¿Cómo puedes conseguir hipotecas al 100%?

¿Necesitas una hipoteca?

Con el comparador de hipotecas de Kelisto, encuentra la mejor hipoteca a tipo fijo, variable o mixto y ahorra hasta 1.353€ al año.

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Negociar mediante un bróker hipotecario, tener un buen perfil financiero o contar con un aval son algunas de las fórmulas con las que podrás conseguir hipotecas al 100% o acercarte lo máximo posible a ese porcentaje. Te contamos todo lo que necesitas saber para hacerte con ellas y con qué bancos es más sencillo conseguirlas.

Para conseguir una hipoteca al 100% de financiación tienes algunas opciones: por ejemplo, tratar de negociar a través de un servicio de bróker hipotecario como el que te ofrecemos de forma totalmente gratuita en Kelisto, tener un perfil financiero excelentecontar con un aval o adquirir una vivienda de la cartera inmobiliaria de un banco. No obstante, recuerda que los datos oficiales apuntan a que la ratio de concesión de los bancos no llega al 70% sobre el valor de tasación de una vivienda, por lo que aumentar esta cifra no es una tarea sencilla.

De hecho, conseguir una hipoteca al 100% es difícil, entre otras cosas, por estos dos motivos:

  • Las hipotecas al 100% suelen registrar una morosidad mucho más elevada que las que se conceden por un porcentaje menor.
  • Las hipotecas que superan el 80% no se pueden “titulizar”. Es decir, si un banco te concede una hipoteca al 100% no podrá venderle tu deuda a un tercero para conseguir un beneficio extra. Simplemente podrá esperar a que devuelvas el dinero y a cobrar los intereses correspondientes.

En este contexto, el porcentaje que prestan los bancos a sus clientes se sitúa, de media, en el 64,8%, según los últimos datos del Banco de España. No obstante, eso no quiere decir que no haya entidades que ofrezcan cifras más elevadas. Algunas lo hacen en sus ofertas estándar y otras, por ejemplo, en sus propuestas para los compradores de menor edad, como sucede con la Hipoteca Joven de Banco Santander, con la que se puede pedir hasta un 95% del valor de tasación o de compraventa de una vivienda.

Hipoteca Fija Bonificada
Hipoteca Variable Bonificada

En cualquier caso, recuerda que conseguir hipotecas al 100% no siempre ha sido tan difícil como ahora, por lo que esta situación podría cambiar en algún momento. Durante los años del boom inmobiliario, por ejemplo, era relativamente fácil conseguir que un banco te prestara todo el dinero que necesitabas para comprar una casa o, incluso, que te ofreciera hipotecas al 100% más gastos: es decir, que te dejara el dinero que costaba tu futura casa, más un extra para pagar los impuestos, los gastos de constitución e, incluso, las reformas que quisieras hacer.

¿En qué bancos puedo conseguir hipotecas al 100%?

BANCO E HIPOTECAINTERÉSPLAZO MÁXIMO% SOBRE EL VT QUE FINANCIAOTROS DETALLES
IBERCAJA-Hipoteca Vamos Joven Variableeuríbor+0,75%Hasta 25 años95%Para clientes menores de 35 años.
IBERCAJA-Hipoteca Vamos Joven Fija1,75%Hasta 25 años95%Para clientes menores de 35 años.
BANCO SANTANDER-Hipoteca Joven Variableeuríbor+0,88%Hasta 30 años95%Para clientes menores de 35 años.
Requiere de aval personal durante 5 años.
BANCO SANTANDER-Hipoteca Joven Fija 1,76Hasta 30 años95%Para clientes menores de 35 años.
Requiere de aval personal durante 5 años.
EVO BANCO-Hipoteca Inteligente Joven Variableeuríbor+0,75%Hasta 30 años90%Para clientes menores de 35 años.
EVO BANCO-Hipoteca Inteligente Joven Fija1,45%Hasta 30 años90%Para clientes menores de 35 años.
KUTXABANK-Hipoteca Variableeuríbor+0,84%Hasta 30 añosPuede superar 80%NA
KUTXABANK-Hipoteca Fija1,4%Hasta 25 añosPuede superar 80%NA
MYINVESTOR-Hipoteca Sin Entrada2,99%Hasta 30 años95%Para clientes de entre 25 y 60 años.

