¿Quién tiene que pagar los gastos de las hipotecas con la nueva ley hipotecaria?
El reparto de los gastos de las hipotecas con la nueva ley hipotecaria deja mucho más claro si los costes de la formalización de un préstamo para la compra de vivienda (es decir, los de notaría, registro, gestoría y tasación) corresponden al cliente o al banco. De esta forma, se termina con un vacío legal que, durante años, provocó que fuera el usuario el que abonaba todos estos gastos, sin que muchos de ellos fueran responsabilidad suya.
Para entender lo sucedido, merece la pena repasar las ideas y venidas de este asunto a lo largo de los últimos años. Hasta ahora, ninguna normativa determinaba si era el banco o el cliente quien debía asumir la mayoría de los gastos que generaba la contratación de un préstamo hipotecario. Tradicionalmente eran los clientes quienes asumían todos los costes, aunque diversas sentencias determinaron que algunos de ellos se debían repartir: en concreto, los de notaría, gestoría, registro y tasación. Esto provocó que, a lo largo de 2017 y 2018, algunas entidades empezaran a asumir parte de esos costes, pero con una excepción: el del impuesto de Actos Jurídicos Documentados.
Este tributo era el único gasto que sí estaba regulado por ley. La normativa determinaba que correspondía al cliente hacerse cargo de su pago. Sin embargo, en octubre del año pasado se desató un culebrón judicial que terminó con un cambio radical para este impuesto: finalmente, el Gobierno decidió cambiar la normativa y establecer que fueran los bancos quienes se hicieran cargo de su pago.
El último capítulo de toda esta historia se dio a conocer en enero de 2019. A raíz de varias causas abiertas a distintos bancos, el Tribunal Supremo decidió pronunciarse sobre el reparto de los gastos de una hipoteca y establecer la siguiente distribución:
- El cliente pagará los gastos de tasación y se repartirá con el banco los de notaría (tanto para la matriz como para las copias de la escritura) y gestoría.
- El banco tendrá que hacerse cargo de los gastos de registro y del impuesto de Actos Jurídicos Documentados, y se repartirá con el cliente los de notaría y gestoría.
Gastos de las hipotecas con la nueva ley hipotecaria: ¿qué paga el cliente?
Con la nueva ley hipotecaria el reparto de los gastos de las hipotecas sufre algunos cambios que favorecen al cliente. En concreto, la normativa –que entró en vigor en junio de 2019- determina que el cliente solo asumirá los gastos de tasación y, solo en caso de quiera un copia de la escritura, los aranceles notariales correspondientes.
Gastos de las hipotecas con la nueva ley hipotecaria: ¿qué paga el cliente?
La nueva ley hipotecaria establece que el grueso de los gastos de las hipotecas corresponden al banco: los gastos de gestoría, los aranceles notariales, el registro y el impuesto de Actos Jurídicos Documentados, es decir, el impuesto de las hipotecas.
Reparto de los gastos de las hipotecas
| GASTOS DE LAS HIPOTECAS | DOCTRINA DEL TS | LEY HIPOTECARIA |
|---|---|---|
| NOTARÍA | Banco y cliente (matriz de la hipoteca) Banco y cliente (quien solicite el resto de copias) | Banco (matriz de la escritura) Banco y cliente (quien solicite el resto de copias) |
| REGISTRO | Banco | Banco |
| GESTORÍA | Banco y cliente | Banco |
| TASACIÓN | Cliente | Cliente |
| IAJD | Banco | Banco |
¿Me cobrarán comisión de apertura?
Además de los gastos de las hipotecas, las comisiones son otra de las cuestiones a tener muy en cuenta cuando se contrata un préstamo para la compra de vivienda. En este sentido, la nueva ley hipotecaria también incluye una importante novedad: desparece la comisión de estudio y, los gastos que antes de incluían en este cargo, deberán estar incluidos en la comisión de apertura, en caso de que el banco decida cobrársela al cliente.
En lo que no habrá cambios, eso sí, será en la comisión de apertura propiamente dicha: este cargo seguirá sin tener ningún tipo de limitación y podrá aplicarse al contratar una hipoteca siempre que el banco lo estime oportuno, aunque hay entidades que no lo cobran, como Bankia, Openbank (que también ofrece algunas de las mejores hipotecas sin nómina) o ING, entre otras.
Provisión de fondos de una hipoteca: ¿qué gastos incluye?
Si estás pensando en comprarte una casa y para ello necesitas financiación, es posible que ya hayas oído hablar de la provisión de fondos de una hipoteca. Este término hace referencia a una cantidad de dinero que tu banco te pedirá que ingreses en una cuenta para hacer frente a los gastos de comprar una vivienda: es decir, los que se generan por la compraventa en sí y los derivados de la tramitación de la hipoteca.
Entrando más en detalle, los gastos de la compraventa que incluye la provisión de fondos de una hipoteca son:
- Los impuestos: IVA y Actos Jurídicos Documentados si es nueva, o Impuesto de Transmisiones Patrimoniales si es de segunda mano.
- Los gastos de notaría, registro y gestoría
En la provisión de fondos de una hipoteca también estarían incluidos los gastos de la tramitación del propio préstamo, que desde la entrada en vigor de la nueva ley hipotecaria ya solo incluyen los gastos de tasación de la vivienda.
Para que puedas hacerte una idea de a cuánto ascendería la provisión de fondos de una hipoteca, suele rondar el 10% del precio de la vivienda que quieras comprar. Esa será la cantidad que tu banco te pedirá que pongas inicialmente a su disposición, pero recuerda que tendrás que tener otro 20% extra ahorrado porque muy pocas entidades conceden hipotecas al 100%: la gran mayoría llega, como mucho, al 80% del valor de tasación de tu futura vivienda.
A la hora de calcular el dinero que deberás depositar como provisión de fondos de una hipoteca, la mayoría de las entidades suele calcular al al alza. Por tanto, una vez tramitado el préstamo, tu banco tendrá que proceder a una liquidación: es decir, a devolverte el dinero que haya sobrado. Para ello, te entregará todas las facturas de los gastos a los que haya hecho frente con ese dinero y te ingresará la cantidad correspondiente en tu cuenta.
A la hora de repasar los gastos que te enumere tu banco, recuerda que la provisión de fondos de una hipoteca solo incluye –como es lógico- los gastos que tiene que asumir el cliente. Por tanto, la aprobación de la nueva ley hipotecaria ha afectado de lleno a su cálculo. Con su puesta en funcionamiento, los únicos gastos de la hipoteca que incluye esta partida son los de tasación porque el resto tendrán que ser abonados por el banco.
Tras haber leído cómo serán las hipotecas tras la aprobación de la nueva ley hipotecaria, es probable que te plantees elegir la oferta que mejor se adapta a tus necesidades. Para facilitarte la tarea, te recomendamos que visites nuestro comparador de hipotecas con el que podrás conocer las características de todas las ofertas del mercado e iniciar el proceso de contratación de forma fácil, rápida y gratuita.