Claves para saber si te están ofreciendo una buena hipoteca

¿Necesitas una hipoteca?

Te ayudamos a conseguirla de forma inmediata
  • Un interés de euríbor+1,5%, ¿es barato o caro? ¿Deberías aceptar que tu banco te aplique una comisión de apertura o los hay que no cobran nada? En Kelisto, hemos analizado todos los elementos clave de una hipoteca para que compruebes, con ejemplos, si estás ante una buena o mala oferta.

Los conocimientos financieros siguen siendo el talón de Aquiles de los consumidores españoles. Según datos de Nationale Nederlanden, más del 40% del total reconoce saber poco sobre finanzas personales y casi uno de cada cuatro querría mejorar sus conocimientos sobre hipotecas. Con este panorama, no es de extrañar que, a la hora de buscar ofertas para financiar la compra de una vivienda, muchos no sepan si lo que les propone un banco es bueno, malo o regular.

Para que puedas tomar la mejor decisión para tu bolsillo, en Kelisto hemos desgranado todos los elementos que debes analizar para saber si te están ofreciendo una buena hipoteca. Además, hemos rastreado todo el mercado para contarte, con ejemplos, cuál sería una buena propuesta y cuál sería la peor que te pueden ofrecer. De esa forma, si te proponen financiar la compra de tu casa a cambio de un interés de euríbor+1,20% o si tratan de colarte una comisión de apertura del 1,5% tendrás datos suficientes para saber si debes aceptar la oferta o buscar una mejor.

Cómo saber si una hipoteca es buena

Para saber si una hipoteca es buena, deberás analizar, como mínimo, ocho aspectos de cada oferta. Además del interés, tendrás que fijarte en otros elementos como la vinculación que exige, las comisiones de apertura y amortización anticipada, el porcentaje máximo que permite financiar, el plazo de amortización, los ingresos mínimos que tienes que tener y, en el caso de las hipotecas variables, si el banco te cobrará un interés fijo de salida distinto que te va a aplicar después.

Para que puedas encontrar una de las mejores hipotecas del mercado, a continuación te contamos en qué consiste cada uno de los aspectos que debes analizar y te damos ejemplos de cuáles serían buenas ofertas para cada uno de esos elementos.

1. Interés (fijo o variable)

El interés de una hipoteca es el precio que te cobrará cada banco por dejarte dinero para comprar una casa. Ahora bien, la forma de expresarlo varía en función de si quieres pedir una hipoteca fija o variable:

  • Si contratas una hipoteca variable, el interés estará compuesto por dos elementos: un índice de referencia (que normalmente es el euríbor) y un diferencial, que es un porcentaje fijo que cobra cada banco y que se mantiene sin cambios durante toda la vida del préstamo. En estas hipotecas, las entidades revisan cada cierto tiempo (cada 6 o 12 meses) el nivel del euríbor para subir o bajar el interés que tendrás que pagar.
  • Si buscas una hipoteca fija, el banco te cobrará un interés que se mantendrá invariable hasta que termines de devolver tu deuda. Eso sí, en este caso, la tasa que tendrás que pagar dependerá del plazo de devolución que necesites: cuanto más largo sea, más caro será el interés que pagues.

Si lo que buscas es una hipoteca fija, las dos mejores ofertas serían la Hipoteca Fija de Bankia (para clientes con ingresos superiores a 3.000 euros), que cobra un interés del 1,5% a 10 años, y la Hipoteca Ahora Tipo Fijo de Liberbank a 30 años, al 2,25%, aunque puedes encontrar otras propuestas interesantes para plazos intermedios en nuestro ranking de hipotecas fijas más baratas.

