Cómo conseguir la mejor hipoteca: aspectos que tener en cuenta

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Hasta la llegada de la crisis financiera, las entidades bancarias se mostraban favorables a la concesión de hipotecas ya que se trataba de la vía principal de crecimiento en pleno boom al vincular al cliente prácticamente de por vida a la entidad. Por ello, la competencia era feroz y cada entidad ofrecía una hipoteca aún mejor que la anterior, o que conllevaba más ventajas que las demás. Atrás quedó todo eso. Hoy, a las entidades les cuesta más prestar dinero, y aunque siguen haciéndolo, el ritmo es muy inferior a lo que era hace pocos años. El principal cambio es que se exigen más requisitos y las condiciones son más elevadas a la hora de concederlas.

Como consecuencia, hemos pasado de un estándar en hipotecas del euríbor + 0,40%-0,50% a un rango mucho más amplio pero superior al euríbor + 2% en la mayoría de casos. En las comisiones la situación no ha variado tanto, pero es más difícil conseguir una hipoteca con cero comisiones de apertura.

Además, se prestaban cantidades del 100% sobre tasación, mientras que ahora el límite del 80% sobre el valor de la vivienda es una frontera difícil de superar salvo en casos muy excepcionales. Esto tiene consecuencias directas en el poder de compra de una vivienda, ya que para un precio medio en la vivienda de 150.000 €, necesitamos disponer de unos fondos propios de 30.000 €.
Por ello es necesario mirar las condiciones con más calma, demostrar que podemos hacer frente a los pagos y conocer qué ofertas hay actualmente en el mercado.
 

1. Tipo de interés

La gente, con buen criterio, conoce y se guía por el más importante de todos, el diferencial aplicado, que es el que va a determinar la cuota mensual final. Es la base sobre la que tomaremos las decisiones, pero en ningún caso el único.

El diferencial se aplica sobre una referencia, siendo el más común el euríbor, fácil de seguir y comprobar al ser un dato que se publica y comenta en los medios de comunicación diariamente.

¿Qué factores afectan a los tipos de interés? El tipo de interés se basa en la referencia que hay que aplicar más el diferencial que se firma:

* En la referencia únicamente podremos controlar su evolución, que en el caso del euríbor, ha sido bajista en los últimos años , y está actualmente en el 0,54%.


* En el diferencial es donde podremos negociar más. Dependerá de varios factores:

a) La entidad


b) Las distintas compensaciones que estemos dispuestos a asumir (obligaciones en cuanto a la contratación de productos)


c) El importe de fondos propios que aportamos, ya que no será lo mismo tener un 20% ahorrado que tener una cantidad superior

Una representación de la oferta actual, tiene los siguientes tipos de interés:

Por ejemplo, para una hipoteca de 100.000 € a 25 años:

- En una hipoteca al euríbor + 2,65% (3,19 % aplicando el 0,54%, que es el euríbor actual), nos daría una cuota de 484,15€
- Al euríbor + 3,65% sería de 538,38 €

Este incremento del 1%, nos supone un encarecimiento de 600 € anuales en la hipoteca. Por eso es tan importante comparar.

2. Comisiones

Las comisiones son las que marcan grandes diferencias entre tipos de hipotecas; Las aplicadas principalmente son:

Comisión de apertura y/o estudio: Al realizar la operación, siendo lo más común una comisión entre el 0,50% y el 1%.
Comisión de amortización y/o cancelación: Si se ingresa dinero para disminuir la deuda pendiente o se hace frente al pago de todo el importe para cancelarla.

Lo importante es tener en cuenta que un diferencial bueno pero una comisión de apertura elevada puede dar al traste con la ventaja inicial de esa entidad. Por ello, hay que comparar las cuotas resultantes en una y en la otra, y poner el ahorro provocado frente al sobrecoste en la comisión de apertura, para ver si merece la pena o no. Es importante recordar que la comisión de apertura disminuye el nominal del préstamo, es decir, el ingreso final al cliente disminuye, necesitando aportar más fondos propios. Por ejemplo, para una hipoteca de 100.000 €, un 1% de comisión de apertura supone una reducción de 1.000 € en el disponible, abonándose en cuenta 99.000 €.

