Jubilacion hipoteca inversa

¿Qué es una hipoteca inversa?

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Desde hace años, la cultura del ahorro en nuestro país se ha llevado a cabo a través de la compra de viviendas. De ahí que la mayoría de familias españolas cuenten con, al menos, un inmueble en propiedad. Según datos del INE, en el año 2018, el 76,7% de los hogares nacionales estaban en régimen de propiedad. A esta realidad, hay que sumarle otra bien distinta, que afecta a la sociedad en su totalidad: el deterioro del sistema de pensiones. Aunque, a priori, resulte rara la mezcla, hay que tenerla en cuenta para entender el resurgimiento de las hipotecas inversas.

Este producto, que vivió su máximo esplendor durante los años del boom inmobiliario y que desapareció con el estallido de la crisis, ha vuelto para quedarse por tiempo ilimitado. El principal motivo: la necesidad de los mayores de complementar su paga de jubilación. Con esta demanda y la recuperación de la compraventa de vivienda, son muchos los que empiezan a plantearse la contratación de una hipoteca inversa. Ahora bien, antes de hacerlo, te recomendamos que tengas en cuenta todas las condiciones de este préstamo hipotecario, así como los pros y contras que ofrece.

¿Qué es una hipoteca inversa?

Las hipotecas inversas son un préstamo o crédito hipotecario que permite que el propietario de una vivienda la use para cobrar una renta de forma periódica o de una sola vez. Al contrario de lo que sucede con las hipotecas fijas o variables, el cliente no solicita este préstamo para adquirir una vivienda, sino que ofrece su vivienda como garantía de cara a la entidad que se lo concede.

Cuando el beneficiario de una hipoteca inversa fallece, sus herederos tienen dos opciones:

  • Saldar la deuda que ha generado ese préstamo (con sus ahorros) y quedarse con la casa.
  • Vender la casa para saldar la deuda y, si sobra dinero, quedárselo como herencia.

En cuanto a las características principales de las hipotecas inversas, cabe destacar que:

  • Tienen un plazo de vigencia que, normalmente, será hasta el momento del fallecimiento del titular. Por esa razón, muchas hipotecas inversas están acompañadas de un seguro de vida, que garantizará que si el beneficiario sobrevive al período pactado con el banco, el usuario podrá seguir percibiendo una renta cada mes. Eso sí, ésta procederá de su póliza y no del préstamo hipotecario.
  • Al contratar una hipoteca inversa, no se realizará la transmisión de titularidad de la vivienda: por tanto, el beneficiario podrá alquilar o seguir viviendo en el inmueble.
  • La vivienda que sirva como garantía de la hipoteca inversa no tendrá que cumplir con un importe mínimo de tasación: es decir, la casa de la persona que quiera pedirla no tiene que tener un valor determinado. Lo que sí hacen las entidades que las conceden es  tener en cuenta la calidad del activo.  “Las entidades que ofrecen este producto buscan que la deuda pueda ser cancelada fácilmente por los herederos. Por tanto, miran que la vivienda tenga mercado para que, llegado el momento, sean fáciles de vender”, tal y como ha explicado a Kelisto Ángel Cominges, consejero delegado de Óptima Mayores, una entidad que ofrece soluciones financieras para complementar la pensión quienes han pasado la barrera de los 65 años y que ya comercializa hipotecas inversas en colaboración con el banco digital de origen portugués BNI Europe.
  • La normativa que regula la hipoteca inversa en España es la Ley 41/2007, de 7 de diciembre, que en su disposición adicional primera exige que las entidades ofrezcan un asesoramiento independiente a los particulares para garantizar sus derechos.

¿Quién puede contratar una hipoteca inversa?

No todo el mundo tiene a su alcance la contratación de una hipoteca inversa. Según el Banco de España, quiénes pueden beneficiar de este préstamo hipotecario son:

  • Mayores de 65 años.
  • Personas con discapacidad igual o superior al 33%.
  • Personas con dependencia severa o gran dependencia.