Fuente: Kelisto.es con datos de las páginas web de las entidades a 27/06/2022. La tabla solo recoge las hipotecas que ofrecen un 90% del valor de tasación o más de aquellos bancos que: 1) tienen una oferta estándar y 2) no limitan el uso de su hipoteca a la compra de viviendas de su cartera inmobiliaria. Las ofertas están ordenadas por el porcentaje que ofrecen sobre el valor de tasación/compraventa (cuanto más cerca estén de ser bancos que dan el 100% de una hipoteca, más arriba se sitúan en la tabla) y por el interés que aplican.

Como podrás ver en detalle en nuestro análisis de los bancos con hipotecas al 100%, hay varias entidades donde podrías contratar un préstamo de este tipo o que, por lo menos, se quedara bastante cerca de esta cifra. En esta selección, eso sí, hemos dejado fuera aquellas propuestas que -como la hipoteca al 100% del Santander para pisos del propio banco- solo están diseñadas para comprar viviendas de la cartera inmobiliaria de las entidades.

  • Hipoteca al 100% en Ibercaja: su Hipoteca Vamos Joven se puede contratar a tipo variable (euríbor+0,75%) o fijo (1,75% TIN) y concede hasta un 95% del valor de tasación o compraventa de una vivienda (el menor de los dos). Su principal limitación es que solo está disponible para menores de 35 años.
Hipoteca Vamos Joven Variable
Hipoteca Vamos Joven Fija
  • Hipoteca al 100% en EVO Banco: con EVO Banco podrás conseguir hasta el 90% del valor de tasación o de compraventa de una vivienda, siempre que lo hagas a través de la Hipoteca Inteligente Joven, que está disponible para clientes de 35 años o menos. Su interés a tipo variable es de e+0,75%, mientras que a tipo fijo cobra un 1,45%.
Hipoteca Inteligente Joven a Tipo Fijo
Hipoteca Inteligente Variable Joven
  • Hipoteca al 100% en Banco Santander: la Hipoteca Joven del Santander (para clientes de 35 años o menos) permite solicitar hasta un 95% del valor de tasación de una vivienda. El interés que cobra es del euríbor+0,88% a tipo variable, mientras que en la fija cobra un 1,76%.
Hipoteca Fija Bonificada
Hipoteca Variable Bonificada
  • Hipoteca al 100% en Kutxabank: esta es la única entidad que no especifica cuánto se puede acercar a una hipoteca al 100%, aunque reconoce que podría pasar el umbral del 80% en ciertas condiciones. A tipo variable, cobra e+0,84% y a tipo fijo, 1,4%.
Hipoteca Fija
Hipoteca Variable
  • MyInvestor fue la última entidad en incorporarse al listado de bancos con hipoteca al 100%. Su Hipoteca Sin Entrada solo está disponible a tipo fijo (con un TIN del 2,09%) y puede pedirse a un plazo máximo de 30 años. No tiene comisión de apertura ni de amortización anticipada, ni requiere ningún tipo de vinculación –ni siquiera domiciliar la nómina en la entidad-, aunque el titular (o titulares) tendrán que acreditar unos ingresos mínimos de 3.000 euros al mes para poder solicitarla.
Hipoteca Sin Entrada

Si crees que necesitas pedir una cantidad aún mayor para poder comprar una casa con hipoteca, no te pierdas nuestro análisis sobre los bancos con hipotecas al 100% más gastos.

¿Qué son las hipotecas al 100%?

Aunque suene obvio, es importante que tengas claros algunos conceptos para entender si este es el tipo de financiación que necesitas. Las conocidas como “hipotecas al 100%” son préstamos hipotecarios que financian la totalidad del precio de compraventa o del valor de tasación de la casa que quieras adquirir: es decir, son la alternativa que mejor encajaría a aquellos que busquen pedir una hipoteca sin entrada. Al igual que las hipotecas para mileuristas, estos préstamos no son habituales, aunque hay algunos bancos que los ofrecen.

El gran atractivo de una hipoteca al 100% reside en que, en caso de conseguirla, el “colchón” que deberás tener para afrontar la operación sería mucho menor de los que se suele necesitar. Tal y como te contamos en este análisis sobre los gastos de comprar una casa, solo necesitarías tener dinero para:

  • Los impuestos y los costes de notaría, Registro de la Propiedad y gestoría derivados de la propia compraventa. 
  • Los gastos de la tasación, que es obligatoria para pedir una hipoteca financiada al 100% (o cualquier otro tipo).