Hipoteca Sin Comisiones Fija-Ingresos ≥ 3.000€ (10 Años)

Hipoteca Sin Comisiones Fija-Ingresos ≥ 3.000€ (10 Años)

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% máximo financiado
80,0 %
Importe mínimo financiado
-
Importe máximo financiado
-
Comisión cancelación
0 €
Comisión amortización anticipada
0 €
Vinculación: nómina domiciliada
Vinculación: seguro hogar
No
Vinculación: seguro vida
No
Vinculación: plan pensiones
No
Vinculación: otros seguros
No

Hipoteca Ahora tipo fijo 30 años (Requisitos máximos)

Hipoteca Ahora tipo fijo 30 años (Requisitos máximos)

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% máximo financiado
80,0 %
Importe mínimo financiado
-
Importe máximo financiado
-
Comisión cancelación
0 €
Comisión amortización anticipada
0 €
Vinculación: nómina domiciliada
Vinculación: seguro hogar
Vinculación: seguro vida
Vinculación: plan pensiones
Vinculación: otros seguros
No

En el caso de las hipotecas variables, el diferencial más bajo que puedes encontrar actualmente es un 0,89%, que es lo que cobran la Hipoteca Ahora de Liberbank, la Hipoteca Variable de Openbank y la Hipoteca Variable de COINC.

Hipoteca Ahora

Hipoteca Ahora

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Periodo inicial
12 meses
% máximo concedido
80,0 %
Importe mínimo financiado
-
Importe máximo financiado
-
Comisión estudio
0 €
Comisión cancelación
0 €
Comisión amortización anticipada
0 €
Domiciliar nómina
Contratación seguro vida
Contratación seguro hogar
Contratación plan pensiones
Contratación otros
No

Hipoteca Variable Open Sin comisiones

Hipoteca Variable Open Sin comisiones

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Periodo inicial
12 meses
% máximo concedido
80,0 %
Importe mínimo financiado
30000,0 €
Importe máximo financiado
3000000,0 €
Comisión estudio
0 €
Comisión cancelación
0 €
Comisión amortización anticipada
0 €
Domiciliar nómina
Contratación seguro vida
No
Contratación seguro hogar
No
Contratación plan pensiones
No
Contratación otros
No

Hipoteca Variable

Hipoteca Variable

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Periodo inicial
12 meses
% máximo concedido
80,0 %
Importe mínimo financiado
-
Importe máximo financiado
-
Comisión estudio
0 €
Comisión cancelación
0 €
Comisión amortización anticipada
0 €
Domiciliar nómina
No
Contratación seguro vida
No
Contratación seguro hogar
No
Contratación plan pensiones
No
Contratación otros
No

2. Interés fijo de salida

En la mayoría de las hipotecas variables, los bancos suelen comenzar cobrándote un interés fijo durante los primeros meses para, posteriormente, aplicarte el euríbor más un diferencial. Por tanto, cuanto más bajo sea ese interés fijo (y más corto sea el período durante el que se aplica), mejor será la oferta.

En este sentido, la mejor propuesta que puedes encontrar en el mercado es la Hipoteca Variable de COINC, que cobra un fijo del 0,89% durante los 12 primeros meses.

Hipoteca Variable

Hipoteca Variable

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Periodo inicial
12 meses
% máximo concedido
80,0 %
Importe mínimo financiado
-
Importe máximo financiado
-
Comisión estudio
0 €
Comisión cancelación
0 €
Comisión amortización anticipada
0 €
Domiciliar nómina
No
Contratación seguro vida
No
Contratación seguro hogar
No
Contratación plan pensiones
No
Contratación otros
No

3. Vinculación de productos

La gran mayoría de los bancos te exigirán que contrates una serie de productos o servicios vinculados (por ejemplo, un seguro de vida, uno de hogar, un plan de pensiones…) si quieres acceder a su mejor oferta: es decir, no te obligarán a que te hagas con este tipo de extras, pero tendrás que hacerte con ellos si quieres pagar lo menos posible por la hipoteca que te proponen.

Lo normal es que los bancos te pidan contratar tres o cuatro productos vinculados, aunque en algunos casos la cifra puede llegar a seis o siete. Eso sí, existe una excepción: las hipotecas de COINC que, tanto en su versión variable como fija, no te piden ningún extra para poder conseguir las mejores condiciones.

