¿Qué es una hipoteca inversa?

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La hipoteca inversa es un producto que puede ayudarte a complementar tu pensión de jubilación, pero ¿en qué bancos se puede contratar y qué ventajas e inconvenientes tiene para el consumidor?

La hipoteca inversa vivió su máximo esplendor durante los años del boom inmobiliario y, aunque que desapareció con el estallido de la crisis de 2008, parece que ha vuelto para quedarse. ¿La razón? La necesidad de los mayores de complementar su pensión de jubilación en un contexto en el que organismos internacionales como el Fondo Monetario Internacional han advertido a España de que será necesario hacer cambios en su sistema fiscal si quiere que este modelo siga siendo sostenible.

Buena prueba de que el sector se empieza a reactivar ha llegado de la mano de dos grandes nombres del sector financiero: Banco Santander y Mapfre han anunciado hoy que trabajan ya para lanzar una hipoteca inversa al mercado y, para ello, han constituido una sociedad participada por ambos que permitirá comercializar este producto a los mayores de 65 años.

Si crees que comprar una casa es una buena alternativa para que, llegado el día de tu jubilación, puedas completar tu pensión con una hipoteca inversa, en Kelisto te damos todas las claves sobre este producto.

¿Qué es una hipoteca inversa?

Las hipotecas inversas son un préstamo o crédito hipotecario que permite que quien tenga una vivienda en propiedad la use para cobrar una renta de forma periódica (por ejemplo, una renta mensual) o de una sola vez. Al contrario de lo que sucede con una hipoteca normal, el cliente no solicita este préstamo para adquirir una vivienda, sino que ofrece su vivienda como garantía de cara a la entidad financiera que se lo concede.

Cuando el beneficiario de una hipoteca inversa fallece, sus herederos tienen dos opciones:

  • Pagar la deuda que ha generado ese préstamo (con sus ahorros) y quedarse con la casa.
  • Vender la casa para saldar la deuda y, si sobra dinero, quedárselo como herencia.

En cuanto a las características principales de las hipotecas inversas, cabe destacar que:

  • Tienen un plazo de vigencia que, normalmente, será hasta el momento del fallecimiento del titular. Por esa razón, muchas hipotecas inversas están acompañadas de un seguro de vida, que garantizará que si el beneficiario sobrevive al período pactado con el banco, el usuario podrá seguir percibiendo una renta mensual. Eso sí, ésta procederá de su póliza y no del préstamo hipotecario.
  • Al contratar una hipoteca inversa, no se realizará la transmisión de titularidad de la vivienda: por tanto, el beneficiario podrá alquilar o seguir viviendo en el inmueble.
  • La vivienda en propiedad que sirva como garantía de la este producto financiero no tendrá que cumplir con un importe mínimo de tasación: es decir, la casa de la persona que quiera pedirla no tiene que tener un valor determinado. Lo que sí hacen las entidades financieras que las conceden es  tener en cuenta la calidad del activo.  “Las entidades financieras que ofrecen este producto financiero buscan que la deuda pueda ser cancelada fácilmente por los herederos. Por tanto, miran que la vivienda tenga mercado para que, llegado el momento, sean fáciles de vender”, tal y como ha explicado a Kelisto Ángel Cominges, consejero delegado de Óptima Mayores, una entidad financiera que ofrece soluciones financieras para complementar la pensión quienes han pasado la barrera de los 65 años y que ya comercializa hipotecas inversas en colaboración con el banco digital de origen portugués BNI Europe.
  • La normativa que regula la hipoteca inversa en España es la Ley 41/2007, de 7 de diciembre, que en su disposición adicional primera exige que las entidades financieras ofrezcan un asesoramiento independiente a los particulares para garantizar sus derechos.

¿Quién puede contratar una hipoteca inversa?

Según el Banco de España, quiénes pueden beneficiar de este préstamo hipotecario son:

  1. Mayores de 65 años.
  2. Personas con discapacidad igual o superior al 33%.
  3. Personas con dependencia severa o gran dependencia.

Además, como requisito fundamental para poder hacerse con este producto financiero, quienes contraten la hipoteca inversa tendrán que ser los titulares de la vivienda, que podrá ser tanto la residencia habitual del propietario como una segunda vivienda. Ahora bien, de ser la habitual, el usuario podrá beneficiarse de las ventajas fiscales, como evitar el pago de los Actos Jurídicos Documentados (AJD) al formalizar el préstamo.