¿Qué tipos de hipotecas al 100% existen?

En función de su finalidad, en el mercado puedes encontrar dos tipos de hipotecas al 100%: las diseñadas para comprar pisos de bancos (es decir, las casas que forman parte de la cartera inmobiliaria de las entidades) y las que están pensadas para comprar vivienda libre (es decir, cualquier vivienda que no sea de entidades o vivienda protegida).

Hipotecas al 100% para comprar pisos de los bancos

Son las hipotecas al 100% más habituales. Con el estallido de la burbuja inmobiliaria, los bancos se convirtieron en grandes inmobiliarias y todavía hoy cuentan con una importante cartera de inmuebles de la que se quieren deshacer lo antes posible. Ese exceso de stock inmobiliario de la banca ha hecho que algunas entidades realicen agresivas campañas de rebaja en el precio de los inmuebles, al tiempo que conceden financiación en condiciones preferentes a sus clientes: es decir, intereses bajos, plazos de amortización que superan los 30 años y la posibilidad de conseguir hipotecas al 100% de financiación. 

Hipotecas al 100% para adquirir vivienda libre

Estas hipotecas al 100% son las menos comunes, pero en el mercado puede encontrarse algún ejemplo de préstamo hipotecario de estas características. Eso sí, estas ofertas de hipotecas sin entrada suelen tener unas condiciones algo más exigentes de lo habitual: es decir, pueden contar con plazos de amortización más cortos (10 o 20 años) y estar diseñadas para un público más concreto: por ejemplo, los jóvenes.

¿Por qué es difícil conseguir una hipoteca al 100%?

Que la mayoría de los bancos no disponga de ofertas estándar para conseguir más del 100% del valor de una vivienda no es una casualidad ni tampoco es algo que haya sido siempre así. A día de hoy, conseguir una hipoteca al 100% es difícil por el riesgo que este tipo de préstamos implica para las entidades que los conceden. Entre otras cosas, estas hipotecas siempre tienen más riesgo de impago que aquellas cuyo porcentaje es menor. Además, como nada puede garantizar que el precio de la vivienda vaya a seguir subiendo, si llegara el caso de que una entidad tuviera que quedarse con la garantía de cualquiera de sus hipotecas –es decir, la vivienda- nada puede garantizar que el valor de los inmuebles fuera a ser igual o mayor que el del préstamo que se usó para comprarlo. 

 A continuación te explicamos detalladamente cada uno de los riesgos de conceder una hipoteca sin ahorros y por qué hay productos de este tipo que existían hacer unos años- como la hipoteca al 100% de Bankinter o la hipoteca al 100% de BBVA- y que han desaparecido con el paso de los años: 

  • Las hipotecas por valor de más del 80% del valor de una vivienda no se pueden titularizar, tal y como recoge la Ley 2/1981. En la práctica, esto significa que los bancos no pueden vender hipotecas al 100% a terceros para conseguir un beneficio extra, lo que les resta atractivo.
  • El riesgo de impago en las hipotecas al 100% es elevado, ya que, al ser más cuantiosas, exigen el pago de unas cuotas mensuales más elevadas que algunos clientes podrían tener dificultades para asumir en momentos de incertidumbre económica. 
  • Por último, si se producen impagos y el banco intenta recuperar su inversión embargando la vivienda, podría encontrarse con que esta ha perdido valor desde el momento de la concesión de la hipoteca. En ese caso, tendría que dedicar más tiempo y esfuerzo a recuperar su inversión embargando otros bienes del titular. 

El panorama actual con respecto a las hipotecas al 100% no siempre ha sido así. Durante la época del boom inmobiliario, era muy común que las entidades financieras se ofrecieran a financiar hasta el 100% de una vivienda (e incluso hasta el 100% más gastos), ya que pensaban que era una inversión segura. Por ejemplo, quienes busquen una hipoteca al 100% en Bankinter se encontrarán con que es imposible contratarla en este momento. Sin embargo, en una fecha tan reciente como 2015, las hipotecas al 100% de Bankinter eran un producto habitual. Del mismo modo, BBVA no ofrece ahora hipotecas al 100% como ofertas estándar, pero hace solo tres años, en 2018, esta opción sí era posible en el banco azul. 

¿Algún banco ofrece hipotecas al 100% de financiación sin aval?

