Más allá del interés, ¿en qué se diferencian las hipotecas variables y fijas?

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  • Antes de decidirte por una hipoteca variable o una fija, hay muchos aspectos que deberás analizar: el tipo de interés es el más importante, pero existen otros elementos en los que ambos productos son muy distintos.

Su nombre lo deja bien claro. Las hipotecas variables tienen un interés que va cambiando a lo largo del tiempo, mientras que las hipotecas fijas cobran lo mismo desde que se contratan hasta el final de sus días. Aparentemente, esto podría ser suficiente para decidirte por una u otra en caso de que necesites financiación para la compra de la vivienda. Sin embargo, hay otros muchos aspectos que debes tener en cuenta para saber si te conviene elegir una u otra.

Para ayudarte a tomar una decisión inteligente, en Kelisto hemos analizado las hipotecas variables y fijas que hay en el mercado, hemos inspeccionado su letra pequeña y recopilado los aspectos que siempre deberías sopesar antes de decidirte por una de las dos.

1. En las hipotecas variables, el interés depende del euríbor; en las fijas, del plazo de devolución

Al contrario de lo que sucede con las fijas, en las hipotecas variables el interés que tendrás que pagar cambia periódicamente: lo habitual es que se modifique una vez al año, aunque existen excepciones, como la Hipoteca Naranja de ING, que lo revisa cada seis meses.

Hipoteca Naranja

Hipoteca Naranja

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Periodo inicial
12 meses
% máximo concedido
80,0 %
Importe mínimo financiado
50000,0 €
Importe máximo financiado
-
Comisión estudio
0 €
Comisión cancelación
0 €
Comisión amortización anticipada
0 €
Domiciliar nómina
Contratación seguro vida
Contratación seguro hogar
Contratación plan pensiones
No
Contratación otros
No

Esos cambios vendrán determinados por el euríbor, un índice que se suma al diferencial que fije tu banco. Por ejemplo, si tu entidad te aplica un diferencial del 1% y, en el momento de la revisión de tu hipoteca, el euríbor está en el 0,25%, el interés que pagarás será del 1,25%. Eso sí, la oferta que te haga tu banco será válida elijas el plazo que elijas: por ejemplo, la Hipoteca Mari Carmen Variable de Abanca tiene un diferencial del 1,05% que se aplicará tanto si acuerdas devolver tu deuda en 10 años como si lo haces en 30.

Hipoteca MariCarmen

Hipoteca MariCarmen

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Periodo inicial
24 meses
% máximo concedido
80,0 %
Importe mínimo financiado
80000,0 €
Importe máximo financiado
1000000,0 €
Comisión estudio
0 €
Comisión cancelación
0 €
Comisión amortización anticipada
0 €
Domiciliar nómina
Contratación seguro vida
Contratación seguro hogar
Contratación plan pensiones
No
Contratación otros

En las hipotecas fijas, por el contrario, el interés nunca se revisa, sino que se mantiene igual hasta que termines de pagar tu deuda. Eso sí, los bancos no te cobrarán lo mismo si decides hacerlo en 10 años que si lo haces en 25. Es más, cuanto mayor sea el plazo de devolución que necesites, más alto será el interés que tendrás que pagar.

Por ejemplo, la Hipoteca Fija de Bankinter tiene un interés del 1,75% si acuerda devolver el dinero en 10 años; ahora bien, si necesitas 25 o 30 para reintegrar tu deuda, el coste del préstamo subirá hasta el 2,30% y 2,25%, respectivamente.

Hipoteca Fija (10 años)

Hipoteca Fija (10 años)

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% máximo financiado
80,0 %
Importe mínimo financiado
-
Importe máximo financiado
-
Comisión cancelación
0,75 %
Comisión amortización anticipada
0,50 %
Vinculación: nómina domiciliada
Vinculación: seguro hogar
Vinculación: seguro vida
Vinculación: plan pensiones
No
Vinculación: otros seguros
No

Hipoteca Fija (15 años)

Hipoteca Fija (15 años)

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% máximo financiado
80,0 %
Importe mínimo financiado
30000,0 €
Importe máximo financiado
-
Comisión cancelación
0,75 %
Comisión amortización anticipada
0,50 %
Vinculación: nómina domiciliada
Vinculación: seguro hogar
Vinculación: seguro vida
Vinculación: plan pensiones
No
Vinculación: otros seguros
No

Hipoteca Fija (20 años)