Hipoteca Variable

Hipoteca Variable

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Periodo inicial
12 meses
% máximo concedido
80,0 %
Importe mínimo financiado
-
Importe máximo financiado
-
Comisión estudio
0 €
Comisión cancelación
0 €
Comisión amortización anticipada
0 €
Domiciliar nómina
No
Contratación seguro vida
No
Contratación seguro hogar
No
Contratación plan pensiones
No
Contratación otros
No

Hipoteca Fija (Hasta 10 años)

Hipoteca Fija (Hasta 10 años)

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% máximo financiado
80,0 %
Importe mínimo financiado
-
Importe máximo financiado
-
Comisión cancelación
0 €
Comisión amortización anticipada
0 €
Vinculación: nómina domiciliada
No
Vinculación: seguro hogar
No
Vinculación: seguro vida
No
Vinculación: plan pensiones
No
Vinculación: otros seguros
No

Hipoteca Fija (Hasta 15 años)

Hipoteca Fija (Hasta 15 años)

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% máximo financiado
80,0 %
Importe mínimo financiado
-
Importe máximo financiado
-
Comisión cancelación
0 €
Comisión amortización anticipada
0 €
Vinculación: nómina domiciliada
No
Vinculación: seguro hogar
No
Vinculación: seguro vida
No
Vinculación: plan pensiones
No
Vinculación: otros seguros
No

Hipoteca Fija (Hasta 20 años)

Hipoteca Fija (Hasta 20 años)

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% máximo financiado
80,0 %
Importe mínimo financiado
-
Importe máximo financiado
-
Comisión cancelación
0 €
Comisión amortización anticipada
0 €
Vinculación: nómina domiciliada
No
Vinculación: seguro hogar
No
Vinculación: seguro vida
No
Vinculación: plan pensiones
No
Vinculación: otros seguros
No

4. La comisión de apertura

La comisión de apertura de una hipoteca sirve para costear los gastos que asume el banco por formalizar el préstamo y ponerlo a disposición de su cliente. Se suele expresar como un porcentaje de la cantidad que pidas e, incluso, algunas entidades añaden un fijo en euros: es decir, pueden aplicarte un 1% de la cantidad que solicites, con un mínimo de 800 euros. Por tanto, aunque el 1% equivaliera a una cifra menor, el banco siempre se asegura que podrá cobrar, al menos, 800 euros.

En lo que respecta al a comisión de apertura, las mejores hipotecas son aquellas que no te cobran nada por este concepto, como las de Openbank, COINC, BBVA o ING, entre otras.

Hipoteca Variable Open Sin comisiones

Hipoteca Variable Open Sin comisiones

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Periodo inicial
12 meses
% máximo concedido
80,0 %
Importe mínimo financiado
30000,0 €
Importe máximo financiado
3000000,0 €
Comisión estudio
0 €
Comisión cancelación
0 €
Comisión amortización anticipada
0 €
Domiciliar nómina
Contratación seguro vida
No
Contratación seguro hogar
No
Contratación plan pensiones
No
Contratación otros
No

Hipoteca Variable

Hipoteca Variable

Más detalles Menos detalles

Periodo inicial
12 meses
% máximo concedido
80,0 %
Importe mínimo financiado
-
Importe máximo financiado
-
Comisión estudio
0 €
Comisión cancelación
0 €
Comisión amortización anticipada
0 €
Domiciliar nómina
No
Contratación seguro vida
No
Contratación seguro hogar
No
Contratación plan pensiones
No
Contratación otros
No

Hipoteca BBVA

Hipoteca BBVA

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Periodo inicial
12 meses
% máximo concedido
80,0 %
Importe mínimo financiado
-
Importe máximo financiado
-
Comisión estudio
0 €
Comisión cancelación
0 €
Comisión amortización anticipada
0,50 %
Domiciliar nómina
Contratación seguro vida
Contratación seguro hogar
Contratación plan pensiones
Contratación otros
No