No, a día de hoy, ningún banco ofrece una hipoteca al 100% de financiación sin aval. De hecho, hay entidades que pedirán esta garantía para llegar a un porcentaje aún menor, como sucede con la Hipoteca Joven de Banco Santander, que exige que el cliente tenga un aval personal durante cinco años para poder conseguir el 95% del valor de tasación o compraventa de una vivienda.

Contar con el respaldo financiero de un aval ofrece a la entidad una garantía extra, ya que dispondrá de la seguridad de que alguien responderá por ti en caso de que no puedas devolver tu deuda. Por ello, si tratas de negociar con un banco la opción de contratar una hipoteca al 100% de financiación sin aval debes tener en cuenta que, a cambio de no contar con esta garantía, como mínimo te pedirán un cumplimiento aún más estricto de ciertos criterios. Por ejemplo:

  • Que tengas un contrato indefinido y trabajes en un +sector con potencial de futuro.
  • Que tu nómina sea muy elevada, de forma que, en ningún caso necesites ayuda para devolver tu deuda.
  • Que no figures en ningún fichero de morosos ni tengas demasiadas deudas pendientes.

En cualquier caso, ni siquiera esto te garantiza que puedas acceder a una hipoteca al 100% de financiación sin aval, aunque mejora tus opciones. El único caso en el que sí lo tendrías más fácil para obtener un préstamo de estas características es si optas por comprar pisos de bancos. Para este tipo de operaciones sí suele ser más frecuente que las entidades ofrezcan hipotecas al 100% sin aval como gancho para dar salida a este tipo de inmuebles.

Pros y contras de las hipotecas al 100%

Antes de animarte a pedir una hipoteca al 100% (o, incluso, una hipoteca al 90%), debes analizar detenidamente cuáles son sus principales ventajas e inconvenientes:

  • La principal ventaja de pedir una hipoteca sin entrada es que facilita el acceso a la vivienda a un gran número de consumidores a los que les resulta imposible ahorrar un 30% del valor de una casa para poder adquirirla.
  • Otra ventaja de las hipotecas al 100% es que, incluso teniendo un 30% del valor de una casa ahorrado, este tipo de préstamos te supondrían un respiro, ya que podrías destinar tu dinero a otros fines, como los muebles. 
  • Entre los pros de las hipotecas al 100% destaca que si la pides para comprar un piso de banco, podrías disfrutar de cierta flexibilidad en su devolución: por ejemplo, plazos de amortización más largos de lo normal, períodos de carencia de la hipoteca, etc.
  • En cuanto a las desventajas de las hipotecas al 100%, el principal es su elevado coste: hay que tener en cuenta que este tipo de préstamos conceden una gran cantidad de dinero, a un plazo que normalmente es muy largo, y todo ello genera una cantidad de intereses muy alta.
  • Otro de los contras de las hipotecas al 100% es que sería muy sencillo que llegaran a convertirse en hipotecas burbuja: es decir, en una deuda sobre un bien (tu casa) que vale mucho menos que el dinero que te prestó el banco. Como verás en esta investigación de Kelisto, el estallido de la burbuja inmobiliaria provocó que más de 580.000 españoles se quedaran atrapados en viviendas que valían menos que las hipotecas que tenían, una situación de la que difícilmente se puede escapar.

¿En qué debes fijarte para contratar hipotecas al 100%?

Antes de contratar una hipoteca al 100%, debes fijarte en una serie de elementos que te permitirán saber si estás ante una buena oferta. En resumen, se trata de prácticamente los mismos aspectos que tendrías que analizar si contratas un préstamo por un porcentaje inferior, como por ejemplo, si prefieres el tipo fijo o el variable, el interés de cada oferta, la vinculación exigida o las comisiones.