Hipoteca Fija (20 años)

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% máximo financiado
80,0 %
Importe mínimo financiado
-
Importe máximo financiado
-
Comisión cancelación
0,75 %
Comisión amortización anticipada
0,50 %
Vinculación: nómina domiciliada
Vinculación: seguro hogar
Vinculación: seguro vida
Vinculación: plan pensiones
No
Vinculación: otros seguros
No

Hipoteca Fija (25 años)

Hipoteca Fija (25 años)

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% máximo financiado
80,0 %
Importe mínimo financiado
-
Importe máximo financiado
-
Comisión cancelación
0,75 %
Comisión amortización anticipada
0,50 %
Vinculación: nómina domiciliada
Vinculación: seguro hogar
Vinculación: seguro vida
Vinculación: plan pensiones
No
Vinculación: otros seguros
No

Hipoteca Fija (30 años)

Hipoteca Fija (30 años)

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% máximo financiado
80,0 %
Importe mínimo financiado
-
Importe máximo financiado
-
Comisión cancelación
0,75 %
Comisión amortización anticipada
0,50 %
Vinculación: nómina domiciliada
Vinculación: seguro hogar
Vinculación: seguro vida
Vinculación: plan pensiones
No
Vinculación: otros seguros
No

2. Las hipotecas variables tienen un interés fijo de salida

La teoría dice que las hipotecas variables son aquellas que tienen un interés que cambia con cierta periodicidad. Sin embargo, en la práctica, eso solo sucede cuando ha pasado, por lo menos, el primer año de vida del préstamo. Desde hace algún tiempo, prácticamente todos los bancos han comenzado a aplicar lo que se conoce como “interés fijo de salida”: es decir, durante los primeros meses, en lugar de cobrarte un interés equivalente a la suma del euríbor más un diferencial, te cobrarán un interés fijo. Por ejemplo, la Hipoteca Variable de BBVA exige un interés de euríbor+0,99%. Sin embargo, esa cifra solo se aplica a partir del segundo año: durante el primero, tendrías que abonar un fijo del 1,99% TIN.

Hipoteca BBVA

Hipoteca BBVA

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Periodo inicial
12 meses
% máximo concedido
80,0 %
Importe mínimo financiado
-
Importe máximo financiado
-
Comisión estudio
0 €
Comisión cancelación
0 €
Comisión amortización anticipada
0,50 %
Domiciliar nómina
Contratación seguro vida
Contratación seguro hogar
Contratación plan pensiones
Contratación otros
No

Por supuesto, esto no sucede en las hipotecas fijas. Con este tipo de préstamos, comenzarás pagando un tipo fijo desde el primer día y eso no cambiará hasta que termines de devolver tu deuda.

3. La comisión por amortización anticipada es distinta en las hipotecas fijas y variables

Como ya te detallamos en este artículo, si decides devolver tu hipoteca (o parte de ella) antes de tiempo, es muy probable que tu banco te cobre una comisión por amortización anticipada. Eso sí, este cargo es distintos en las hipotecas fijas y en las variables:

  • En las hipotecas variables: si firmaste tu préstamo antes de 2007, te podrán cobrar un máximo del 1% del dinero que devuelvas; si lo hiciste después, también existe un límite pero este depende del momento en el que se produzca la operación. Si la amortización anticipada se produce en los cinco primeros años de vida de la hipoteca, no podrá superar el 0,5% de la cantidad que devuelvas; y si se produce después, no podrá superar el 0,25%.
  • En las hipotecas fijas: si la hipoteca es anterior a 2007, la comisión por amortización anticipada no tendrá un tope máximo; si fuera posterior, tu banco podría cobrarte hasta dos cargos por este trámite:           

1. La “compensación por desistimiento”, que al igual que en las hipotecas variables, está limitada: un 0,5% de la cantidad que se devuelva durante los cinco primeros años; o un 0,25% si el trámite se produce después.

2. La “compensación por riesgo de tipo de interés”: solo podría cobrarse si la devolución del préstamo supone una pérdida de dinero para el banco. Esto se produciría si, por ejemplo, en el momento en el que devuelves tu deuda, el tipo de interés que se cobra por las nuevas hipotecas es menor al que paga el cliente.

