Subida de los tipos de interés: ¿cómo te afecta?
Una subida de los tipos de interés por parte del Banco Central Europeo afecta a las hipotecas, a los productos de ahorro (como cuentas remuneradas y depósitos) y a la inflación.
Las mejores hipotecas fijas para esquivar las subidas de tipos
Fuente: Kelisto.es con datos de las páginas web de las entidades financieras. En este destacado verás la mejor oferta de nuestro ranking de la mejor hipoteca fija. Puedes consultar el ranking completo y la metodología seguida para efectuarlo en https://www.kelisto.es/hipotecas/consejos-y-analisis/cuales-son-las-hipotecas-fijas-mas-baratas-4810.
Por cuarta vez consecutiva, y tras haber realizado 10 subidas de tipos de interés previamente, el Banco Central Europeo (BCE) ha vuelto a optar hoy por no realizar cambios y mantenerlos en el 4,5%. La decisión tomada hoy por el Consejo de Gobierno de la institución europea afectará a la inflación, pero también te impactará si tienes una hipoteca (o estás pensando en contratar una) o si quieres sacar partido a tus ahorros.
Tipos de interés en marzo de 2024
Tipo de interés de las operaciones principales de financiación | Tipo de interés de la facilidad marginal de crédito | Tipo de interés de la facilidad de depósito |
4,50% | 4,75% | 4% |
Fuente: Kelisto.es con datos del BCE a 07/03/2024.
¿Qué es una subida de los tipos de interés?
Una subida de los tipos de interés es una herramienta que puede utilizar el BCE para velar por la estabilidad de los precios. Cuando el organismo bancario europeo entiende que la inflación es muy elevada tiene la total libertad para subir los tipos de interés, con el objetivo de ‘enfriar’ la economía para que los precios vuelvan al 2%, que es la cifra fijada como objetivo por parte de la institución.
¿Cómo te afecta una subida de los tipos de interés?
Una subida de los tipos de interés afectará tu dinero de dos maneras:
🏠 Edeudarte será más caro: cuando se produce una subida de tipos, las hipotecas y los préstamos personales te costarán más, ya que el interés que te aplicarán los bancos serán mayor. Por ejemplo, tal y como verás en nuestro análisis del tipo de interés de las hipotecas en España, el precio de estos préstamos ha subido más de un 55% en el último año, según datos oficiales.
💰 Conseguirás una mayor remuneración por tus ahorros: en un contexto de subida de tipos, el interés que pagan los bancos por el dinero que sus clientes mantengan en cuentas remuneradas o depósitos (así como el de las letras del Tesoro) también aumenta. Por ejemplo, el interés medio de los plazos fijos ha avanzado un 36%, según datos de Kelisto.
¿Cómo afecta la subida de tipos de interés a las hipotecas?
Como verás en nuestro análisis sobre los tipos de interés de las hipotecas, las subidas de los tipos de interés que se ejecutaron hasta el pasado mes de septiembre tuvieron un doble impacto: las hipotecas fueron subiendo de precio (sobre todo, las de tipo fijo) y la cuota de las hipotecas variables existentes aumentó sin parar, ya que el interés de este tipo de préstamos está referenciado al euríbor.
Con el frenazo a la subida de tipos experimentado en octubre,diciembre, enero y marzo ya empezamos a ver ciertos efectos en dirección contraria: es decir, la oferta hipotecaría está empezando a abaratarse.
Si ya tienes una hipoteca:
Si tienes un préstamo a tipo fijo, una subida de los tipos de interés nunca tiene que preocuparte. Sin embargo, si tienes una hipoteca variable,tu cuota podría ir aumentado si se producen subidas de tipos de interés. Esa subida tiene que ver con el euríbor, que no es más que el precio al que los bancos se prestan dinero entre sí. Si el BCE mantiene elevado el coste al que presta dinero a los bancos, es lógico que estos también encarezcan el interés que se cobran entre ellos. De hecho, ambos indicadores (euríbor y tipos de interés) siempre han evolucionado de forma muy similar.
Si estás pensando en pedir una hipoteca:
Cuando baja o sube los tipos de interés, lo que el BCE hace no es más que abaratar o encarecer el precio al que presta dinero a los bancos. Por tanto, es natural que estos trasladen esos movimientos al precio del dinero que prestan a los consumidores, es decir, el interés que cobran por los préstamos personales y las hipotecas.