  • ¿Hipoteca fija o variable? Determinar si quieres pagar siempre el mismo interés, o si estás dispuesto a apostar por uno que cambie al ritmo que lo haga el euríbor, es lo primero que debes decidir a la hora de contratar cualquier hipoteca, incluidas aquellas que ofrecen financiación al 100%.
  • El interés. Para saber si estás ante una hipoteca al 100% realmente atractiva, lo primero que debes saber es si el banco te está ofreciendo un interés competitivo o si, por el contrario, es mucho más caro que el de la mayoría de ofertas del mercado. Para ello, puedes servirte de nuestros rankings de mejores hipotecas fijas y mejores hipotecas variables. Con ellos, no solo encontrarás las propuestas más atractivas sino que, incluso, podrás iniciar el proceso de contratación de una hipoteca sin entrada sin moverte de casa.
  • Los requisitos para conseguir la máxima bonificación. Para conseguir el interés más bajo, la mayoría de los bancos exigen que sus clientes cumplan con unos requisitos. Es lo que se conoce como “productos vinculados” y, desde la entrada en vigor de la nueva ley hipotecaria, su contratación solo puede ser opcional y debe realizarse de forma totalmente independiente a la hipoteca.
  • Comisiones: los comisiones más importantes de una hipoteca al 100% (y de cualquier otra) son la comisión de apertura –que se paga al inicio de la operación- y la de amortización anticipada, que será que la abonarás si devuelves tu deuda (o parte de ella) antes de tiempo. La primera no está limitada por la normativa actual, pero la segunda sí, y sus topes varían en función de si eliges una hipoteca variable o una fija.
  • Ingresos mínimos, plazo de amortización y garantías adicionales. Estos son algunos de los aspectos que también deberás mirar con detenimiento en la letra pequeña de cualquier oferta -sobre todo, si se trata de una hipoteca con aval– ya que de ellos dependerá también que encuentres el préstamo que mejor se adapta a ti.

Otros consejos antes de pedir hipotecas al 100%

Antes de pedir hipotecas al 100%, no te olvides de seguir un par de consejos. En primer lugar, trata de no destinar más del 35% de tus ingresos al pago de la hipoteca, de cara a no perjudicar tu situación económica y poder hacer frente a imprevistos. Por otro lado, intenta no endeudarte por encima de tus posibilidades. Recuerda que todavía son pocos los bancos ofrecen hipotecas con dación en pago. Por tanto, en caso de que no pudieras pagar  tu deuda, aunque tu banco se quedara con tu casa, si su valor no fuera suficiente para cubrir lo que te queda por abonar, te seguirán exigiendo esa parte hasta que pudieras finiquitarla.

Pedir una hipoteca con aval del ICO: ¿una solución para conseguir hipotecas al 100%?

La creación de hipotecas con aval del ICO (Instituto de Crédito Oficial) fue una propuesta que el año pasado realizó la presidenta de Banco Santander, Ana Patricia Botín, como solución para conseguir hipotecas al 100%. Sin embargo, esta fórmula de colaboración público-privada para tratar de sacar este tipo de préstamos adelante todavía no se ha materializado, por lo que no es una alternativa para todos aquellos que no tienen ahorros para afrontar la compra de una vivienda.

La propuesta de Botín sugería que esas nuevas hipotecas al 100% funcionaran de la siguiente manera:

  • El banco concedería un 95% del valor de tasación.
  • El ICO avalaría hasta el 20% del préstamo.
  • Y el comprador solo tendría que aportar un 5%, lo que le permitiría acceder a algo muy similar a una hipoteca al 100% o una hipoteca sin entrada.

Ante la falta de una respuesta positiva por parte del sector público, la entidad materializó esta propuesta en su Hipoteca Joven de Banco Santander, que llegó al mercado en forma de prueba piloto, aunque ya se ha convertido en una oferta permanente dentro de su catálogo. Esta propuesta es una de las más cercanas a una hipoteca al 100% que existe en el mercado, al menos para el público más joven, ya que permite pedir hasta un 95% del valor de tasación de una vivienda, siempre que el cliente no tenga más de 35 años y aporte un aval personal que se extinguirá pasados cinco años desde la formalización del préstamo.  

En cualquier caso, la idea del Banco Santander y de su presidenta no es nueva. De hecho, es muy similar a la iniciativa “Help to buy” que se aplica en Reino Unido desde 2013 y ha recibido el apoyo de la patronal bancaria. Sin embargo, el propio ICO ya ha anunciado que, por el momento, crear una hipoteca con su aval no es una prioridad para la institución y que tiene propuestas de otros sectores sobre la mesa para trabajar en esta línea. Entre esas sugerencias podría estar, por ejemplo, la que también han realizado algunas aseguradoras en este sentido. Según el diario El Economista, compañías como AmTrust International están ya estudiando su entrada en España para trabajar en este tipo de negocios, que funcionaría de forma parecida al propuesto por Botín para las hipotecas con aval del ICO, pero sin ayuda pública:

  • El banco concedería un 95% del valor de tasación.
  • La aseguradora avalaría hasta el 15% del préstamo.

Y el comprador solo tendría que aportar un 5%.

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