Nueva regulación sobre hipotecas: ¿cómo te afecta?

Ley Hipotecas

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Una nueva ley que entrará en vigor en los próximos meses rebajará las comisiones por amortización anticipada, impedirá que se cobren gastos de estudio y favorecerá a quienes hayan firmado una hipoteca en otra divisa.

En los próximos meses la “Ley reguladora de los contratos de crédito inmobiliario” pasará a formar parte del ordenamiento jurídico español. Tras este farragoso nombre se encuentra una directiva europea que llega con retraso a la legislación nacional (tendría que haberlo hecho el pasado mes de marzo), pese a que supondrá importantes mejoras para todos aquellos que tengan un hipoteca. O al menos esa es su intención.

El único “pero” de esta nueva regulación es que deja manga ancha a las autoridades de cada país (en este caso, al Banco de España y al Ministerio de Economía) para que concreten ciertos aspectos de su funcionamiento. Por tanto, habrá que ver qué sucede tras su entrada en vigor para concluir si realmente implica cambios relevantes para los consumidores que dispongan de una hipoteca.

Mientras ese momento llega, el Ministerio de Economía ha establecido un período de consulta pública que se prolongará hasta el 15 de septiembre y que permite conocer cuáles son las cuestiones más relevantes que, a priori, traerá esta normativa. En Kelisto hemos seleccionado las ocho novedades más interesantes para que sepas cómo afectará esta nueva regulación a tu hipoteca. 

Ocho cosas que cambiarán en tu hipoteca con la nueva Ley reguladora de los contratos de crédito inmobiliario

1.  El coste de amortizar una hipoteca se abaratará

Hasta ahora, las hipotecas podían cobrar una comisión por amortización anticipada que estaba limitada por ley: durante los cinco primeros años de vida del préstamo se podía llegar a imponer un cargo de hasta el 0,5% de la cantidad que se devolviera antes de tiempo y, a partir del sexto año, del 0,25%.

La nueva normativa sobre hipotecas reduce esas comisiones por amortización anticipada y tan solo dejará que los bancos elijan una de estas dos fórmulas:

  • Aplicar una comisión máxima del 0,25% si la amortización se realiza durante los cinco primeros años de vida del préstamo y, a partir del texto, no cobrar nada
  • Establecer una comisión máxima del 0,5% si el reembolso se produce durante los tres primeros años y, a partir del cuarto, no cobrar ningún cargo

2. Las hipotecas no podrán tener comisión de estudio

Actualmente, la legislación permite que el banco (o cualquier otro prestamista) cobre varias comisiones cuando se contrata una hipoteca: la de estudio (por los trámites necesarios para verificar la solvencia del cliente), la de apertura (por las gestiones para poner el dinero a disposición del usuario) y cualquier otro tipo de cargo que no esté incluido en los conceptos que cubren los dos anteriores.

Con la nueva normativa, esta regulación cambiará. Los bancos solo podrán cobrar una comisión: la de apertura. En este cargo tendrán que englobarse los gastos por estudio y por cualquier otro trámite. Incluso, si el usuario ha firmado una hipoteca en otra divisa, la comisión por cambio de moneda también tendrá que estar incluida en el coste de apertura.

3. Se podrá cambiar la divisa de referencia de un préstamo

La futura regulación sobre hipotecas permitirá que quienes tengan una hipoteca en una moneda distinta al euro puedan convertir su préstamo a euros en cualquier momento: por ejemplo, si observan que su deuda empieza a dispararse como consecuencia de las fluctuaciones de la divisa. Además, el banco (o quien haya concedido la hipoteca) tendrá que informar periódicamente al usuario sobre el importe que le queda por pagar y los posibles cambios que se hayan podido producir en esa cifra por los vaivenes de la moneda en la que esté denominada la hipoteca.

4. Los empleados de banca no podrán cobrar por el número de hipotecas que vendan

La normativa sobre hipotecas también pone el foco en la forma en que los bancos (y otras entidades que concedan hipotecas) pagan a sus empleados. La nueva regulación determina que las personas que se encarguen de evaluar la solvencia del cliente no podrán recibir incentivos por asumir riesgos mayores a los que el futuro hipotecado podría soportar. Además, será necesario que se tomen medidas para evitar conflictos de interés de manera que, por ejemplo, un empleado de banca nunca pueda tener un salario que dependa de la cantidad de solicitudes de hipotecas que acepte.

5. Quienes comercialicen hipotecas tendrán que tener una formación específica

La nueva legislación determina que el Ministerio de Economía deberá fijar unos requisitos mínimos en la formación que tendrán que tener todas las personas que intervengan en la contratación de una hipoteca y sus superiores. Ahora bien, todavía no se sabe cuáles serán esas exigencias ya que el Ministerio de Economía aún no se ha pronunciado al respecto.

6.  Se mejorará la transparencia en lo que respecta, por ejemplo, a las cláusulas de la hipoteca

Uno de los aspectos en los que más incide la futura normativa de hipotecas es el de la transparencia. De hecho, el texto que ha salido a consulta llega a especificar que los bancos (o cualquier otro prestamista autorizado) tendrán que actuar de forma “honesta, imparcial, transparente y profesional”.

En este sentido, la nueva norma establece como novedad que el Ministerio de Economía podrá determinar qué cláusulas de los contratos hipotecarios debe ser tratadas o previstas de una manera concreta en el contrato, de forma que se puedan evitar problemas como los ocasionados por las cláusulas suelo.

El Ministerio de Economía también podrá dictar disposiciones relacionadas con cuestiones como las condiciones básicas de comercialización o contratación de las hipotecas (y cómo deben comunicarse esto al usuario) o criterios que regulen la publicidad que se hace sobre los préstamos para la compra de vivienda.

7.  Aumenta la vigilancia a los intermediarios de crédito inmobiliario

La futura legislación sobre hipotecas establece una serie de obligaciones para los intermediarios de crédito inmobiliario: es decir, las personas o empresas que, aunque no sean prestamistas (como sí sería un banco), desarrollan una actividad comercial  y remunerada  por poner en contacto a un consumidor con un prestamista y por desempeñar funciones como ayudar al usuario en los trámites previos a la firma de la hipoteca.

Con la entrada en vigor de esta ley, estos intermediarios tendrán que estar inscritos en un registro que será gestionado y controlado por la comunidad autónoma donde opere la empresa (o por el Banco de España si está en varias, algo que no sucedía hasta ahora). Entre otras cuestiones, la normativa también fijará un listado de 10 criterios que deberán ser cumplidos por parte de los intermediarios para poder inscribirse en el registro correspondiente

8. Los productos vinculados estarán permitidos si sirven como garantía para el banco

Como ya ocurre en la actualidad, la nueva norma prohíbe que los bancos obliguen al cliente a contratar ciertos productos extra para poder hacerse con una hipoteca, aunque les permite que sigan usando esa vinculación como condición para conseguir rebajas en el interés del préstamo. Lo que sí cambia es que se da luz verde a que el banco (o cualquier otro prestamista) requiera que el cliente contrate un seguro que sirva como garantía de que se seguirá pagando la deuda, como sucede con las pólizas de vida. Hasta ahora, el único seguro que podía ser obligatorio era el de incendios, y solo en el caso de que la entidad quisiera titulizar la hipoteca (es decir, vendérsela a un tercero para lograr liquidez).

 

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