¿Qué es la moratoria de hipotecas?

Una moratoria de hipotecas es un procedimiento bancario que permite a los clientes aplazar los pagos de sus préstamos hipotecarios, algo que puede resultar especialmente importante para las  familias en momentos de incertidumbre económica. Según los últimos datos del Instituto Nacional de Estadística (INE), el pago de una hipoteca o de un alquiler supera el 35% de los gastos de un hogar. 

Para ayudarte a entender en qué consiste la moratoria de hipotecas, qué requisitos se deberán cumplir para acogerse a ella y si supone la misma solución que una carencia de hipotecas, en Kelisto te damos todas las claves de estos trámites. Además, si estás en plena búsqueda de financiación para tu futura vivienda, ponemos a tu disposición numerosas herramientas para ayudarte:

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• Nuestro servicio de bróker hipotecario, que te permitirá ponerte en contacto con nuestros asesores para que analicen tu caso, hablen con los bancos y negocien por ti las mejores condiciones de financiación en la compra de tu vivienda.

¿Qué es una moratoria de hipotecas? 

Una moratoria de hipotecas –o de cualquier otro préstamo- consiste, en pocas palabras, en ofrecer al cliente la posibilidad de aplazar los pagos de la hipoteca durante un período de tiempo determinado. En este sentido, es un trámite bancario muy similar a una carencia hipotecaria. Sin embargo, durante el 2020 se pusieron en marcha una serie de moratorias especiales con el objetivo de ayudar a los hipotecados a capear la crisis económica derivada de la covid-19, y estas sí tenían algunas peculiaridades que te explicaremos en los siguientes apartados. 

¿Qué pasos hay que seguir para pedir una moratoria de hipoteca?

Si quieres pedir una moratoria de hipoteca, tendrás que contactar directamente con tu banco para que te informe de los pasos a seguir, ya que no hay una normativa específica al respecto y cada entidad tiene vía libre para negociar con sus clientes como considere oportuno. Ahora bien, lo más habitual será que tu entidad quiera hacer las siguientes comprobaciones:

• En primer lugar, tendrás que justificar por qué no vas a poder pagar las siguientes cuotas de tu hipoteca (por ejemplo, que te has quedado en paro, eres autónomo y estás pasando por una etapa de transformación en tu negocio…). 
• Tu banco también revisará si, por tu perfil y circunstancias, eres un cliente interesante al que conceder una moratoria. Si llevas años amortizando tu hipoteca, siempre has estado al corriente de pago y puedes demostrar que solo necesitas aplazar unas pocas cuotas, lo más probable es que al banco le interese mantenerte como cliente y esté dispuesto a negociar. 
• Si el banco decide dar luz verde a tu solicitud, te indicará los pasos a seguir para llevar a cabo la novación hipotecaria. Este es el trámite que hay que seguir para cambiar las condiciones de una hipoteca (en el caso de las moratorias, para extender el plazo de la hipoteca, ya que las cuotas que no se paguen durante el período establecido habrá que asumirlas más adelante). La novación tiene costes asociados, y, además, tu banco podría condicionar su concesión a que contrates más productos vinculados a tu hipoteca (como un seguro de protección de pagos) o incluso aprovechar para subirte el interés que pagas. 

¿En qué consistió la moratoria hipotecaria derivadas de la covid 19?

Durante 2020 se pusieron en marcha dos tipos distintos de moratorias para paliar los efectos de la crisis económica provocada por la covid-19: la moratoria de hipotecas aprobada por el Gobierno y la moratoria de hipotecas puesta en marcha por la mayoría de los bancos del país. Las dos moratorias perseguían el mismo objetivo, pero por canales distintos:

• La moratoria de hipotecas por el coronavirus impulsada por el Gobierno estaba pensada para deudores en situación de “vulnerabilidad”, por lo que solo podían acogerse a ella los trabajadores por cuenta ajena o autónomos que tuvieran hipotecas sobre la vivienda habitual, sobre inmuebles vinculados a la actividad económica que desarrollaran los trabajadores autónomos (profesionales o empresarios) y sobre viviendas distintas a la habitual en situación de alquiler que no se estuvieran recibiendo renta. Además, para acogerse a la moratoria había que encontrarse dentro de determinados parámetros económicos y familiares (como estar en situación de desempleo y que la cuota hipotecaria, más los gastos y suministros básicos, representaran el 35% o más de los ingresos netos de todos los miembros de la unidad familiar).
• La moratoria de hipotecas de los bancos por el coronavirus estaba dirigida, sobre todo, a quienes no entraran dentro de los parámetros del aplazamiento impulsado por el Gobierno, aunque no es excluyente (se permitía a los clientes disfrutar de las dos). Los bancos negociaban con los clientes caso por caso, por lo que no había unos criterios fijos a los que ceñirse. 

¿Qué alternativas existen a la moratoria de hipotecas?

