Consejos para poder adquirir tu primera hipoteca

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La concesión de hipotecas cae por sexto año consecutivo

Pese a la crisis económica y al estallido de la burbuja inmobiliaria, adquirir una vivienda sigue siendo una prioridad para muchos españoles, tal vez porque la política de alquileres aún sigue siendo muy precaria, con pocas ventajas para el arrendatario y precios muy elevados, o porque en la cultura colectiva de nuestro país impera el concepto de posesión de un inmueble como garantía de seguridad personal.

No obstante, la caída de las hipotecas desde el inicio del estallido de la burbuja inmobiliaria no para de ahondar. De hecho, la última comparativa del Instituto Nacional de Estadística (INE), revela que la tasa interanual de firma de créditos hipotecarios cayó un 3,7% en febrero, con respecto al mismo periodo del año anterior.

A este dato desmesurado habría que añadir que no se trata de un porcentaje coyuntural, puesto que el propio balance del INE confirma que ya van seis años consecutivos de bajada, con una pérdida de hasta el 75% del número de contratos en comparación con los datos de notarios y registradores de la propiedad, anteriores a la crisis.

Los jóvenes son los más interesados en primera vivienda

A pesar de ello, el perfil de los compradores está claro a juicio del informe de Básico Homes : casi el 64% de los compradores españoles están entre los 25 y 35 años y buscan su primera vivienda para independizarse o formar su propia familia. Demandan una casa que cueste entre 125.000 y 150.000 euros y necesitan del 90 al 100% de la financiación.

Las condiciones del mercado pueden servir para que el comprador de primera vivienda encuentre grandes oportunidades, pero también debe estar atento a las trampas:

  • Desde 2007 el precio de la vivienda se ha devaluado casi un 36%, según estimaciones de Tinsa (Tasaciones Inmobiliarias), cuyos especialistas estiman que una vivienda que antes de la crisis estuviese valorada en 150.000 €, en la actualidad apenas pasaría de los 95.000 €.
  • Sin embargo, el problema viene de la mano de las necesidades de financiación. Las entidades bancarias ya no ofrecen el 100% de la hipoteca. Las cantidades se han quedado entre el 70 y el 80% del valor de tasación de la vivienda.
  • Este dato se traduce en que para poder acceder a una vivienda media, tasada en 120.000 €, deberemos disponer de un capital ahorrado de entre 24.000 y 36.000 € más gastos, para conseguir el crédito. De lo contrario, la hipoteca nos será denegada.
  • Sin embargo, la mayoría de los bancos están dispuestos a saltarse a la torera esas condiciones a cambio de que les compremos la vivienda de su parking inmobiliario. Aquí llegan esas trampas, porque estarán dispuestos a concedernos el 100% del valor de tasación (algunos bancos ofrecen incluso 100% más gastos), pero a cambio sus casas son un 20% más caras que las del mercado entre particulares.
  • Traduzcamos todo eso en euros. El banco nos concederá el 100% más gastos de una casa de su parking que ellos tasan en 120.000 €. Sin embargo, esa casa en el mercado particular costaría 100.000 €, es decir 20.000 € más que la del banco. Se esfuma pues ese presunto 20% que nos ofrecían y encima pagaremos más dinero y más intereses por la misma vivienda.

A pesar de ello, son muchos los ciudadanos interesados en comprar su vivienda y en la mayoría de los casos el desembolso económico que supone afrontar esta compra obliga a suscribir una hipoteca con una entidad bancaria.

Sirva como ejemplo nuevamente la estadística del INE, donde se establece que el importe medio de las hipotecas inscritas en los registros de la propiedad es de casi 103.000 euros y a ello hemos de añadir los gastos de escritura, notaría, constitución, gestión, tasación… que por término general se suele llevar aproximadamente un 10% del valor de la vivienda, lo que en este caso se traduciría en otros 10.300 euros.

No es que el crédito fluya con la regularidad que todos desearíamos, pero como vemos aún es posible acceder a un préstamo hipotecario, que no es más que la cantidad de dinero que concede el banco para pagar la cuantía de la casa y que luego deberemos ir devolviendo a la entidad bancaria en cuotas, a un determinado tipo de interés y bajo unas condiciones prefijadas por contrato.

Aquí está el quid de la cuestión: si las condiciones en que se encuentra el mercado inmobiliario desaconsejan vender, la caída de los precios de los inmuebles dicen que es una buena ocasión para comprar.