Hipoteca Naranja

Hipoteca Naranja

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Periodo inicial
12 meses
% máximo concedido
80,0 %
Importe mínimo financiado
50000,0 €
Importe máximo financiado
-
Comisión estudio
0 €
Comisión cancelación
0 €
Comisión amortización anticipada
0 €
Domiciliar nómina
Contratación seguro vida
Contratación seguro hogar
Contratación plan pensiones
No
Contratación otros
No

5. La comisión de amortización anticipada

La comisión de amortización anticipada de una hipoteca es la que te cobra un banco si devuelves tu deuda (o parte de ella) antes del plazo acordado inicialmente. De esa forma, la entidad compensa los intereses que dejará de cobrar. Por ley, no te pueden aplicarte más de un 0,5% (durante los cinco primeros años de vida de una hipoteca) o de un 0,25% (durante el resto del período), pero siempre puedes negociar o buscar una oferta que no te cobre por este concepto. Ese es el caso de las hipotecas variables de Openbank, COINC o Bankia, entre otras.

Hipoteca Variable Open Sin comisiones

Hipoteca Variable Open Sin comisiones

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Periodo inicial
12 meses
% máximo concedido
80,0 %
Importe mínimo financiado
30000,0 €
Importe máximo financiado
3000000,0 €
Comisión estudio
0 €
Comisión cancelación
0 €
Comisión amortización anticipada
0 €
Domiciliar nómina
Contratación seguro vida
No
Contratación seguro hogar
No
Contratación plan pensiones
No
Contratación otros
No

Hipoteca Variable

Hipoteca Variable

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Periodo inicial
12 meses
% máximo concedido
80,0 %
Importe mínimo financiado
-
Importe máximo financiado
-
Comisión estudio
0 €
Comisión cancelación
0 €
Comisión amortización anticipada
0 €
Domiciliar nómina
No
Contratación seguro vida
No
Contratación seguro hogar
No
Contratación plan pensiones
No
Contratación otros
No

Hipoteca Sin Comisiones Variable (Ingresos≥ 3.000 €)

Hipoteca Sin Comisiones Variable (Ingresos≥ 3.000 €)

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Periodo inicial
-
% máximo concedido
80,0 %
Importe mínimo financiado
-
Importe máximo financiado
-
Comisión estudio
0 €
Comisión cancelación
0 €
Comisión amortización anticipada
0 €
Domiciliar nómina
Contratación seguro vida
No
Contratación seguro hogar
No
Contratación plan pensiones
No
Contratación otros
No

6. El porcentaje máximo que te permite financiar

Aunque hace años la mayoría de los bancos te permitían pedir todo el dinero que necesitaras para comprar tu casa, lo habitual es que hoy en día no te ofrezcan más de un 80% del valor de tasación o de compraventa de una vivienda. No obstante, existen algunos bancos donde podrás conseguir una hipoteca al 100% o, como mínimo, negociar hasta llegar al 90%, siempre que tengas un buen perfil (ingresos elevados, estabilidad laboral, pocas deudas, etc.). Entre las entidades que te darán esta posibilidad se encuentran Abanca, Kutxabank y la comercializadora de hipotecas UCI.

Hipoteca Mari Carmen

Hipoteca Mari Carmen

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Periodo inicial
24 meses
% máximo concedido
80,0 %
Importe mínimo financiado
-
Importe máximo financiado
-
Comisión estudio
0 €
Comisión cancelación
0 €
Comisión amortización anticipada
0 €
Domiciliar nómina
Contratación seguro vida
No
Contratación seguro hogar
No
Contratación plan pensiones
No
Contratación otros
No

Hipoteca Variable Kutxabank

Hipoteca Variable Kutxabank

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Periodo inicial
12 meses
% máximo concedido
80,0 %
Importe mínimo financiado
-
Importe máximo financiado
-
Comisión estudio
0 €
Comisión cancelación
0 €
Comisión amortización anticipada
0 €
Domiciliar nómina
Contratación seguro vida
Contratación seguro hogar
Contratación plan pensiones
Contratación otros
No

