¿Cómo afecta a las comisiones de las hipotecas la nueva ley hipotecaria?
Las comisiones de las hipotecas forman parte de las novedades de la nueva ley hipotecaria, que también aborda otros cambios sustanciales relacionados con cuestiones como, por ejemplo, los intereses de demora, los gastos por subrogación de hipoteca o la cláusula de vencimiento anticipado. Para que tengas claro el antes y después de esta nueva normativa, en Kelisto repasamos contigo algunos de sus aspectos más relevantes, ya que son una parte importante de las claves para saber si te están ofreciendo una buena hipoteca.
Si lo que más te preocupa son las comisiones, debes saber que la nueva ley hipotecaria modifica dos de las más importantes: las de apertura y estudio (que se pagan al contratar una hipoteca) y las de amortización anticipada, que se abonan cuando se devuelve la deuda antes de tiempo. Eso sí, es importante que tengas en cuenta que existen diferencias entre hipotecas variables y fijas que debes considerar.
La comisión de apertura con la nueva ley hipotecaria
Hasta ahora, los bancos podían cobrar dos comisiones cuando el cliente contrataba una hipoteca variable o fija (la de apertura y la de estudio) y ninguna de ellas estaba limitada. Con la llegada de la nueva ley hipotecaria, seguirá sin haber límites, pero solo se podrá cobrar una de ellas: la de apertura, en la que se deberán incluir todos los costes que cada entidad quiera repercutir a su cliente. Eso sí, recuerda que siempre puedes encontrarte con bancos que eximen al cliente del pago de esta comisión, como Bankia, Openbank o ING, entre otros.
Las comisiones por amortización anticipada con la nueva ley hipotecaria
Las comisiones por amortización anticipada son las que se pagan cuando quieres devolver toda (o una parte de) tu deuda antes del plazo que hayas acordado con el banco. Hasta ahora, estas comisiones eran de dos tipos:
- La comisión por desistimiento, que se podía aplicar tanto en las hipotecas fijas como en las variables.
La comisión por riesgo de tipo de interés, que solo se aplicaban en las fijas y únicamente en caso de que el banco perdiera dinero como consecuencia de la operación.
De esos dos cargos, solo uno estaba limitado: la comisión por desistimiento, que tenía los siguientes topes:
- Un máximo del 0,5% de la cantidad que se amortice anticipadamente, si la operación se realiza en los cinco primeros años de vida de la hipoteca
- Un máximo del 0,25% de lo amortizado, si se produce después
Con la nueva ley hipotecaria, tanto la comisión por desistimiento como la compensación por riesgo de tipo de interés pasan a tener nuevos límites:
COMISIÓN POR DESISTIMIENTO (para hipotecas variables y fijas)
El banco podrá elegir una de estas dos fórmulas:
- Durante los cinco primeros años de vida de la hipoteca, el límite a aplicar será del 0,15%.
- Durante los tres primeros años, el tope estará en el 0,25%.
COMISIÓN POR RIESGO DE INTERÉS (para hipotecas fijas)
Los límites se situarán en:
- Un 2% durante los 10 primeros años.
- Un 1,5% a partir del undécimo año.
En resumen: las comisiones en la nueva ley hipotecaria
| ANTES DE LA NUEVA LEY HIPOTECARIA | DESPUÉS DE LA NUEVA LEY HIPOTECARIA | |
|---|---|---|
| COMISIÓN DE APERTURA | Los bancos podía cobrar esta comisión y, además, una de estudio. | Los bancos solo podrán cobrar esta comisión. |
| COMISIÓN DE DESISTIMIENTO (AMORTIZACIÓN ANTICIPADA) | Un 0,5% durante los 5 primeros años. Un 0,25% durante el resto. | Se pueden aplicar dos fórmulas: 1) Durante los cinco primeros años de vida de la hipoteca, el límite a aplicar será del 0,15%; o 2) Durante los tres primeros años, el tope estará en el 0,25%. |
| COMPENSACIÓN POR RIESGO DE TIPO DE INTERÉS (AMORTIZACIÓN ANTICIPADA) | No existían límites. | Se limita a: un 2% durante los 10 primeros años; un 1,5% a partir del undécimo año. |
La cláusula de vencimiento anticipado en la nueva ley hipotecaria
La nueva ley hipotecaria también limita el uso de una de cláusulas más controvertidas que incluyen los contratos de las hipotecas: la de vencimiento anticipado. Esta disposición es la que se activa cuando un cliente deja de pagar su hipoteca y, por tanto, permite que un banco pueda empezar con los trámites para embargar una vivienda.
Antes de la llegada de la nueva ley hipotecaria, bastaba con que el consumidor dejara de pagar tres cuotas para que esta cláusula se activara. En cambio, con la nueva norma tienen que cumplirse tres requisitos para que esto suceda:
1. Que el cliente haya dejado de pagar la hipoteca
2. Que la cuantía que sumen las cuotas que no haya pagado equivalgan, como mínimo:
- Al 3% del capital que le prestó el banco (o 12 cuotas), si se ha dejado de pagar durante la primera mitad de la duración de la hipoteca.
- Al 7% del capital prestado por la entidad (o 15 cuotas), si se ha dejado de pagar durante la segunda mitad de la duración de la hipoteca.
3. Que el banco haya pedido al cliente que pague su deuda, le haya concedido un plazo de un mes para hacerlo y le haya informado de que, en caso de no hacerlo, se activará la cláusula de vencimiento anticipado.
