Seis cosas que debes saber sobre la carencia de una hipoteca

¿Necesitas una hipoteca?

Te ayudamos a conseguirla de forma inmediata
  • La carencia de una hipoteca puede ser una buena solución en momentos de dificultad económica, pero tiene ciertos inconvenientes que es importante analizar.

A lo largo del pasado año, el 11% de las familias españolas se vio incapaz de afrontar el pago de su hipoteca o su alquiler, según datos de Amnistía Internacional. Este dato no solo da buena cuenta de la situación económica por la que atraviesan muchos hogares, sino que, además, ilustra la magnitud de un problema mucho más grave: el de los desahucios.

En un contexto como este, y en el que el 15,3% de las familias todavía reconoce llegar a final de mes con mucha dificultad, son muchos los consumidores que buscan soluciones que les permitan seguir afrontando el pago de las cuotas de su hipoteca, pese a que sus ingresos se hayan reducido. Solicitar un período de carencia hipotecaria puede ser una de ellas, pero… ¿es la única?, ¿qué ventajas y desventajas tiene?, ¿están los bancos obligados a conceder este tipo de alternativas a sus clientes? En Kelisto te damos la respuesta a estas y otras dudas en seis claves.

1. ¿Qué es la carencia de una hipoteca?

La carencia de una hipoteca es un período durante el cual el banco ofrece la posibilidad al cliente de pagar una cuota menor por su hipoteca o, incluso, de dejar de pagarla durante un tiempo. Este mecanismo se puede ejecutar de dos maneras:

  • Como una carencia hipotecaria parcial, en que el consumidor deja de pagar intereses y, por tanto, solo devuelve el capital a la entidad, lo que permite reducir la cuota mensual
  • Como una carencia hipotecaria total, en la que no se pagan ni intereses ni capital.

2. ¿Qué rebaja se puede conseguir con la carencia de una hipoteca?

Si se opta por una carencia de hipoteca total, el consumidor dejaría automáticamente de abonar dinero a su banco durante el período que ambos haya acordado. Ahora bien, ¿qué pasa si se opta por una carencia de hipoteca parcial? Si se toma como ejemplo la hipoteca media en España (113.645 euros de capital, a un interés el 2,76% y un plazo de amortización de 21 años), con un período de carencia de dos años, la diferencia es considerable: se pasaría de pagar una cuota de 594,72 euros a abonar 261,38 euros, lo que supondría una reducción del 56,05%.

3. ¿Es la carencia hipotecaria la única alternativa si tengo dificultades para pagar mis cuotas?

No, la carencia hipotecaria no es la única opción para reducir la cuota mensual que paga el consumidor. También existe la opción de alargar el plazo del préstamo. Eso sí, tal y como te contamos en este análisis, esta alternativa no es gratuita: ampliar el período de amortización 10 años recortaría, de media, entre un 14% y un 23% la cuota de una hipoteca. Sin embargo, realizar esta operación dispararía los intereses que habría que pagar al banco entre un 40% y un 57%.  

Además, esto supondría un cambio en el contrato firmado con el banco, lo que generaría una serie de gastos: costes de notario y registro (que están bonificados por ley) y una comisión por novación que puede aplicar el banco y que tiene un límite máximo del 0,1% del capital que esté pendiente de amortizar.

4. ¿Qué desventajas tiene la carencia de una hipoteca?

a) Solicitar un período de carencia encarece el precio de la hipoteca

Si un consumidor pidiera la hipoteca media que hoy se solicita en España (113.645 euros de capital, a un interés el 2,76% y un plazo de amortización de 21 años), tendría que devolver a su entidad un total de 149.870,52 euros (en cuotas mensuales de 594,72 euros), de los que 36.225,52 euros serían intereses.

En cambio, si solicitara una carencia de hipoteca parcial de dos años, ocurrirían dos cosas:

  • Su cuota mensual durante ese período pasaría a ser de 261,38 euros, lo que supondría una reducción del 56,05%. Sin embargo, la mensualidad que tendría que abonar una vez terminara la carencia sería de 641,07 euros, un 7,8% superior a la original.
  • Además de subir la cuota mensual, también aumentaría la cantidad de intereses que tendría que devolver a su banco: en total serían 38.791,08 euros, un 7,1% más de lo que habría abonado si no hubiera optado por la carencia.

b) Para pedir un período de carencia hay que realizar una novación, lo que implica más gastos adicionales

Para iniciar un período de carencia es necesario realizar una novación hipotecaria, es decir, una modificación en el contrato del préstamo, que puede suponer gastos extra. En concreto, los bancos tienen libertad parar cobrar una comisión por estas gestiones, sin que exista un límite legal para ello. 

c) Durante el período de carencia, el banco puede aumentar el interés a aplicar u obligar a contratar más productos vinculados

Antes de optar por un período de carencia hipotecaria, es importante analizar qué condiciones aplica cada banco. Por ejemplo, la Hipoteca Mari Carmen Variable, de Abanca, permite solicitar una carencia de hasta 24 cuotas y no cobra ningún tipo de comisión por ello. Ahora bien, impone ciertos requisitos y condiciones:

  • El cliente tiene que haber pagado ya las 60 primeras cuotas del préstamo
  • No deben quedar menos de cinco años para el vencimiento de la hipoteca
  • Durante el período de carencia, el banco aumentará un 1% el interés de la hipoteca. Terminado este plazo, se realizará la liquidación de esos intereses y el cliente podrá optar por pagarlos de golpe llegado ese momento o por sumarlos al capital pendiente, lo que incrementaría los intereses totales que acabaría pagando a la entidad.