Ahora bien, debes tener en cuenta que las entidades financieras no suelen esperar a que las subidas de los tipos de interés se hagan efectivas, sino que hacen cambios en su oferta de forma anticipada.
¿Cómo afecta la subida de tipos de interés a tus ahorros?
Que haya una subida de los tipos de interés o que estos se mantengan elevados implica que a los bancos les sale caro que el BCE les preste dinero. Por eso, necesitan buscar una alternativa que les permita disponer de liquidez parar seguir dejando dinero a sus clientes. Esa solución es el efectivo que los particulares y las empresas invierten, por ejemplo, en los depósitos a plazo fijo. Por eso, cuando los tipos de interés se mantienen elevados, también lo suele hacer la rentabilidad que ofrecen estos productos de ahorro conservador.
Al contrario de lo que sucede con las hipotecas –en las que el efecto de la subida de los tipos de interés se fue notando antes, incluso, de que se produjeran las subidas de tipos-, en los depósitos a plazo fijo las consecuencias llegaron de forma más paulatina.
¿Qué puedes hacer ante la subida de los tipos de interés?
Una subida de los tipos de interés -o mantenerlos en un nivel elevado por un tiempo prolongado- debería tener dos consecuencias positivas: la reducción de la inflación y que los bancos paguen más rentabilidad por los depósitos a plazo fijo. Sin embargo, esta decisión también tiene efectos negativos sobre las hipotecas, que se encaren. Para evitarlo, tienes varias opciones:
- Si estás pensando en pedir una hipoteca, deberías analizar qué tipo de hipoteca te conviene más, comparar ofertas y negociar con los bancos, y analizar pormenorizadamente la letra pequeña de cada préstamo.
- Si ya tienes una hipoteca variable, puedes optar entre cambiarte a una hipoteca fija o mixta, amortizar deuda anticipadamente, pedir las ayudas a las hipotecas aprobadas por el Gobierno o negociar una ampliación del plazo de tu hipoteca o un período de carencia.
¿Qué hago ante la subida de tipos de interés si quiero pedir una hipoteca?
SOLUCIÓN | VENTAJAS | INCONVENIENTES |
Analiza qué hipoteca te conviene más | Elegirás adecuadamente entre variable, fija o mixta. | Es complicado saber qué pasará, por ejemplo, con el euríbor. |
Compara precios y ayudarse de profesionales para negociar | Puedes conseguir una oferta más barata. | Si no te ayudas de herramientas y/o de profesionales, comparar hipotecas es complicado. |
Ten más cuidado que nunca con la letra pequeña | Podrás ahorrar mucho dinero en comisiones y productos vinculados | Echar cuentas y comparar es complicado. |
Fuente: Kelisto.es a 07/03/2024.
Si estás pensando en pedir una hipoteca y entre una hipoteca fija o variable prefieres la primera porque valoras la seguridad por encima de todo, deberías hacer dos cosas:
- Comparar ofertas: con nuestro comparador de hipotecas entenderás qué propuestas tienen los bancos y cuál (o cuáles) tiene las ofertas para comprar una casa con hipoteca que mejor se adaptan a tu perfil.
- Dejarte asesorar por expertos independientes, como los del servicio de bróker hipotecario de Kelisto, que no solo te ayudará a buscar las mejores ofertas, sino que negociarán con los bancos por ti para rebajar al máximo sus propuestas.
Las mejores hipotecas fijas de marzo de 2024
Fuente: Kelisto.es con datos de las páginas web de las entidades financieras (análisis elaborado el 01/03/2024). La tabla muestra las cinco hipotecas fijas con el interés más bajo a un plazo de hasta 25 años. [Si la hipoteca de Kelisto mejora a las ofertas del mercado, se colocará en el lugar que correspondan, ampliando el ranking con una oferta extra respecto de lo habitual] Se toma como referencia este plazo porque, según datos del INE el plazo medio al que se piden las hipotecas sobre viviendas es de 24 años. En caso de empate, se dará prioridad a las ofertas con mejores condiciones con respecto a varios criterios: 1º) Comisión de apertura; 2º) % máximo sobre el valor de tasación que permite financiar; 3º) Reembolso parcial o total. La no disponibilidad de información siempre penaliza a una oferta frente a otra para la que su entidad sí muestre datos al respecto. Si una entidad no dispusiera de oferta para el plazo elegido, se ha tenido en cuenta el siguiente tramo para el que sí tuviera oferta. Este ranking solo incluye información de hipotecas para cualquier tipo de vivienda, por lo que las llamadas «hipotecas verdes» (que premian con un interés más bajo las ofertas de viviendas con calificación energética A) quedan excluidas.