Sin embargo, el primer consejo que debemos dar a todo aquel que esté pensando en adquirir una vivienda en propiedad es que, si puede, espere un poco más. Según estimaciones del sector, el descenso de los precios de los inmuebles aún no ha tocado suelo.
Si aun así estamos decididos a solicitar una hipoteca de inmediato, aquí van algunos consejos imprescindibles para novatos.

Una casa del banco por el 100% de la hipoteca a costa de un precio más caro

Aunque las condiciones más ventajosas se están dando en la actualidad en el trato entre particulares, lo cierto es que por el contrario, los bancos ya no conceden hipotecas por el valor total de la vivienda, a no ser que optemos por un inmueble de su parque inmobiliario. El exceso de stocks de la banca ha hecho que algunas entidades realicen agresivas campañas de rebaja del precio de los inmuebles, a fin de quitárselos de encima. Sin embargo, son ellos quienes controlan aquí la negociación de la hipoteca.

En este aspecto algunos bancos no solo conceden el 100% de la hipoteca. Además pueden ofrecer el dinero necesario para las gestiones, notario, escrituras… La pega es que a cambio estaremos pagando el inmueble por encima del precio medio del mercado y algunos expertos calculan que llega a ser un 20% más del valor de la vivienda que no es de banco.

Esta realidad conlleva a otra. Si nos quedamos con una casa de la entidad, podríamos obtener el 100% de la hipoteca pero un precio un 20% más caro, lo que sería lo mismo que recibir el 80% del valor de la vivienda. Está claro que esta opción no es ventajosa y solo supone una ayuda estrictamente en el supuesto de no poder hacer frente a una entrada del piso.

Por ello, si contamos con algo ahorrado, entre un 20% y un 30% del valor del inmueble, podemos acudir a la venta entre particulares y beneficiarnos de precios más económicos a cambio de una hipoteca del 80%. Está claro que en los tiempos que corren contar con una buena cantidad ahorrada resulta difícil y que con la poca fluidez de crédito imperante, la mayoría de los interesados se verán obligados a optar por un inmueble de stock bancario para asegurarse la totalidad del importe de la vivienda a través de la hipoteca.

Condiciones del préstamo y cláusulas abusivas

Aquí hemos de ir con mucho ojo y sería bueno que tuvieras presentes algunos consejos y recomendaciones a la hora de sopesar las ventajas y desventajas de tu hipoteca:

  1. Las entidades bancarias presionarán para que te quedes con el inmueble que a ellos les convenga, ofertándote crédito solo para esa casa y alejándote del tipo de vivienda que te habías planteado en principio, con lo que normalmente acabarás adquiriendo un piso más caro y por tanto contrayendo una deuda mayor con la entidad financiera.
  2.  Acude a diferentes bancos y solicita sus correspondientes folletos con la información de sus productos hipotecarios. De este modo podrás comparar condiciones y optar por las más favorables.
  3. Ojo con las comisiones. No te fijes solamente en el tipo de interés, debes mirar también el referencial y el diferencial que te van a aplicar, así como las comisiones que conlleva el préstamo a la hora de abrir y/o cancelar la hipoteca.
  4. Mira todas las cláusulas que encierra tu contrato, con especial interés en descartar todas aquellas que ya han sido consideradas abusivas por distintos juzgados : redondeo al alza, cláusula suelo, cláusula techo, desmesurados intereses de demora, vencimiento anticipado de la hipoteca…
  5. Si a pesar de todo aceptas la oferta vinculante con un banco, no olvides que dispones de tres días hábiles para revisar el contrato hipotecario con cualquier notario que consideres oportuno y que en ningún caso la entidad financiera puede obligarte a acudir a un determinado notario.
  6. Una vez ante el notario que decidas, no tengas ningún tipo de reparo en solicitar a este profesional que te explique cualquier cláusula o cualquier aspecto que no comprendas. Esa es la función para la que ha sido elegido.

