Ley de la Segunda Oportunidad: los tres cambios que te afectarán si no puedes pagar tu hipoteca

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La Ley de la Segunda Oportunidad amplía las medidas que ya existían para amparar a quienes no pudieran pagar la hipoteca pero ¿a quiénes afectarán exactamente? ¿Cambia tanto la situación como se ha dicho? En Kelisto te damos las claves.

En marzo de 2012 el Gobierno aprobó el Real Decreto Ley de medidas urgentes de protección de deudores hipotecarios sin recursos, una norma en la que se incluía el llamado “Código de Buenas Prácticas para la reestructuración viable de las deudas con garantía hipotecaria sobre vivienda habitual”.

El objetivo de este código era establecer una serie de medidas que ayudaran a aquellos hipotecados que no pudieran hacer frente al pago de su préstamo y que estuvieran en una situación especialmente delicada. Ahora bien, su aplicación no era obligatoria, sino que eran los propios bancos quienes podían decidir si se querían sumar a él o no.

Esta ley proponía un itinerario para ayudar a las familias que no pudieran pagar su hipoteca:

  1. El primer paso consistía en reestructurar la deuda, lo que incluía:
  • Establecer un período de carencia de cuatro años (en el que solo se pagarían los intereses del préstamo)
  • Fijar una ampliación del plazo de amortización hasta 40 años
  • Acordar una reducción del diferencial a pagar durante el período de carencia hasta el 0,25%. Es decir, se pagaría un interés de euríbor+0,25%
  1. Si una vez aplicada esta reestructuración, la cuota del préstamo todavía representaba el 60% de los ingresos de la familia, el hipotecado podía pedir al banco que le aplicara una quita de hasta el 25% de la deuda pendiente, es decir, que le perdonara hasta una cuarta parte de lo que aún le quedaba por pagar
  2. Por último, si estas dos medidas no funcionaban, el hipotecado podía pedir la dación en pago, que tendría que ser aceptada por su entidad. Es decir, su banco tendría que aprobar que, mediante la entrega de su vivienda, la deuda quedara saldada. En ese caso, el hipotecado tendría la opción de seguir en su casa durante dos años a cambio del pago de un alquiler.

Sin embargo, no todas las familias con dificultades para pagar su hipoteca podían acogerse a estas medidas. Y es aquí donde la Ley de la Segunda Oportunidad que entró ayer en vigor empieza a aplicar algunas novedades.

1. Se modifican los requisitos para poder acogerse al Código de Buenas Prácticas

Para acogerse al Código de Buenas Prácticas, tanto el hipotecado como su propio préstamo tienen que cumplir con una serie de requisitos. Con la Ley de la Segunda Oportunidad, se simplifican las exigencias y, en algunos casos, se amplían las posibilidades para el hipotecado y se suavizan algunos requerimientos.

RESPECTO A LA SITUACIÓN DEL HIPOTECADO

Desde marzo de 2012, el hipotecado tenía que acreditar que:

A. Todos los miembros de la unidad familiar carecían de rentas del trabajo o de actividades económicas
B. La cuota de su hipoteca representaba más del 60% de los ingresos netos recibidos por todos los miembros de la unidad familiar
C. Los miembros de la familia carecen de otros bienes o derechos patrimoniales con los que poder pagar la deuda de su hipoteca
D. El préstamo que no se puede pagar corresponde a la única vivienda de la que el deudor es propietario
E. El préstamo carece de cualquier otra garantía, ya sea real o personal (por ejemplo, avales). Si hubiera avalistas, estos también tendrían que cumplir con los dos primeros requisitos (no tener un salario y que la cuota representara más del 60% de los ingresos)
F. Si hubiera codeudores, estos tendría que cumplir con los tres primeros requisitos que también afectan al hipotecado (no tener un salario, que la hipoteca representara más del 60% de los ingresos y que no haya más bienes con los que responder a la hipoteca)

A partir de marzo de 2015, podrán acogerse al Código de Buenas prácticas quienes cumplan con tres exigencias:

1. Acrediten que los ingresos de la unidad familiar no superan el triple del Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples (IPREM) anual de 14 pagas, es decir, que no sobrepasan los 22.365,42 euros. El límite se ampliará en casos de invalidez o incapacidad a 29.820,56 euros o 37.275,7 euros (cuatro y cinco veces el IPREM, respectivamente

2. En los cuatro años previos a pedir acogerse al código hayan sufrido una “alteración significativa” de sus circunstancias económicas o hayan pasado a estar en “circunstancias familiares de especial vulnerabilidad”. Según la ley, esto se produce si

el esfuerzo que hacía la familia para pagar la hipoteca, con respecto a sus ingresos, se ha multiplicado por 1,5.