4. Las hipotecas variables permiten devolver el dinero en más tiempo que las fijas

Antes del estallido de la burbuja inmobiliaria, era muy normal encontrarse con hipotecas variables que permitían devolver la deuda hasta en 40 años. Hoy en día no es algo muy habitual, pero todavía existen algunas ofertas con un período de devolución así de largo, como la Hipoteca Naranja de ING.

Hipoteca Naranja

Hipoteca Naranja

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Periodo inicial
12 meses
% máximo concedido
80,0 %
Importe mínimo financiado
50000,0 €
Importe máximo financiado
-
Comisión estudio
0 €
Comisión cancelación
0 €
Comisión amortización anticipada
0 €
Domiciliar nómina
Contratación seguro vida
Contratación seguro hogar
Contratación plan pensiones
No
Contratación otros
No

En cambio, entre las hipotecas fijas no hay ninguna que llegue a este límite. Es más, como mucho se pueden pedir a 30 años e, incluso, hay bancos que ni siquiera llegan hasta este límite. Por ejemplo, la Hipoteca COINC de Bankinter (la  única del mercado que no exige ningún tipo de vinculación) solo se puede pedir a 10, 15 o 20 años, mientras que el Préstamo Hipotecario Fijo de Bankoa se puede solicitar, como mucho, a 25.

Hipoteca Fija (Hasta 10 años)

Hipoteca Fija (Hasta 10 años)

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% máximo financiado
80,0 %
Importe mínimo financiado
-
Importe máximo financiado
-
Comisión cancelación
0 €
Comisión amortización anticipada
0 €
Vinculación: nómina domiciliada
No
Vinculación: seguro hogar
No
Vinculación: seguro vida
No
Vinculación: plan pensiones
No
Vinculación: otros seguros
No

Hipoteca Fija (Hasta 15 años)

Hipoteca Fija (Hasta 15 años)

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% máximo financiado
80,0 %
Importe mínimo financiado
-
Importe máximo financiado
-
Comisión cancelación
0 €
Comisión amortización anticipada
0 €
Vinculación: nómina domiciliada
No
Vinculación: seguro hogar
No
Vinculación: seguro vida
No
Vinculación: plan pensiones
No
Vinculación: otros seguros
No

Hipoteca Fija (Hasta 20 años)

Hipoteca Fija (Hasta 20 años)

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% máximo financiado
80,0 %
Importe mínimo financiado
-
Importe máximo financiado
-
Comisión cancelación
0 €
Comisión amortización anticipada
0 €
Vinculación: nómina domiciliada
No
Vinculación: seguro hogar
No
Vinculación: seguro vida
No
Vinculación: plan pensiones
No
Vinculación: otros seguros
No

Hipoteca tipo Fijo (15 años)

Hipoteca tipo Fijo (15 años)

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% máximo financiado
65,0 %
Importe mínimo financiado
-
Importe máximo financiado
-
Comisión cancelación
5,00 %
Comisión amortización anticipada
2,50 %
Vinculación: nómina domiciliada
Vinculación: seguro hogar
Vinculación: seguro vida
Vinculación: plan pensiones
No
Vinculación: otros seguros
No

Hipoteca tipo Fijo (20 años)

Hipoteca tipo Fijo (20 años)

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% máximo financiado
65,0 %
Importe mínimo financiado
-
Importe máximo financiado
-
Comisión cancelación
3,00 %
Comisión amortización anticipada
5,00 %
Vinculación: nómina domiciliada
Vinculación: seguro hogar
Vinculación: seguro vida
Vinculación: plan pensiones
No
Vinculación: otros seguros
No

Hipoteca tipo Fijo (25 años)

Hipoteca tipo Fijo (25 años)

Más detalles Menos detalles

% máximo financiado
65,0 %
Importe mínimo financiado
-
Importe máximo financiado
-
Comisión cancelación
3,00 %
Comisión amortización anticipada
5,00 %
Vinculación: nómina domiciliada
Vinculación: seguro hogar
Vinculación: seguro vida
Vinculación: plan pensiones
No
Vinculación: otros seguros
No

Si estás pensando en comprarte una casa y aún no tienes claro qué tipo de hipoteca quieres contratar, en Kelisto te ayudamos con varias herramientas. Por un lado, puedes consultar nuestros rankings de hipotecas variables más baratas y de mejores hipotecas fijas, en los que verás cuáles son las mejores ofertas de este mes en base a varios criterios objetivos. Por otro lado, puedes acceder a nuestro comparador de hipotecas para buscar, por tu cuenta, la oferta que mejor se adapta a tus necesidades.

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