Con todos estos datos tal vez te sean útiles algunas recomendaciones de Kelisto en el artículo ‘Cómo conseguir la mejor hipoteca para ti

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PRODUCTO(1) ENTIDAD INTERÉS AMORTIZACIÓN CAPITAL COMISIONES

Hipoteca Naranja Primera Vivienda



ING Direct



Euribor+2,69%



Hasta 40 años



80%



NO
Hipoteca Premium
Bancopopular-e

Euribor+0,75%

Hasta 30 años

80%

Hipoteca Unoe Vivienda Habitual

Unoe


Euribor+2,7%


Hasta 35 años


80%


NO

Hipoteca Open

Openbank

Euribor+2%

Hasta 30 años

70%



Hipoteca Azul Primera Vivienda


iBanesto


Euribor+2,64%


Hasta 30 años


80%


NO


(1) Todos obligan a adquirir otros productos vinculantes (tarjetas, seguros, planes de pensiones, depósitos…). Fuente: Kelisto, Abril de 2013

En la tabla de arriba te mostramos los productos que hemos encontrado más ventajosos para el mes de abril de 2013. Además tienes la entidad que lo concede, al tipo de interés que lo pagas, hasta cuántos años de plazo te da para devolver la hipoteca, qué porcentaje del valor de tasación te concede y si te cobran comisiones. Por último, si te interesa ampliar la información no tienes más que pinchar en el enlace del producto que te apetezca y podrás leer todas las condiciones. 

Haciendo este rastreo comparativo nos han llamado la atención dos hipotecas por sus elevados costes. Se trata de las Hipotecas UCI, ofertadas por UCI, una entidad de crédito de BNP Paribas y Santader.

Son dos créditos: Hipoteca UCI Fácil (Euribor) 100% e Hipoteca UCI 5 (Euribor) 100%. En la primera tendrás los primeros 36 meses a interés fijo del 4,75% y, posteriormente, el interés anual será del Euribor+3,20%. La segunda hipoteca ofrece 5 años a un interés fijo del 5% y a partir de ahí Euribor+3,20%.

Los dos productos conceden hasta el 100% del valor de tasación y hasta 30 años para devolver el crédito. Ambos llevan comisión y productos vinculados. Pero lo más preocupante de estos productos es que ya parten, una vez terminado el plazo fijo, de un Euribor+3,20%.
Hemos de tener en cuenta que este indicativo se encuentra en mínimos históricos (0,54%), por lo que las previsiones hacen pensar que solo le queda repuntar al alza y eso sería muy peligroso.

Para que nos hagamos una idea. En 2008, el Euribor llegó a cerrar en 5,93%. Imaginemos que estamos en esa tesitura, con nuestra hipoteca en Euribor+3,20%. Tendríamos que hacer frente a un interés del 9,13%: Una auténtica locura.

Obligado a contratar otros productos financieros

Atención a las ‘obligaciones’ paralelas que lleva aparejado el contrato hipotecario. Muchas entidades condicionan la concesión de la hipoteca a que, además, se contraten otros tipos de productos del banco: tarjetas de crédito, seguro de vida, seguro de hogar hellip;

En este caso es importante saber que el seguro de vida no es obligatorio para formalizar un crédito hipotecario y mucho menos que en caso de adquirirlo deba ser contratado con la entidad bancaria o con quien ellos designen.

El único seguro aparejado a la hipoteca es el de hogar y, en este caso, algunas compañías independientes ofrecerán tasas y condiciones mucho más ventajosas y el banco no puede negarse a que optemos por ellas.

Como vemos, es importante que dispongamos del mayor grado de información posible a la hora de contratar nuestra hipoteca. El consumidor no debe olvidar que es una obligación que contrae a muy largo plazo, normalmente entre 15 y 30 años. En un período de tiempo tan largo hemos de tener en cuenta que con toda probabilidad las condiciones económicas del país cambiarán y que lo que hoy puede parecernos asequible, en una década podría ser una ‘condena’.

Sirva como ejemplo un tipo de interés excesivo, por ejemplo del Euribor +4%, algo que hoy por hoy se da con bastante frecuencia. Si tenemos en cuenta que en la actualidad el Euribor está en el 0,5, el tipo de interés estará en torno al 4,5%. Pero imaginemos un futuro probable en que el Euribor pueda estar en torno al 5%, como ya lo estuvo hace unos años, el cliente estaría obligado a un interés del 9%, algo que podría dar al traste con la economía familiar de cualquiera. De hecho, si hacemos los cálculos para una hipoteca de 120.000 euros a 25 años, los intereses totales superarían el valor mismo del piso, ya que acabaríamos dando al banco casi 160.000 euros de intereses al finalizar el crédito.

Fuentes: Instituto Nacional de Estadística, Básico Homes, Afectados Por la Hipoteca, Informe Inmobiliario Tendencias 2013 y los sites online de los bancos y entidades que aparecen nombrados en el artículo: ING Direct, Bancopopular-e, Uno-e, Openbank, iBanesto y UCI.

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