Comprar o alquilar: ¿cuál es la mejor opción?

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  • El horizonte temporal, la flexibilidad laboral o la capacidad de ahorro son cuestiones básicas a la hora de elegir entre comprar una casa o vivir de alquiler.

Que alquilar significa tirar el dinero o que comprar una vivienda ata mucho a los propietarios son solo dos tópicos asociados a uno de los grandes dilemas financieros a los que todo consumidor se enfrenta alguna vez en la vida: ¿qué es mejor: comprar o alquilar?

En primer lugar, hay que tener en cuenta que comparar el coste mensual del alquiler y del pago de la una hipoteca solo tendría sentido si el préstamo fuera a tipo fijo porque:

  • Con una hipoteca variable, la cuota puede cambiar notablemente con el paso del tiempo: aunque el euríbor registre actualmente valores negativos, no hay que olvidar que llegó a superar el 5% en 2008. De volver a repetirse esta situación, la mensualidad que se paga por la hipoteca aumentaría notablemente.
  • Los propietarios tienen que asumir gastos que, normalmente, nunca tendrá que abonar un inquilino: impuestos (como el IBI), seguros o gastos de comunidad son solo algunos de ellos.

Además, antes de elegir entre comprar o alquilar, siempre es importante tener en cuenta el horizonte temporal: si buscamos una casa para vivir los próximos 30 años, los gastos iniciales que habrá que desembolsar al comprar una vivienda habrán merecido la pena. Ahora bien, si por motivos laborales, personales o por otras causas crees que pasarás poco tiempo en la misma vivienda, es muy probable que ese desembolso no te salga a cuenta.

Ventajas de comprar una casa

1. Seguridad de cara a la jubilación

Una de las ventajas de la compra de vivienda tiene que ver con la jubilación. Llegado este momento, los ingresos de un consumidor se reducen, de media, un 26%, según la OCU. Lo normal es que, para ese momento, tu casa ya esté pagada, por lo que podrás restar de tu presupuesto mensual la partida destinada a vivienda, que suele ser la más importante. De esa forma, podrás llegar a final de mes mucho más relajado e, incluso, si llegado el momento fuera necesario, podrías venderla para costear gastos que lleguen con el paso del tiempo, como el de trasladarte a una residencia.

2. Revalorización

La teoría dice que la vivienda se revaloriza con el tiempo: ahora bien, ni esto es 100% seguro (no hay más que ver lo que pasó con el pinchazo de la burbuja inmobiliaria) ni es probable (ni saludable) que lo haga al ritmo que lo hizo durante los años del boom. Dicho esto, lo razonable es que un inmueble gane cierto valor desde la fecha de su compra hasta el momento en que se termina de pagar.

3. Libertad para modificar tu casa a tu gusto

Aunque suene a obviedad, una de los beneficios de tener tu propia casa es que podrás hacer las obras y reformas que quieras sin que nadie te ponga limitaciones, como sí ocurre en el caso del alquiler.

Inconvenientes de comprar una casa

1. Los ahorros previos

Para poder comprar una vivienda, es necesario tener ahorrado, al menos, un 30% del valor de la vivienda que desees comprar: el 20% que no te dará el banco (porque las hipotecas suelen ofrece el 80% del valor de tasación de una casa) y un 10% para impuestos y gastos iniciales. Así, por ejemplo, si desearas comprar una vivienda con un valor de tasación de 200.000 euros, necesitarías contar con un colchón de 60.000 euros para que la operación fuera viable.

2. Los gastos habituales

Cuando te conviertes en propietario de una casa, tienes que hacer frente a numerosos gastos que una persona que viviera de alquiler casi nunca tendría que asumir: por ejemplo, el pago de impuestos y tributos municipales (como el IBI y la tasa de basuras), los gastos de comunidad, el seguro de continente, seguro de vida, o las posibles reparaciones que tuvieras que realizar, entre otros.