Además, como requisito fundamental para poder hacerse con este producto, quienes contraten la hipoteca inversa tendrán que ser los titulares de la vivienda, que podrá ser tanto la residencia habitual del propietario como una segunda vivienda. Ahora bien, de ser la habitual, el usuario podrá beneficiarse de las ventajas fiscales, como evitar el pago de los Actos Jurídicos Documentados (AJD) al formalizar el préstamo.

El perfil de la persona que pida una hipoteca inversa influirá directamente en la renta que podrá recibir. En concreto, hay tres factores que determinan la cantidad que obtendrá: la edad, la esperanza de vida y el valor de tasación de la vivienda. Así, por ejemplo, a más edad, menos esperanza de vida y mayor valor de tasación del inmueble, mayor será la renta que el usuario perciba y menor será el interés al que la entidad lo prestará. 

¿Cómo se cobra la renta de una hipoteca inversa?

A la hora de cobrar la renta de una hipoteca inversa, el beneficiario podrá elegir entre dos formatos: hacerlo en un único pago o de forma periódica.

Con el primero, la entidad te dará de golpe todo el dinero pero con el segundo irás recibiendo una cantidad dinero con cierta periodicidad. Con este formato también podrás elegir entre dos opciones: si quieres cobrar la renta de forma temporal o vitalicia.

  • De optar por el cobro temporal, se establecerá el límite de tiempo en el que se recibirá el capital. Una vez superada la fecha acordada en el contrato, el usuario ya no recibirá su renta, salvo que contrate un seguro de renta vitalicia. En ese caso, la póliza le seguirá pagando el mismo dinero que había estado percibiendo hasta entonces con la hipoteca inversa.
  • En caso de elegir la renta vitalicia, el cliente obtendrá el capital durante toda su vida hasta el momento de su muerte.

Además, calcular la renta que tendrás es muy fácil con el simulador de hipotecas inversas de Óptima Mayores. Con tan solo introducir la edad del propietario y el valor del inmueble, conocerás en pocos segundos qué cantidad de dinero te ofrecerán

¿Qué impuestos tienes que pagar con las hipotecas inversas?

Las rentas que te pagarán a cambio de poner como garantía del préstamo tu vivienda quedarán exentas de tributación: es decir, no pagarás impuestos por ellas. Sin embargo, si la renta que percibes proviene de la póliza contratada con un seguro de vida, sí que tendrás que pagar el 1,44% del importe que recibas.

En resumen: pros y contras de las hipotecas inversas

Antes de hacerte con una hipoteca inversa y verla como una alternativa para complementar tu pensión, debes evaluar las ventajas e inconvenientes de este producto que, a priori, puede resultar muy llamativo.

Las principales ventajas de este préstamo son las siguientes:

  • Permite complementar la pensión. Además, la cantidad cobrada que se perciba no tributará por IRPF al ser un préstamo concedido y, por tanto, se podrá disfrutar del importe íntegro.
  • No traspasa la titularidad, es decir, podrás seguir alquilando u ocupando la vivienda. Eso sí, en el caso de alquilar la vivienda, se deberá informar a la entidad prestamista.
  • La deuda no se devolverá hasta que fallezca el beneficiario.

En cuanto a sus inconvenientes, cabe destacar que:

  • Los herederos serán los que tendrán afrontar la deuda contraída por el titular del inmueble. Por tanto, el beneficiario tendrá que asumir que hacerse con este tipo de préstamo, podría dejar a sus herederos sin la vivienda, en el caso de que no puedan asumir los costes contraídos, que serán la cantidad prestada más los intereses que se hubiesen firmado. Además, los herederos solo tendrán un año para hacer frente a esta deuda si quieren seguir teniendo los derechos sobre el inmueble.
  • Aunque las rentas que recibas por la hipoteca inversa están exentas de tributación, en caso de que llegue un momento en el que tengas que cobrar el seguro de vida que hubieras contratado, sí tendrías que pagar impuestos por ello.

¿Qué bancos ofrecen hipotecas inversas?

A día de hoy, no hay ningún banco que ofrezca hipotecas inversas en España. La única entidad que ofrece este tipo de productos es Óptima Mayores, una compañía de consultoría y asesoría financiera especializada en la conversión del patrimonio inmobiliario, que se ha aliado con el banco de origen portugués BNI Europe para comercializarlos.

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