Si necesitas aplazar el pago de tus cuotas hipotecarias, pero pedir una moratoria de hipoteca no es la opción más adecuada para ti, existen dos alternativas que merece la pena explorar: pedir una carencia de hipoteca o ampliar el plazo de amortización que fijaste inicialmente con tu banco.

Pedir una carencia de hipoteca

Tal y como te explicamos en detalle en nuestro artículo sobre qué es la carencia de una hipoteca, este mecanismo te permitirá disponer de un período en el que pagarás menos cada mes. Las carencias pueden ser de dos tipos: 

• Carencia total: con esta modalidad, no pagarás nada, ni capital ni intereses. 
• Carencia parcial: solo pagarás intereses al banco, pero no tendrás que devolver el capital mientras dure este período. 

Para poder pedir una carencia de hipoteca, la opción de solicitar este mecanismo debería constar en tu contrato, aunque también puedes intentar negociarlo de tú a tú con tu banco. 

En caso de que estés pensando en contratar una hipoteca con carencia de cara a cubrirte ante cualquier imprevisto futuro, en Kelisto hemos rastreado el mercado para seleccionar los bancos que ofrecen hipotecas con carencia inicial, o bien en sus ofertas para particulares o bien en las de autopromotor (lo cual podría facilitarte negociar esta alternativa, aunque compres tu vivienda a un tercero).

HIPOTECAS VARIABLES CON CARENCIA

HIPOTECAS FIJAS CON CARENCIA

Ampliar el plazo de amortización de tu hipoteca

Ampliar el plazo de amortización de una hipoteca te permitirá reducir la cuota que pagas cada mes, por lo que puede ser una alternativa a la carencia de una hipoteca. Eso sí, esta opción tiene algunos inconvenientes:

• Al alargar el plazo de devolución, también aumentarán los intereses que tendrás que pagar a tu banco.
• Para poder alargar el plazo tendrás que realizar una novación de la hipoteca (es decir, un cambio de condiciones), lo que implica una serie de gastos: costes de notario y registro (que están bonificados por ley) y una comisión por novación que puede aplicar el banco y que tiene un límite máximo del 0,1% del capital que esté pendiente de amortizar.

¿Qué diferencia hay entre una moratoria de hipotecas y una carencia? 

Como concepto, la moratoria de hipotecas es muy similar a la carencia: con ambas se consigue el aplazamiento del pago de una hipoteca durante un período de tiempo determinado. Ahora bien, en el caso de la moratoria de hipotecas por la covid-19, estaríamos ante un caso con algunas diferencias: 

• La carencia de una hipoteca es una ventaja que ofrecen los préstamos de algunos bancos, que se puede negociar individualmente con cada entidad o que se puede solicitar por motivos de vulnerabilidad económica. En cambio, en la moratoria por la covid-19 tendrás que cumplir ciertos requisitos (en el caso de la impulsada por el Gobierno) o estar sujeto a ciertas restricciones (en el caso de las de los bancos).  
• Normalmente, las hipotecas con carencia suelen ofrecer un aplazamiento de los pagos de hasta 18 o 24 meses. En el caso de la moratoria de hipotecas por el coronavirus, la medida solo se aplicará, inicialmente, durante tres meses (o hasta 12 meses si pide la que ofrecen las propias entidades).
• En el caso de la carencia de hipotecas, existen dos versiones a aplicar: la parcial (en la que solo se pagan intereses, pero no capital) y la total (en la que no se paga nada). En el caso de las moratorias de hipotecas por el coronavirus, la impulsada por el Gobierno funciona como una carencia total (no se paga capital ni intereses), mientras que la de los bancos usa una fórmula similar a la carencia parcial, ya que el cliente sí pagará intereses.  

¿Qué desventajas tiene la moratoria de hipotecas?

Aunque pedir una moratoria puede sacarte de un apuro si no vas a poder hacer frente a tus cuotas hipotecarias, este trámite bancario tiene algunas desventajas que merece la pena que conozcas: el coste final de la hipoteca se incrementará, tendrás que asumir los gastos por novación del proceso y puede que tu banco te exija requisitos adicionales para concederte la moratoria:

• El coste final de la hipoteca será más alto que si no hubieras pedido la moratoria, ya que se extenderá el plazo de devolución y, por tanto, los intereses que deberás abonar al banco.
• Para poder cambiar las condiciones de tu hipoteca y alargar el plazo, tendrás que llevar a cabo una novación hipotecaria. Este trámite tiene unos costes asociados que te repercutirá el banco. 
• Lo más habitual es que el banco no conceda una moratoria de hipoteca a cualquiera. Para empezar, es posible que te exija haber pagado ya un número de cuotas, que te quede poco tiempo para terminar de devolver tu deuda o que contrates más productos vinculados (como un seguro de vida). Además, podría condicionar la aprobación de la moratoria a que pagues más intereses una vez que esta termine.

Si quieres más información sobre otras soluciones para flexibilizar el pago de un préstamo, no te pierdas nuestro análisis sobre los bancos que ofrecen hipotecas con dación en pago.