Si crees que lo que mejor encaja con tu perfil es una opción intermedia entre una hipoteca fija y una variable, en nuestro ranking de la mejor hipoteca mixta puedes encontrar las ofertas más baratas de cada mes, ordenadas según criterios objetivos y medibles.
Las mejores hipotecas mixtas de febrero 2024
Fuente: Kelisto.es con datos de las páginas web de las entidades a 01/03/2024. Este ranking : 1) solo incluye información de hipotecas para cualquier tipo de vivienda, por lo que las llamadas «hipotecas verdes» (que premian con un interés más bajo las ofertas de viviendas con calificación energética «A» quedan excluidas y 2) solo muestra las ofertas de entidades con presencia en más de la mitad de las CC.AA o que permiten la contratación de sus productos por Internet. [Si la hipoteca de Kelisto mejora a las ofertas del mercado, se colocará en el lugar que correspondan, ampliando el ranking con una oferta extra respecto de lo habitual]
¿Qué hago ante la subida de tipos de interés si ya tengo una hipoteca?
SOLUCIÓN | VENTAJAS | INCONVENIENTES |
Cambiarte a una hipoteca fija | Pagarás siempre la misma cuota | En función de la evolución del euríbor a largo plazo, pueden salirte más caras (o no) |
Cambiarte a una hipoteca mixta, si crees que tendrás opciones de amortizar deuda anticipadamente | El interés fijo que aplica los primeros años es más bajo que el de muchas hipotecas 100% fijas. | A largo plazo, volverás a tener un tipo variable (y a estar expuesto al euríbor) |
Amortizar anticipadamente parte de la deuda para reducir cuota | Reducirás tu cuota mensual y este año no pagarás comisiones por la operación | No es la mejor forma de sacar partido a tus ahorros (salvo que estés en situación de urgencia) |
Acogerte a alguna de las ayudas a las hipotecas aprobadas por el Gobierno | Los bancos acogidos a estas ayudas tienen que aplicarlas obligatoriamente | Hay que cumplir determinados requisitos económicos y, a la larga, encarecen el coste de las hipotecas. |
Alargar el plazo de una hipoteca o negociar una carencia | Permite aliviar la cuota mensual | A la larga, se encarece el coste de las hipotecas. |
Fuente: Kelisto.es a 07/03/2024.
Si ante una subida de los tipos de interés (o su mantenimiento en niveles altos) crees que la mejor solución para ti está en pasar de tu hipoteca variable a una fija recuerda que tienes tres formas de hacerlo: mediante una novación, una subrogación o cancelando tu hipoteca variable y abriendo una fija. Cada una de estos procedimientos tiene ventajas, inconvenientes y, sobre todo, costes distintos.
No obstante debes tener en cuenta que, si tu banco se ha acogido a las ayudas a las hipotecas aprobadas por el Gobierno a finales de 2022, y que se han extendido a 2024, las comisiones por estos conceptos se han suprimido en 2024 y se reducirán en 2025, aunque puede haber otros gastos administrativos que sí tendrías que abonar.
🏘️ Tres formas de cambiar de hipoteca variable a fija ante una subida de tipos
✅ Novación: consiste en negociar un cambio en las condiciones de la hipoteca con tu banco, en concreto, del tipo de interés (para pasar de variable a fijo). Es la solución más barata y, además, los bancos acogidos a las ayudas a los hipotecados no podrán cobrar comisiones por hacer este trámite en 2023. Ahora bien, pero los bancos no siempre ofrecen las propuestas más agresivas a sus propios clientes.
✅ Subrogación: supone cambiar tu hipoteca de banco. Es una opción algo más cara, pero cuando se hace para cambiar el tipo de variable a fijo, los costes están bonificados como parte de las ayudas a las hipotecas aprobadas por el Gobierno el pasado año.
✅ Cancelar tu hipoteca y abrir una nueva: hay bancos que no ofrecen subrogación a sus clientes, sino que cancelen su actual hipoteca y abran una nueva. Esta operación sale algo más cara que la subrogación, pero si la oferta que nos hacen es buena o si valoras mucho la seguridad de un tipo fijo, el desembolso podría merecerte la pena. Además, durante 2023 los bancos no pueden cobrar comisiones por amortización anticipada.