La comisión de amortización y cancelación, también conocida como comisión por desistimiento, suele ser de 0,50% los primeros cinco años y de 0,25% las restantes. Pero este aspecto es negociable y si se convence a la entidad, en muchos casos se rebaja o incluso desaparece. Es un aspecto importante, porque las estadísticas indican que rara vez las hipotecas se pagan en los años contratados, sino que se terminan pagando antes de su vencimiento vía amortizaciones extraordinarias o cancelación, por lo tanto, esta comisión puede “reaparecer” al cabo de los años cuando queramos rebajar el importe adeudado.

Otra posibilidad es contratar una hipoteca que sea sin comisiones, como las que ofrecen ING Direct o Uno-e.

3. Garantías

Generalmente, las hipotecas tienen como principal garantía la vivienda que se adquiere, además de la garantía personal de los solicitantes, aunque es habitual que se requieran avalistas a la operación. Un avalista es aquella persona a la que se podrá reclamar la sobre dicha hipoteca en caso de impago por parte de los solicitantes.

La mejor hipoteca será aquella que, en igualdad de condiciones, no nos exija la garantía extra de un aval, a pesar de que la crisis actual hace más complicado este aspecto.

Por norma general, no hay hipotecas tipo sin avalistas, sino que será cada entidad la que en cada operación decidirá si solicitarlos o no. Un hecho que facilita la no solicitud de los mismos, es aportar una cantidad superior a ese 20% de fondos propios, siendo también importante tener la condición de empleado indefinido en el caso de personas que trabajen por cuenta ajena.

4. Otras claves a tener en cuenta

El aspecto más importante, el que va a determinar una buena oferta, va a ser nuestra capacidad de convencer a la entidad de que somos solventes y buenos pagadores. Es decir, a más seguridad percibida en la operación, mejores serán las condiciones que podamos negociar con el banco.

Para ello, es importante preparar bien la documentación: el último IRPF, las últimas nóminas, contrato de trabajo, si es trabajo fijo, extracto de cuenta o saldos de la entidad de referencia si son datos buenos… y es importante que no exista morosidad o impagos de otros préstamos o concesiones.

Lo que más va a valorar una entidad para ofrecer una buena oferta es la capacidad de pago. ¿Cómo se concreta esta cifra? Valorando cuánto supone la cuota resultante sobre los ingresos netos mensuales. Así, ninguna entidad quiere una cifra superior a 40-45% de ratio de endeudamiento (de cada 100 € que ingresa el cliente, 40-45 se van a pagar la hipoteca, quedando 55-60 € para pagar todo lo demás), mientras que un ratio por debajo de 35% hace que la viabilidad de la operación se incremente.

Así, para la mejor oferta hipotecaria, es conveniente pensar muy bien cuánto se va a pedir sobre el total que se va a aportar (precio de la casa más gastos), ya que los bancos se muestran reacios a prestar más del 80% de la tasación y/o precio de compra de la vivienda, y a qué plazo, para determinar la cuota final y saber si podremos asumirla.

Para la compra de una vivienda por valor de 120.000 €, los fondos propios requeridos serían de 24.000 €, a lo que habrá que sumar un 10% adicional en concepto de gastos (registro, notaría, impuestos y gestoría), lo que nos daría un total aproximado de 36.000 € necesarios para poder comprar la vivienda solicitando el 80%.

5. ¿Compensaciones?

Una vez obtenemos la oferta hipotecaria, llega el momento de la verdad. ¿Qué más debo hacer para poder conseguir ese precio? Si bien son productos no obligatorios, su no contratación eleva el diferencial final aplicado, generalmente entre un 0,50%-1,50%:

Domiciliar nómina, pensión o autónomos: Es importante ingresar los abonos de los titulares, para que la entidad disponga de saldo sobre el que cargar el importe de la cuota mensual.

