Análisis: cómo te afecta la nueva ley hipotecaria

Nueva Ley Hipotecaria

Tu opinión nos importa:

Puntúa y deja tu comentario.
¿Necesitas una hipoteca?

Te ayudamos a conseguirla de forma inmediata

  • La norma limita a 30 años el plazo máximo al que se podrán conceder hipotecas y la cuantía, que tendrá un tope del 80% del valor de tasación
  • La nueva ley hipotecaria establece que el proceso de embargo no podrá comenzar hasta que no se hayan producido tres impagos de la cuota
  • Los consumidores tendrán que firmar un documento en el que aseguren haber entendido los riesgos que asumen, algo que no funcionó en casos como el de las preferentes

La nueva ley hipotecaria (es decir la ley de medidas para reforzar la protección a los deudores hipotecarios, reestructuración de deuda y alquiler social) entró en vigor el pasado 16 de mayo bajo el apodo de “ley antidesahucios”. Sin embargo, los impagos y la pérdida de la vivienda no son sus únicas novedades.

¿A quién afecta la nueva ley hipotecaria?

La normativa afecta, sobre todo, a aquellos que están pensando en comprar una casa y necesitarán una hipoteca en el futuro. No obstante, también repercute en cierta medida en los ciudadanos que perdieron su casa pero aún conservan una deuda con el banco.

¿Qué cambia a la hora de pedir una hipoteca?

  • Nuevo tope a los plazos. A partir de ahora no se podrán conceder nuevas hipotecas a más de 30 años, cuando antes de la ley los bancos llegaron a ofrecer hipotecas a 40 y a 50 años.
  • La cuantía del préstamo, limitada. Las hipotecas podrán equivaler, como mucho, al 80% del valor de tasación de la vivienda. Antes de la nueva ley los bancos podían llegar a financiar el 100% del valor de la vivienda a cambio de ciertas garantías, como disponer de avales.
  • Tasación: el cliente decide. Hasta ahora, el banco decidía quién se encargaba de la tasación de la vivienda. Normalmente, se trataba de compañías vinculadas a la entidad, por lo que su objetividad quedaba en entredicho. Con la entrada en vigor de la nueva norma, el comprador podrá contratar por su cuenta a una empresa de tasación.
  • El hipotecado tendrá que leer la letra pequeña. La ley establece que el consumidor deberá  firmar un documento en el que confirmará que ha entendido todos los riesgos que asume al comprometerse al pago de una hipoteca. Y, si las hay, a aceptar condiciones como las cláusulas suelo o techo. Por su parte, el banco deberá informar al usuario de todos los riesgos que pueda tener el préstamo.

¿Qué pasará cuando no pueda pagar?

  • Menos abusos en los intereses de demora. La nueva ley limita los intereses que tendrías que pagar si no pudieras cumplir con alguna de las cuotas de tu hipoteca. En concreto, la norma dice que esos intereses equivaldrán, como máximo, a tres veces el interés legal del precio del dinero, que se fija por ley cada año y que en 2013 es del 4%. Por tanto, los intereses de demora no podrían superar el 12% este año, cuando antes habían llegado hasta el 20-25%.
  • Esperar hasta el tercer impago. El banco no podrá ejecutar la hipoteca(es decir, iniciar un proceso que comienza con una demanda por impago en el juzgado, continúa con la subasta de la vivienda y termina con el desalojo, si antes no lo la abandona el antiguo propietario) hasta que no se hayan producido tres impagos de las cuotas.
  • Libertad para buscar comprador. Si llega a ejecutarse la hipoteca, el propio hipotecado podrá vender la casa por su cuenta, en lugar de tener que conformarse con lo que suceda en una subasta. De esa forma, podrá encontrar un comprador que le ofrezca un precio mejor.
  • Se perdonará parte de la deuda. Aquellos consumidores que hayan sido desahuciados, pero que aún tengan una deuda con el banco, podrán acogerse a una especie de condonación de la deuda. En concreto, podrán saldar su cuenta con el banco si pagan el 65% de ésta en un plazo de cinco años, o el 80% en diez
  • Los beneficios, a repartir. Cuando el banco se quede con una vivienda y logre venderla, tendrá que repartir los beneficios que logre con la persona que haya sido desahuciada. En concreto, la ley le obliga a darle la mitad, un dinero que el particular tendrá que usar para reducir la deuda que tiene con la entidad.

Nuestra opinión

La nueva ley hipotecaria obligará a reducir el tiempo de vida de las hipotecas y el porcentaje que el consumidor puede pedir al banco, lo que significa será más complicado que el banco te conceda un préstamo pero, al mismo tiempo, que la deuda que vas a asumir será mucho más razonable.

Además, esta nueva norma incorpora ciertos aspectos positivos para quienes estén inmersos en un proceso de ejecución hipotecaria. Por ejemplo, permitirá que los jueces puedan intervenir y paralizar un desahucio si consideran que el proceso está motivado por una cláusula abusiva, y suspender durante dos años un desahucio si los afectados están en situación de vulnerabilidad (por ejemplo, en casos de familia numerosa, de contar con un miembro con discapacidad o dependiente, o que el deudor esté en situación de desempleo y haya agotado las prestaciones).

Ahora bien, hay muchos elementos en los que la nueva ley hipotecaria cojea. En primer lugar, solo vemos buenas intenciones en lo que respecta a la dación en pago, ya que esta posibilidad sigue sin aparecer en la ley como una obligación y vuelve a dejarse su aplicación a criterio de los bancos. Tampoco nos convence la suspensión de los desahucios por un período de dos años, porque no tiene carácter retroactivo y, por tanto, deja a miles de ciudadanos sin una solución.  Y no nos parece nada convincente que se cree un Fondo Social de Vivienda de alquiler destinado a familias desahuciadas porque ni siquiera se impone de forma obligatoria.

En esta misma línea, hay otras dos novedades que no creemos que vayan a ser efectivas. Por un lado, la que obliga al consumidor a firmar un documento en el que asegure haber entendido todo. ¿Es eso suficiente para prevenir? Si no lo fue en casos como el de las participaciones preferentes, no pensamos que  pueda serlo con las hipotecas.

En segundo lugar, el hecho de que se tenga que esperar tres meses para iniciar un proceso de ejecución hipotecaria no supondrá un gran cambio ya que, normalmente, los bancos nunca inician este proceso tras producirse el primer impago sino que dejan un cierto margen para tratar de llegar a un nuevo acuerdo con su cliente.

¿Crees que la nueva ley hará complicará (aún más) la difícil tarea de conseguir una hipoteca? ¿Y servirá para proteger al consumidor? Comparte tu opinión en el foro de Kelisto.

Fuentes: El Mundo / Cinco Días

¿Qué te parece? Otros usuarios ya están comentando este artículo. Deja tu opinión aquí
¿Necesitas una hipoteca?

Te ayudamos a conseguirla de forma inmediata

Kelisto te ayuda
¿Buscas una hipoteca?
Un experto te ayudará a encontrar la hipoteca idónea para tí