Los intereses de demora en la nueva ley hipotecaria
Los intereses de demora –es decir, los que se pagan cuando un consumidor se retrasa en el pago de su hipoteca-son otra de las cuestiones que regula la nueva ley hipotecaria. Hasta su entrada en vigor –en junio de 2019- la normativa establecía que el tope de esos intereses debía ser del triple del interés legal del dinero, una cifra que se fija cada año en la Ley de Presupuestos Generales del Estado y que durante los últimos cuatro años se ha situado en el 3%. Por tanto, cuando un consumidor pagaba con retraso su mensualidad, su banco podía llegar a cobrarle hasta un 9% por esa demora.
En los últimos años la justicia europea y el propio Tribunal Supremo habían declarado en varias sentencias que este límite podía conducir a situaciones abusivas, por lo que sus sentencias y pronunciamientos fijaron un tope más bajo para los intereses de demora: dos puntos porcentuales por encima del interés que se estuviera pagando el consumidor. Es decir, si el interés que estaba abonando normalmente era del 1,3%, el banco no podría cobrarle más del 3,3% en caso de retrasos.
La nueva ley hipotecaria da una nueva vuelta de tuerca a los intereses de demora, para los que establece un nuevo límite, a medio camino entre lo que decía la norma actual y lo que establecieron los tribunales. En concreto, el texto determina que esta penalización no podrá superar en más de tres puntos porcentuales el interés que paga normalmente el consumidor. Por tanto, si un cliente estaba pagando un 2% por su préstamo, su banco no podría aplicarle más de un 5% en caso de demorarse al abonar las cuotas.
¿Qué información deberá darte el banco con la nueva ley hipotecaria?
Otra de las cuestiones que regula la nueva ley hipoteca es la de la información que los bancos deben facilitar a sus clientes antes de firmar una hipoteca. Hasta la entrada en vigor de la nueva norma –en junio de 2019- , las entidades solo estaban obligadas a darles dos documentos:
- La Ficha de Información Precontractual (FIPRE) que solo tenía una finalidad orientativa y que debía detallar cuestiones como el interés del préstamo, el importe que se puede solicitar, las comisiones o las condiciones de vinculación.
- La Ficha de Información Personalizada (FIPER) que se elaboraba teniendo en cuenta la situación financiera de cada cliente y que debía entregarse “antes de que el cliente quede obligado por cualquier contrato frente a la entidad”, aunque sin establecer un plazo de antelación concreto.
La antigua normativa también indicaba que las características de la hipoteca que mostrara la FIPER deberían ser similares a la oferta que finalmente el banco concede al cliente, pero sin obligar a que fuera igual al cien por cien.
Además de estas dos obligaciones, era recomendable que el cliente siempre solicitara a su entidad una “oferta vinculante”, aunque la ley no obligaba a los bancos a facilitarla. Esta oferta sí debía mostrar las características exactas de la propuesta que quisiera hacer el banco y debía tener un plazo de vigencia que, salvo excepciones, no debería ser menor a 14 días naturales.
Con la entrada en vigor la nueva ley hipotecaria, los bancos están obligados a dar al cliente varios documentos, como mínimo, 10 días antes de que decidas vincularte con alguno de ellos, por ejemplo, firmando un contrato:
- La FEIN (Ficha Europea de Información Normalizada): debe mostrar información personalizada en base a tu perfil y al préstamo que te interese. Además, tendrá carácter de oferta vinculante durante el plazo que pactes con el banco: es decir, si respetas dicho plazo, podrás acudir a la entidad y pedirle que te aplique las condiciones que aparecían en esa ficha.
- La FiAE (Ficha de Advertencias Estandarizadas): debe informar de posibles cláusulas, índices de referencia usados para calcular el interés que pagarás, límites mínimos al tipo de interés que pueden aplicarte, etc.
- Un documento con simulaciones de tus cuotas: si la hipoteca que quieres contratar es variable, el banco deberá darte un documento donde te muestre qué cuota empezarás pagando y cómo podría ir cambiando en función a cómo evolucionen los tipos de interés.
- Una copia del proyecto del contrato: deberá adaptarse a lo que digan la FEIN y la FiAE y, además, deberá desglosar todos los gastos que implique la firma final del contrato.
- Información clara sobre los gastos de una hipoteca que corresponden al banco y al cliente.
- Las condiciones de las garantías del seguro que te exijan: en caso de que el banco te pida que suscribas uno o varios seguros, tendrá que entregarte por escrito todas sus condiciones para que puedas analizarlas.
- Información sobre el asesoramiento gratuito que debe darte el notario: la entidad correspondiente deberá informarte de la obligación que tienes de recibir asesoramiento “personalizado y gratuito” del notario que decidas elegir para formalizar tu hipoteca en escritura pública.
Cuando hayas recibido todos estos documentos, deberás dejar constancia por escrito de que así ha sucedido. Además, el banco deberá remitir toda esta información al notario que tú elijas para que este pueda comprobar que todo se ha hecho correctamente.
Por último, ten en cuenta que la nueva ley hipotecaria impone una nueva obligación para mejorar la información que recibe el consumidor: el notario al que acudas tendrá que ofrecerte asesoramiento personalizado sobre todos los documentos que le haga llegar el banco y responderte a todas las dudas que tengas, y todo ello de forma gratuita. Además, tendrá la obligación de comprobar que tu entidad ha cumplido con los plazos establecidos por la ley y de que todos los documentos que te ha facilitado contienen la información correcta.
El notario deberá dejar por escrito que ha realizado todas estas tareas y, en tu caso, tendrás que contestar a un test para verificar que te han facilitado toda la documentación e información que necesitas.
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