Contratación de seguros de vida y hogar: El de vida suele tener como saldo mínimo el de la hipoteca, y en la mayoría, si hay dos titulares, se puede hacer un 50% del importe a cada uno de ellos. El de hogar, debe recoger en continente, como mínimo, el valor mínimo de seguro de daños que indica la propia tasación realizada.

Aportación al plan de pensiones: Se exige una aportación mínima anual, o equivalente en aportación mensual. Este saldo es del cliente, y deduce en la declaración de la renta, pero no podrá rescatarlo hasta cumplir con una de las contingencias (jubilación, enfermedad grave, desempleo de larga duración).

Gasto mínimo en tarjetas de la entidad o domiciliación de recibos: Se pide un gasto mínimo de 3000 € con la tarjeta en comercios, o que se domicilie un número mínimo de recibos básicos de la vivienda en la cuenta… Se busca vincular más al cliente, y que la cuenta disponga siempre de saldo con los que hacer frente no sólo a estos gastos, sino también a las cuotas hipotecarias.

Sobre estas compensaciones, el diferencial ofertado puede sufrir variaciones, por lo que es importante atender a este punto si queremos asegurarnos la mejor hipoteca. Esto es así, porque por cada producto no contratado, nos pueden incrementar el diferencial un porcentaje, de tal manera que sin productos contratados salvo la propia hipoteca, el diferencial resulte ser mucho más elevado que el inicialmente ofertado. El incremento suele rondar entre el 0,50% y el 1,50%, aplicando a cada producto un porcentaje de disminución. Así, si contratamos parte de los productos pero no todos los requeridos, el incremento no llegará a los citados niveles.

A cada entidad donde se solicite oferta, deberemos pedir que indiquen claramente cómo se obtiene el mejor diferencial, qué requisitos exige, y después, elegir no el que resulte de menor diferencial, sino el mejor diferencial sobre el ratio “vinculación requerida/diferencial ofertado”, ya que a veces es mejor pagar algo más de hipoteca pero no tener la obligación de aportar 600 o 1000 € al plan de pensiones. Sin olvidar después el punto de las comisiones de apertura y/o estudio para valorar la oferta en su conjunto.

Mejores ofertas actuales para hipotecas

  1. A interés variable
    Entidad Producto Interés inicial Interés Comisiones Plazo (en años) Requisitos Otros
    BGestión Global Hipoteca Global 2,34% (12 meses) E+1,40% Ap. y Est.: 1% 35 Seguro del hogar Seguro del hogar Seguro del hogar Seguro del hogar Seguro del hogar Seguro del hogar Seguro del hogar Seguro del hogar Seguro del hogar Seguro del hogar Seguro del hogar Seguro del hogar Seguro del hogar Seguro del hogar Seguro del hogar Seguro del hogar Seguro del hogar Seguro del hogar Seguro del hogar Seguro del hogar Seguro del hogar Seguro del hogar Seguro del hogar Seguro del hogar Seguro del hogar Seguro del hogar Seguro del hogar Seguro del hogar Seguro del hogar Seguro del hogar Seguro del hogar Seguro del hogar Seguro del hogar Seguro del hogar Seguro del hogar Seguro del hogar Seguro del hogar Seguro del hogar Seguro del hogar Seguro del hogar Seguro del hogar Seguro del hogar Seguro del hogar Seguro del hogar Seguro del hogar Seguro del hogar Seguro del hogar Seguro del hogar Seguro del hogar Seguro del hogar Seguro del hogar Seguro del hogar Seguro del hogar Seguro del hogar Seguro del hogar Seguro del hogar Seguro del hogar Seguro del hogar Seguro del hogar Seguro del hogar Seguro del hogar Seguro del hogar Seguro del hogar Seguro del hogar Seguro del hogar Seguro del hogar Seguro del hogar Seguro del hogar Seguro del hogar Seguro del hogar Seguro del hogar Seguro del hogar Seguro del hogar Seguro del hogar Seguro del hogar Seguro del hogar Seguro del hogar Seguro del hogar Seguro del hogar Seguro del hogar Seguro del hogar  
    Banesto Hipoteca variable 36 4,20% (36 meses) E+2,50% Ap.: 0,50% 30 Sin vinculación 70% sobre tasación
    Banesto Hipoteca variable 12 4,40 (12 meses) E+3,2% Ap: 0,75% 30 Sin vinculación 70% sobre tasación
    Unoe Hipoteca Unoe E+3% E+3% 0% 35 Sin vinculación 20 años si es segunda residencia
    Caja España-Duero Hipoteca Net E+3,95% (12 meses) E+3,50% Ap: 0% (500 € mínimo)   Sin vinculación  
    Ibercaja Hipoteca bonificada Superplus 6,45% (12 meses) E+4,10% Ap: 1,50% 30 Sin vinculación  
    Barclays Hipoteca Supermortgage E+4,65%) E+4,65% Ap: 1,50% (> 600 €) 25 seguro del hogar  

