Cómo afectará el Decreto de las cláusulas suelo a los futuros hipotecados

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El Real Decreto-ley sobre la devolución de las cláusulas suelo y el reembolso de los gastos de formalización de la hipoteca marcarán el rumbo del mercado hipotecario a lo largo del año

Las hipotecas a tipo variable aplican actualmente un interés de euríbor+1,15%1, una cifra que aumentará a lo largo de 2017 como consecuencia del impacto que tendrá en las cuentas de las entidades la devolución del importe cobrado de más por las cláusulas suelo y de los gastos de formalización de las hipotecas, según previsiones de Kelisto.

El Consejos de Ministros dará hoy luz verde al mecanismo extrajudicial para que los clientes con cláusulas suelo puedan reclamar lo cobrado de más por su banco, tal y como estableció en diciembre de 2016 el Tribunal de Justicia de la Unión Europea. Al desembolso que esto supondrá para las entidades, se suma un frente más: la sentencia del Tribunal Supremo que declara nulas las cláusulas que obligan al consumidor a asumir todos los gastos de formalización de una hipoteca. A lo largo de 2016, varias sentencias han forzado a los bancos a devolver ese dinero a sus clientes y se espera que la futura ley reguladora de los contratos de crédito inmobiliario (que se aprobará en los próximos meses) clarifique qué pasará con este asunto y quién debe abonar esos gastos.

La devolución de lo cobrado de más por las cláusulas suelo y de los gastos de formalización de las hipotecas tendrá un impacto importante en las cuentas de las entidades que, para compensarlo, tendrán que tomar varias medidas, como el encarecimiento del interés que cobrarán por las nuevas hipotecas o en endurecimiento de los criterios para conceder financiación para la compra de vivienda. Tampoco se puede descartar que traten de compensar este varapalo económico con una subida de las comisiones (tanto en las hipotecas como en otros productos bancarios), un aumento de la vinculación exigida en los préstamos hipotecarios o un prolongamiento de los intereses fijos de salida de las hipotecas variables.

En este contexto, el consumidor debe extremar las precauciones antes de contratar una hipoteca y, ahora más que nunca, fijarse bien en la letra pequeña de cualquier oferta que pudiera parecer atractiva. Para encontrar el préstamo que mejor se adapta a las necesidades del cliente, será esencial comparar ofertas y no fijarse solo en el diferencial que aplican: habrá que analizar los productos vinculados, las comisiones, el interés fijo de salida (y el plazo durante el cual ser aplica) y cualquier cláusula que pudiera resultar extraña a ojos del consumidor.

No todo son malas noticias para quienes contraten una hipoteca

Durante los próximos meses también habrá buenas noticias para quienes dispongan de una hipoteca o vayan a contratar una nueva. La aprobación de la ley reguladora del crédito inmobiliario (que previsiblemente determinará cómo se devuelven todos o parte de los gastos de formalización de las hipotecas) limitará las comisiones que el consumidor paga cuando devuelve anticipadamente parte de su deuda.

Actualmente, el 57% de las hipotecas variables aplica comisiones por amortización anticipada y, en todos esos casos, los bancos cobran el máximo permitido por ley2: un 0,5% de la cantidad devuelta durante los cinco primeros años de vida del préstamo, o un 0,25% durante el resto del plazo, lo que se traduce en una cantidad que puede superar los 500 euros de media, en función del momento en el que se realice el reintegro.

La nueva normativa sobre hipotecas reduce esas comisiones por amortización anticipada y tan solo dejará que los bancos elijan una de estas dos fórmulas:

  • Aplicar una comisión máxima del 0,25% si la amortización se realiza durante los cinco primeros años de vida del préstamo y, a partir del sexto, no cobrar nada.
  • Establecer una comisión máxima del 0,5% si el reembolso se produce durante los tres primeros años y, a partir del cuarto, no cobrar ningún cargo.

Con las limitaciones que supondrá el cambio de normativa, un consumidor podrá ahorrar 138,6 euros de media en los costes de la amortización anticipada, un abaratamiento que podría llegar hasta los 491,9 euros, en función del momento en el que se produzca la devolución anticipada y de la fórmula elegida por su entidad para adaptarse a la nueva ley2.

FUENTES

1 Cálculo realizado por Kelisto.es con la información que ofrecen las entidades financieras en sus páginas web a 02/01/2017. Para realizar el cálculo del diferencial medio se han tenido en cuenta los datos de  40 préstamos hipotecarios a tipo variable.

2 Datos propios extraídos del informe “LOS CONSUMIDORES PODRÁN AHORRAR HASTA 500 EUROS EN COMISIONES CON LA NUEVA NORMATIVA SOBRE HIPOTECAS” publicado por Kelisto.es en septiembre de 2016. Metodología de cálculo en la sección “Fuentes” de dicho informe.

 

 

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