En caso de que optes por subrogación para cambiar de tipo variable a fijo, recuerda que en nuestro ranking mensual de la mejor subrogación de hipoteca puedes consultar las mejores ofertas del mercado, seleccionadas en base a criterios objetivos.
Las mejores hipotecas para subrogarte a tipo fijo
Fuente: Kelisto.es con datos a 06/03/2024. Nuestros rankings de hipotecas para subrogación siempre tienen en cuenta todas las ofertas para subrogación (o cambio de hipoteca de banco mediante cancelación de la antigua y apertura de una nueva) cuyos bancos muestren información estandarizada en sus páginas web o que nos hayan facilitado información tras ser consultadas, independientemente del porcentaje sobre el valor de tasación que permitan solicitar (quedan excluidas las entidades con fórmulas de comercialización distinta a las sucursales o la venta online, como los family bankers). Quedan fuera de la clasificación, por tanto, las que no disponen de información en sus páginas web, no han contestado a nuestra solicitud de información o lo han hecho, pero han alegado no disponer de una oferta estándar (trabajan solo con ofertas personalizadas) o no disponer de opciones de subrogación. La tabla muestra las hipotecas fijas con el interés más bajo del mercado, que se adaptan al plazo medio al que se pide financiación para la compra de vivienda según los datos del Instituto Nacional de Estadística (INE). En el caso de los 10 años, es habitual que algunas entidades partan de un plazo de 15 años, por lo que esas ofertas también entran en la comparativa a 10 años. En caso de empate, se dará prioridad a las ofertas con mejores condiciones con respecto a varios criterios: 1º) Comisión de apertura; 2º) % máximo sobre el valor de tasación que permite financiar; 3º) Reembolso parcial o total. La no disponibilidad de información siempre penaliza a una oferta frente a otra para la que su entidad sí muestre datos al respecto. Si una entidad no dispusiera de oferta para el plazo elegido, se ha tenido en cuenta el siguiente tramo para el que sí tuviera oferta. Todas las hipotecas muestran el interés mínimo que se aplicaría con la máxima vinculación exigida por cada entidad.
Previsión para los tipos de interés: ¿qué pasará en 2024?
El BCE ha mantenido los tipos de interés en el 4,5% en su reunión de marzo de 2024 y desde Kelisto prevemos que permanecerán en este mismo nivel hasta el próximo mes de junio. De esta forma, la institución trataría de consolidar los efectos que su política monetaria ha tenido hasta ahora y de hacer que se cumplan sus previsiones sobre la inflación, que apuntan a que esta se situará en el 2% en 2025: precisamente, el nivel «ideal» al que debería estar según el mandato del propio BCE.
📅 Calendario de reuniones del BCE en 2024
La bajada de los tipos de interés podría llegar en alguna de las reuniones que el BCE mantendrá en 2024:
- Reunión BCE abril 2024: 11/04/2024
- Reunión BCE junio 2024: 06/06/2024
- Reunión BCE julio 2024: 18/07/2024
- Reunión BCE septiembre 2024: 12/09/2024
- Reunión BCE diciembre 2024: 12/12/2024
¿Bajarán los tipos de interés en 2024?
El BCE podría bajar los tipos de interés en junio de 2024, según las últimas pistas que ha dado la institución, aunque por el momento siguen sin dar demasiadas pistas al respecto. En un comunicado emitido tras la reunión de hoy, el Consejo de Gobierno del BCE ha reiterado que «tiene la determinación de asegurar que la inflación vuelva a situarse pronto en su objetivo del 2% a medio plazo». A su juicio, mantener los tipos de interés al nivel actual «durante un período suficientemente largo» ayudará «de forma sustancial a este objetivo».
«Las decisiones futuras del Consejo de Gobierno asegurarán que los tipos de interés oficiales se fijen en niveles suficientemente restrictivos durante el tiempo que sea necesario», han asegurado desde la institución.
🤔 ¿Por qué se controla la inflación con una subida de tipos?
Con las subidas de los tipos de interés ejecutadas antes de octubre de 2023, el BCE intervenía en el mercado monetario de dos maneras:
- Primero, aumentando el precio del dinero que presta a los bancos, a través de subastas, lo que lleva directamente a que aumente el coste del endeudamiento de la economía, que se traduce en hipotecas o préstamos más caros. Obviamente, ese proceso monetario acaba afectando a los consumidores que piden menos créditos, al ser más caros.