El perfil de la persona que contrate influirá directamente en la renta que podrá recibir. En concreto, hay tres factores que determinan la cantidad que obtendrá: la edad, la esperanza de vida y el valor de tasación de la vivienda en propiedad. Así, por ejemplo, a más edad, menos esperanza de vida y mayor valor de tasación del inmueble, mayor será la renta que el usuario perciba y menor será el interés al que la entidad lo prestará. 

¿Cómo se cobra la renta de una hipoteca inversa?

A la hora de cobrar la renta de una hipoteca inversa, el beneficiario podrá elegir entre dos formatos: hacerlo en un único pago o de forma periódica (por ejemplo, una renta mensual).

Con el primero, la entidad financiera te dará de golpe todo el dinero pero con el segundo irás recibiendo una cantidad dinero con cierta periodicidad. Con este formato también podrás elegir entre dos opciones: si quieres cobrar la renta de forma temporal o vitalicia.

  • De optar por el cobro temporal, se establecerá el límite de tiempo en el que se recibirá el capital. Una vez superada la fecha acordada en el contrato, el usuario ya no recibirá su renta, salvo que contrate un seguro de renta vitalicia. En ese caso, la póliza le seguirá pagando el mismo dinero que había estado percibiendo hasta entonces.
  • En caso de elegir la renta vitalicia, el cliente obtendrá el capital durante toda su vida hasta el momento de su muerte.

¿Qué impuestos tienes que pagar con las hipotecas inversas?

Las rentas que te pagarán a cambio de poner como garantía del préstamo tu vivienda en propiedad quedarán exentas de tributación: es decir, no pagarás impuestos por ellas. Sin embargo, si la renta que percibes proviene de la póliza contratada con un seguro de vida, sí que tendrás que pagar el 1,44% del importe que recibas.

Ventajas de las hipotecas inversas

Antes de hacerte con una hipoteca inversa y verla como una alternativa para complementar tu pensión, debes evaluar las ventajas e inconvenientes de este producto financiero que, a priori, puede resultar muy llamativo.

Las principales ventajas de este préstamo son las siguientes:

  • Permite complementar la pensión. Además, la cantidad cobrada que se perciba no tributará por IRPF al ser un préstamo concedido y, por tanto, se podrá disfrutar del importe íntegro.
  • No traspasa la titularidad, es decir, podrás seguir alquilando u ocupando la vivienda. Eso sí, en el caso de alquilar la vivienda, se deberá informar a la entidad prestamista.
  • No habrá que pagar la deuda hasta que fallezca el beneficiario.

Inconvenientes de las hipotecas inversas

En cuanto a sus inconvenientes, cabe destacar que:

  • Los herederos serán los que tendrán pagar la deuda contraída por el titular del inmueble. Por tanto, el beneficiario tendrá que asumir que hacerse con este tipo de préstamo, podría dejar a sus herederos sin la vivienda. Eso sucedería si estos no pudieran asumir los costes contraídos, que serán la cantidad prestada más los intereses que se hubiesen firmado. Además, los herederos solo tendrán un año para pagar la deuda si quieren seguir teniendo los derechos sobre el inmueble.
  • Aunque las rentas que recibas están exentas de tributación, en caso de que llegue un momento en el que tengas que cobrar el seguro de vida que hubieras contratado, sí tendrías que pagar impuestos por ello.

¿Qué bancos ofrecen hipotecas inversas?

A día de hoy no hay ningún banco que ofrezca hipotecas inversas en España. La única entidad financiera que ofrece este tipo de producto      es Óptima Mayores, una compañía de consultoría y asesoría financiera especializada en la conversión del patrimonio inmobiliario, que se ha aliado con el banco de origen portugués BNI Europe para comercializar hipotecas inversas     .

Hipoteca inversa de Banco Santander y Mapfre: ¿cuándo podrás contratarla?

Dentro del sector bancario tradicional, Banco Santander ha sido la primera entidad en anunciar el lanzamiento de una hipoteca inversa. Lo ha hecho hoy mismo, de la mano de Mapfre, el partner con el que el banco que preside Ana Patricia Botín trabaja en el área de los seguros de coche, seguros de moto, seguros de hogar y seguros para pymes, entre otros.

Ambas entidades han anunciado hoy la creación de una sociedad conjunta que les permitirá lanzar una hipoteca inversa que será comercializada por ambas firmas. Este producto para la jubilación -en concreto, para mayores de 65 años- todavía no se puede contratar ya que está pendiente de recibir ciertas autorizaciones para que pueda ser puesto a la venta.

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