Además, se entiende que una familia está en situación de especial vulnerabilidad si:

a. Se trata de una familia numerosa
b. Se trata de una familia monoparental con dos hijos
c. En la unidad familiar hay un menor de 3 años
d. En la unidad familiar hay algún miembro con una discapacidad superior al 33%, en situación de dependencia o enfermedad que le impida desempeñar un trabajo
e. El deudor es mayor de 60 años

3. Cuenten con una cuota hipotecaria que supere el 50% de los ingresos netos de los miembros de la unidad familiar (o del 40% si alguno de los miembros de la unidad familiar tiene declarada una discapacidad  de más del 33%, situación de dependencia o enfermedad que le impida desempeñar un trabajo, o si el hipotecado tiene parálisis cerebral, enfermedad mental o una discapacidad intelectual con un grado mínimo del 33%, o si la discapacidad es física con un grado superior al 65%. También si el hipotecado tiene una enfermedad grave que le impide trabajar). 

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RESPECTO A LAS CARACTERÍSTICAS DE LA HIPOTECA

Desde marzo de 2012, las hipotecas de quienes desearan acogerse al Código de Buenas Prácticas eran aquellas utilizadas para comprar una vivienda cuyo precio de compraventa no sobrepasara determinados umbrales:

a. para municipios de más de 1.000.000 de habitantes: 200.000 euros
b. para municipios de entre 500.001 y 1.000.000 de habitantes o los integrados en áreas metropolitanas de municipios de más de 1.000.000 de habitantes: 180.000 euros
c. para municipios de entre 100.001 y 500.000 habitantes: 150.000 euros
d. para municipios de hasta 100.000 habitantes: 120.000 euros.

A partir de marzo de 2015, se amplía el límite del precio de la vivienda adquirida y cambian los baremos para realizar el cálculo:

a. El límite máximo aumenta hasta los 300.000 euros
b. El precio de compra de la vivienda hipotecada no debe superar en un 20% el que resultaría de multiplicar la superficie del inmueble por el precio medio por metro cuadrado para vivienda libre del Índice de Precios de Vivienda del Ministerio de Fomento para el año en que se compró el inmueble y la provincia en la que se encuentre.

2. Se anulan las cláusulas suelo en algunos supuestos

La ley determina que las cláusulas suelo – es decir, los límites que impedían que un hipotecado pudiera beneficiarse de las bajadas del euríbor- de aquellos consumidores que puedan acogerse al Código de Buenas Prácticas queden sin efecto. Es la primera vez que la normativa recoge esta anulación, pese a que los tribunales ya están dando la razón a muchos ciudadanos que solicitan que se cancelan.

3. Los bancos tendrán un mes para decidir si siguen adheridos al  Código de Buenas Prácticas

El Código de Buenas Prácticas ha experimentado algunos cambios desde su creación. En concreto, tras su puesta en marcha, en 2012, hubo un cambio fundamental: el que planteaba la Ley de medidas para reforzar la protección a los deudores hipotecarios, reestructuración de la deuda y alquiler social, que establecía un período de suspensión de los desahucios durante dos años.

En aquel momento, se dio a elegir a los bancos lo que querían hacer: o bien permanecer adheridos al código en su versión primitiva, o bien, acogerse al nuevo. Del centenar de entidades que se habían sumado el Código, prácticamente la mitad optó por aplicar las novedades, mientras que el resto prefirió quedarse con la versión anterior.

Ahora, las entidades podrán volver a elegir. Tendrán un mes para decidir si aceptan las novedades del Código o si prefieren quedarse con las versiones anteriores. Una vez transcurra ese plazo, se abrirá un plazo de 10 días para que se publique el listado definitivo de entidades que optan por una u otra alternativa.

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