- En segundo lugar, el BCE interviene aumentando lo que le paga a las entidades que deciden dejar su dinero aparcado en el banco central, que se conoce como la tasa de facilidad de depósito. Eso consigue que los bancos paguen más por el ahorro de sus clientes, lo que los debe llevar a consumir menos y a ahorrar más.
Al final, la suma de ambos factores debe afectar a la economía a píe de calle ‘enfriándola’ y consiguiendo que la inflación se reduzca. Aun así, no siempre es posible por los aumentos salariales, el precio alto de las materias primas o los conflictos geopolíticos que pueden aumentar los precios aun con menos demanda.
Así han sido las últimas subidas de los tipos de interés
Fuente: Kelisto.es con datos del BCE a 07/03/2024. * Meses sin reunión del BCE (por tanto, se mantenían los tipos de la reunión previa.
Evolución de los tipos de interés del BCE, mes a mes
TIPO DE INTERÉS DE LAS OPERACIONES PRINCIPALES DE FINANCIACIÓN | TIPO DE INTERÉS DE LA FACILIDAD MARGINAL DE CRÉDITO | TIPO DE INTERÉS DE LA FACILIDAD DE DEPÓSITO | |
jun-22 | 0% | 0,25% | -0,50% |
jul-22 | 0,50% | 0,75% | 0% |
ago-22* | 0,50% | 0,75% | 0% |
sept-22 | 1,25% | 1,50% | 0,75% |
oct-22 | 2% | 2,25% | 1,50% |
nov-22* | 2% | 2,25% | 1,50% |
dic-22 | 2,50% | 2,75% | 2% |
ene-23* | 2,50% | 2,75% | 2% |
feb-23 | 3% | 3,25% | 2,50% |
mar-23 | 3,50% | 3,75% | 3% |
abr-23* | 3,50% | 3,75% | 3% |
may-23 | 3,75% | 4% | 3,25% |
jun-23 | 4% | 4,25% | 3,50% |
jul-23 | 4,25% | 4,50% | 3,75% |
ago-23* | 4,25% | 4,50% | 3,75% |
sept-23 | 4,50% | 4,75% | 4% |
oct-23 | 4,50% | 4,75% | 4% |
nov-23* | 4,50% | 4,75% | 4% |
dic-23 | 4,50% | 4,75% | 4% |
ene-24 | 4,50% | 4,75% | 4% |
mar-24 | 4,50% | 4,75% | 4% |
Fuente: Kelisto.es con datos del BCE a 07/03/2024. * Meses sin reunión del BCE (por tanto, se mantenían los tipos de la reunión previa.
📈 ¿Cuáles son los tipos de interés oficiales del BCE?
Los tipos de interés oficiales del BCE son las herramientas de política monetaria de esta institución europea y sirven para determinar el precio del dinero en determinadas operaciones. Aunque normalmente cuando se habla de tipos de interés del BCE se suele hacer referencia al “tipo de interés de las operaciones principales de financiación” -que es lo que cobra el BCE por prestar dinero a los bancos-, debes tener en cuenta que existen otros dos tipos oficiales: el tipo de interés de la facilidad marginal de crédito y la facilidad de depósito:
- Tipo de interés de la facilidad marginal de crédito: Es lo que el BCE cobra a los bancos por prestarles dinero a un solo día, una operación que siempre debe estar respaldada por una garantía que deben presentar las entidades financieras.
- Facilidad de depósito: es lo que paga el BCE a los bancos por mantener el exceso de dinero que tengan en el propio BCE. Por tanto, al mantenerlo negativo, la institución fomenta que las entidades usen su efectivo para prestarlo a particulares, empresas o a otros bancos.
¿Quieres saber qué casa te puedes comprar?
Entra ya en nuestro simulador de hipotecas y descubre qué cuota pagarás cada mes en función de tus ahorros y del interés que te cobre el banco.
* El servicio de bróker hipotecario de Kelisto es 100% gratuito para los clientes que pidan hasta un 90% del valor de tasación o compraventa del inmueble que desean comprar, que es el límite que fijan la mayoría de las entidades en sus ofertas estándar. En caso de requerir un porcentaje mayor, el cliente deberá asumir una comisión por la operación (solo en caso de firma de la hipoteca con el bróker hipotecario de Kelisto). Estas condiciones también se aplicarán en los siguientes supuestos: hipotecas destinadas a segunda residencia por más del 70% del valor de tasación; hipotecas firmadas por no residentes en España por más del 80% del valor de tasación; e hipotecas destinadas a inversión por más del 60% del valor de tasación.