  2. A interés fijo
    Entidad Producto Interés Comisiones Plazo (en años) Requisitos Otros
    Banesto Hipoteca fija 5,80% Ap: 1% 30 Sin vinculación 70% tasación
    Activo Bank Activa fija 6,30% Ap: 0,75% (350 € min.) 30 Seg.hogar+vida  
    Bankia Hipoteca fija 6,20% Ap: 0,.75% (500 € min.) 30 Seguro del hogar  
    Banco Sabadell Hipoteca tipo fijo 6,30% Ap: 1,50% 30 Seg. hogar+vida  
    Caja de ingenieros Hipoteca tipo fijo 6,29% Ap: 0,75%) 20 Seg. hogar+vida  

Fuentes: Bankimia, a marzo 2013

Presentamos algunas de las mejores hipotecas tanto a tipo variable como a tipo fijo. Según el perfil del cliente, donde prime el mejor precio actual o la estabilidad en la cuota, será más interesante una modalidad u otra. Por norma general tienen unos tipos de interés más competitivos las contratadas a tipo variable, debido a los bajos tipos de interés actuales, aunque oscilará con cada revisión (generalmente anual o semestral), mientras que la de tipo fijo no variará.
 
Estas ofertas están dirigidas a hipotecas tipo, donde se solicita el 80%, y con un perfil de riesgo normal. Actualmente no es descartable solicitar una hipoteca por un porcentaje superior, del 90% o hasta del 100% del valor de la vivienda, pero en ese caso el estudio que hará la entidad será personalizado y las condiciones financieras serán más elevadas que las estándar. Este sobrecoste suele rondar el 0,35%-0,50%, pero cada entidad eleva el diferencial de manera personalizada, en función de las características económicas de los solicitantes.
 
En conclusión, una hipoteca con un buen diferencial dentro de la oferta actual, frente a uno más elevado, puede suponer un ahorro considerable. Por poner un ejemplo, sobre una hipoteca de 100.000 € a 25 años, un tipo de interés total del 3% supone una cuota de 474,21 € mensuales, mientras que uno del 4% es de 527,84 €, por lo que un 1% inferior supondría 600 € anuales de ahorro en este caso. Si deseas información más detallada, consulta el artículo acerca de las 10 mejores hipotecas. mejores hipotecas. mejores hipotecas. mejores hipotecas. mejores hipotecas. mejores hipotecas. mejores hipotecas. mejores hipotecas. mejores hipotecas. mejores hipotecas. mejores hipotecas. mejores hipotecas. mejores hipotecas. mejores hipotecas. mejores hipotecas. mejores hipotecas. 

Fuentes: Kelisto, Bankimia

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