Hipoteca Variable

Hipoteca Variable

Más detalles Menos detalles

Periodo inicial
12 meses
% máximo concedido
80,0 %
Importe mínimo financiado
-
Importe máximo financiado
-
Comisión estudio
0 €
Comisión cancelación
0 €
Comisión amortización anticipada
0 €
Domiciliar nómina
No
Contratación seguro vida
No
Contratación seguro hogar
Contratación plan pensiones
No
Contratación otros
No

7. Plazo de amortización

El plazo de amortización de una hipoteca es el período que tendrás para devolver tu deuda. Lo normal es que los bancos no te ofrezcan más de 30 años para hacerlo, aunque existe alguna excepción, como la Hipoteca Naranja de ING, que te dará hasta 40 años para reintegrar el dinero.

Hipoteca Naranja

Hipoteca Naranja

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Periodo inicial
12 meses
% máximo concedido
80,0 %
Importe mínimo financiado
50000,0 €
Importe máximo financiado
-
Comisión estudio
0 €
Comisión cancelación
0 €
Comisión amortización anticipada
0 €
Domiciliar nómina
Contratación seguro vida
Contratación seguro hogar
Contratación plan pensiones
No
Contratación otros
No

8. Ingresos mínimos

Cada vez son menos los bancos que, de antemano, exigen que el cliente tenga unos ingresos mínimos para poder acceder a sus hipotecas, ya que lo habitual es que prefieran analizar, en conjunto, factores como su estabilidad laboral o el resto de deudas pendientes. En cualquier caso, todavía hay ofertas que imponen un mínimo muy alto, como la Hipoteca Fija de Bankia, que requiere que el usuario ingrese, por lo menos, 3.000 euros al mes.

Entre las que no requieren una cifra concreta, por ejemplo, podrás encontrarte con ofertas como las hipotecas variables de COINC y de Openbank.

Hipoteca Variable

Hipoteca Variable

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Periodo inicial
12 meses
% máximo concedido
80,0 %
Importe mínimo financiado
-
Importe máximo financiado
-
Comisión estudio
0 €
Comisión cancelación
0 €
Comisión amortización anticipada
0 €
Domiciliar nómina
No
Contratación seguro vida
No
Contratación seguro hogar
No
Contratación plan pensiones
No
Contratación otros
No

Hipoteca Variable Open Sin comisiones

Hipoteca Variable Open Sin comisiones

Más detalles Menos detalles

Periodo inicial
12 meses
% máximo concedido
80,0 %
Importe mínimo financiado
30000,0 €
Importe máximo financiado
3000000,0 €
Comisión estudio
0 €
Comisión cancelación
0 €
Comisión amortización anticipada
0 €
Domiciliar nómina
Contratación seguro vida
No
Contratación seguro hogar
No
Contratación plan pensiones
No
Contratación otros
No

Qué hay que saber para pedir una hipoteca

Además de analizar todas las cuestiones que te hemos contado previamente, es importante saber varias cosas para pedir una hipoteca:

  • La primera, que normalmente necesitarás tener unos ahorros equivalentes el 30% del coste de la vivienda que deseas comprar. ¿El motivo? Por un lado, la mayoría de los bancos solo te prestan un 80% del valor de tu futura vivienda, por lo que debes tener el 20% restante en tu poder. Por otro, necesitas un 10% extra para poder abonar los impuestos y otros gastos que implica la compra de una vivienda.
  • La segunda, que es importante que te pares a analizar qué tipo de hipoteca quieres pedir: más allá del interés, hay diferencias importantes entre hipotecas variables y fijas. Dependiendo, sobre todo, del nivel de riesgo que estés dispuesto a asumir, te interesará más una que la otra.
  • Y la tercera, que en pocas semanas tendremos nueva ley hipotecaria que cambiará algunas cosas: por ejemplo, reducirá considerablemente los costes de amortización anticipada de este tipo de préstamos y abaratará los gastos de los trámites necesarios para cambiar una hipoteca variable a fija.

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