteca durante todo el ejercicio no alcanzas los 9.040 euros, puede que te interese hacer una amortización hasta igualar esa cantidad para beneficiarte de la máxima desgravación.

4. Analizar las opciones de ahorro que hay a tu alcance

Utilizar unos ahorros o un dinero extra para amortizar la hipoteca puede suponer un coste de oportunidad, ya que renuncias a destinar ese dinero a un producto de ahorro. Pese a que las opciones de ahorro más tradicionales pasan por momentos bajos, no está de más que analices las opciones de inversión a tu alcance: si el tipo de interés que te aplica el banco fuera atractivo, es posible que te interese mantener tu hipoteca como hasta ahora e invertir el dinero.

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