3. La mensualidad que pagas puede experimentar importantes cambios

Dado que el euríbor se encuentra en mínimos históricos, es necesario ser precavido a la hora de comprar una vivienda. Antes de tomar una decisión, es importante echar cuentas y calcular qué pasaría si este índice volviera a los máximos de 2008, cuando llegó a superar el 5%. Esa subida provocaría un fuerte aumento en la cuota mensual, por lo que es esencial chequear que, pese a eso aumento, serías capaz de seguir pagando tu letra cada mes.

Ventajas de vivir de alquiler

1. No hacen falta ahorros previos

Para vivir de alquiler, el colchón necesario es mucho menor al que haría falta tener para comprar una vivienda. En principio, solo sería necesario el importe de la fianza, que según marca la ley de arrendamientos urbanos, debería equivaler a una mensualidad, aunque el propietario y el inquilino pueden acordar que sea mayor.

A la fianza es posible que haya que sumar otros gastos, como los relacionados con el mobiliario (si la casa se entrega vacía) o los gastos de gestión de la inmobiliaria, en caso de que el alquiler no se cierre directamente con un particular.

2. La cuota solo aumenta si también lo hacen los precios

Para los alquileres firmados antes de junio de 2013, la mensualidad se actualiza año a año. Eso sí, no siempre sube: se tendrá que mover al ritmo que haga el IPC (Índice de Precios al Consumo). Por tanto, si los precios suben, también lo hará el importe que se paga al propietario, pero si bajan, la cuota deberá descender.

Desde 2013, la normativa establece que propietario e inquilino tienen libertad para fijar los criterios con los que actualizarán la mensualidad que se pagar por el alquiler de una vivienda.

3. La flexibilidad, en caso de dificultades económicas o de movilidad laboral, es mayor

Una de las principales ventajas del alquiler es la flexibilidad que ofrece al consumidor. Así, en caso de que pases por una mala racha económica o de que, por motivos de trabajo, no puedas seguir viviendo en el mismo sitio, podrás abandonar la casa y marcharte a otro sitio. Eso sí, para desistir del contrato de alquiler tendrán que haber pasado, al menos, seis meses desde la firma y tendrás que avisar al propietario con un mínimo de 30 días. Además, el dueño de la casa puede establecer (en el contrato) algún tipo de compensación económica en caso de que decidas dejar la vivienda antes de tiempo.

4. Ventajas fiscales

Al contrario de lo que sucede con la compra de vivienda (cuyas ventajas fiscales solo se aplican a viviendas adquiridas hasta 2013), quienes viven de alquiler sí disponen de ciertos beneficios de cara a Hacienda. Eso sí, esas ventajas varían en cada Comunidad Autónoma y suelen estar ligadas a la edad del contribuyente y/o a sus ingresos.

Inconvenientes de vivir de alquiler

1. Dificultades cuando llegue la jubilación

Si vives de alquiler llegado el momento de tu retirada, el esfuerzo que realizas para pagar tu casa seguirá siendo el mismo que hacías antes, pero tus ingresos serán menores, lo que puede hacerte pasar ciertas dificultades para cuadrar tu presupuesto mensual.

2. Pese a pagar, uno no tiene nada pasados los años

Resulta obvio, pero, al contrario de lo que ocurre con la compra, pese a estar pagando una casa durante muchos años, el inmueble alquilado nunca será tuyo.

3. Hay que lidiar con el propietario

Mantener una relación cordial con el propietario siempre es deseable cuando uno vive de alquiler, sobre todo si se produce algún tipo de avería o desperfecto en la casa o, por ejemplo, si hay problemas relacionados con la comunidad de vecinos.

Además de mantener una relación fluida con el propietario, no hay que olvidar que este puede recuperar su casa una vez transcurrido el primer año de contrato, siempre que alegue que la va a utilizar como vivienda habitual (o lo que lo harán alguno de sus familiares directos). Para ejercer este derecho, el dueño de la casa tendrá que avisar con dos meses de antelación. 

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