Hipoteca MariCarmen

Hipoteca MariCarmen

Abanca

Más detalles Menos detalles

Periodo inicial
24 meses
% máximo concedido
80,0 %
Importe mínimo financiado
80000,0 €
Importe máximo financiado
1000000,0 €
Comisión estudio
0 €
Comisión cancelación
0 €
Comisión amortización anticipada
0 €
Domiciliar nómina
Contratación seguro vida
Contratación seguro hogar
Contratación plan pensiones
No
Contratación otros

5. ¿Qué hipotecas ofrecen algún período de carencia?

Aunque siempre es una opción que se puede negociar con el banco, en el mercado existen hipotecas que ofrecen la carencia como una de sus ventajas estándar para cualquier cliente. Se trata de los productos de:

  • Liberbank: tanto su Hipoteca Selecta como su Hipoteca Ahora ofrecen esta posibilidad.
  •  Bankinter: ofrece una carencia hipotecaria total con su Hipoteca Sin. Mediante este mecanismo, el cliente puede aplazar hasta tres cuotas, por cada 12 pagadas, siempre que hayan transcurrido 36 meses desde la contratación de la hipoteca.
  • Abanca: su Hipoteca Mari Carmen Variable permite pedir una carencia de hasta 24 cuotas, siempre que se hayan pagado las 60 primeras y que no queden menos de cinco años para el vencimiento. La entidad ofrece una carencia parcial (solo se paga capital) y aumenta en un 1% el interés durante dicho período. Terminada la carencia, la entidad liquidará los intereses pendientes, que se podrán pagar en ese momento o incorporarse al capital pendiente que aún tiene el cliente.
  • Laboral Kutxa: su Hipoteca Flexible permite solicitar una carencia de capital inicial de hasta un año para que, nada más pedir la hipoteca, el cliente solo tenga que abonar intereses. Además, a lo largo de la vida del préstamo también permite solicitar dos nuevas carencias, de seis meses cada una.

Hipoteca Selecta (Requisitos máximos)

Hipoteca Selecta (Requisitos máximos)

Liberbank

Más detalles Menos detalles

Periodo inicial
24 meses
% máximo concedido
80,0 %
Importe mínimo financiado
-
Importe máximo financiado
-
Comisión estudio
0 €
Comisión cancelación
0 €
Comisión amortización anticipada
0 €
Domiciliar nómina
Contratación seguro vida
Contratación seguro hogar
Contratación plan pensiones
Contratación otros
No

Hipoteca Ahora

Hipoteca Ahora

Liberbank

Más detalles Menos detalles

Periodo inicial
18 meses
% máximo concedido
80,0 %
Importe mínimo financiado
-
Importe máximo financiado
-
Comisión estudio
0 €
Comisión cancelación
0 €
Comisión amortización anticipada
0 €
Domiciliar nómina
Contratación seguro vida
Contratación seguro hogar
Contratación plan pensiones
Contratación otros
No

Hipoteca Sin

Hipoteca Sin

Bankinter

Más detalles Menos detalles

Periodo inicial
12 meses
% máximo concedido
80,0 %
Importe mínimo financiado
-
Importe máximo financiado
-
Comisión estudio
0 €
Comisión cancelación
0 €
Comisión amortización anticipada
0 €
Domiciliar nómina
No
Contratación seguro vida
Contratación seguro hogar
Contratación plan pensiones
No
Contratación otros
No

Hipoteca MariCarmen

Hipoteca MariCarmen

Abanca

Más detalles Menos detalles

Periodo inicial
24 meses
% máximo concedido
80,0 %
Importe mínimo financiado
80000,0 €
Importe máximo financiado
1000000,0 €
Comisión estudio
0 €
Comisión cancelación
0 €
Comisión amortización anticipada
0 €
Domiciliar nómina
Contratación seguro vida
Contratación seguro hogar
Contratación plan pensiones
No
Contratación otros

6. ¿Están obligados los bancos a ofrecerme un período de carencia para mi hipoteca?

Sí, pero solo en ciertos casos. En 2012, el Gobierno aprobó una nueva normativa que incluía un “Código de buenas prácticas bancarias” destinado, entre otras cosas, a mejorar la situación de los hipotecados con dificultades para asumir el pago de su deuda. Entre las medidas que proponía estaba, por ejemplo, la de ofrecer un período de carencia parcial de cuatro años o ampliar el plazo del préstamo (hasta los 40 años) para aquellos hipotecados que estuvieran en situación de mayor vulnerabilidad.

Para poder acceder a estas alternativas, tanto el consumidor como la hipoteca pendiente debían cumplir con algunos requisitos, que fueron ligeramente cambiados en marzo de 2015 con la aprobación de la Ley de la Segunda Oportunidad, tal y como te explicamos en este artículo.  Además, no hay que olvidar que, para poder acogerse a esta carencia fijada por ley, el banco con el que se contratara la hipoteca tiene que haberse acogido al “Código de buenas prácticas bancarias”.

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