Cinco cosas que debes saber antes de contratar una hipoteca

¿Necesitas una hipoteca?

Te ayudamos a conseguirla de forma inmediata
  • Disponer de ahorros previos, elegir el tipo de interés adecuado o saber que siempre hay gastos adicionales son algunas de las claves que debes conocer antes de contratar una hipoteca.

La contratación de hipotecas se revitaliza. Después de varios años de mínimos históricos, el pasado mes de mayo se firmaron 26.576 préstamos para la compra de vivienda, el mejor dato desde enero de 2012, según el Instituto Nacional de Estadística (INE). Aunque estas cifras están todavía muy lejos de las  registradas en pleno “boom” inmobiliario (en mayo de 2006, por ejemplo, se contrataron 126.137), lo cierto es que algo empieza a moverse en el sector y son muchos los que ya piensan en dar el paso para comprar su propia vivienda.

Si ese es tu caso, en Kelisto te damos las claves para que empieces a moverte en el mundo hipotecario como pez en el agua. A continuación, te damos las cinco claves básicas que tienes que saber antes de dar el paso:

1. Debes tener ahorros previos

Para poder contratar una hipoteca, no basta con que acudas al banco con las manos vacías acreditando que eres una persona solvente. A día de hoy, sea cual sea tu perfil, la gran mayoría de los bancos no te prestarán más del 80% del valor de tasación o de compraventa de la vivienda que deseas comprar. Es decir, si la casa que te gusta cuesta 200.000 euros, prácticamente ninguna entidad te concederá más de 160.000 euros, por lo que solo deberás plantearte pedir el préstamo si cuentas con un colchón de 40.000 euros.

Como ya te contamos en Kelisto, a esa cifra que el banco no te concederá, hay que sumar unos gastos adicionales que tienen que ver con los trámites necesarios para adquirir una casa y los impuestos. Normalmente, esos costes equivalen al 10% del valor de la vivienda, un dinero que también deberás tener antes de visitar varias entidades para encontrar una hipoteca realmente interesante.

2. Tienes que elegir entre interés fijo e interés variable

La mayoría de las hipotecas que puedes encontrar en el mercado tienen un interés variable: es decir, que se calcula sumando un índice de referencia que se revisa periódicamente (normalmente, el euríbor) más un diferencial, que es una cifra fija que establece cada banco. Sin embargo, en los últimos meses, muchos bancos han ido lanzando nuevas hipotecas a tipo fijo y su peso cada vez es más importante en las nuevas contrataciones. De hecho, según los últimos datos del INE, casi el 20% de las hipotecas contratadas el pasado mes de mayo era de tipo fijo, una cifra sin precedentes.

Antes de lanzarte a contratar una hipoteca debes tener claro qué tipo de interés encaja mejor con tu perfil. En este sentido, debes hacerte varias preguntas:

  • ¿Qué crees que pasará con el euríbor?

A día de hoy, el euríbor está en niveles negativos, lo que favorece a quienes tengan una hipoteca variable porque pagan un interés muy bajo por su préstamo. Ahora bien, como ya te contamos en Kelisto, esa situación podría cambiar y hay que ser precavido. Para decidirte entre una hipoteca fija y una variable, reflexiona sobre lo que crees que hará el euríbor en los próximos años y, en base a tus previsiones, elige uno de los dos.

  • ¿Necesitas estar seguro de la cuota que pagarás en los próximos años?

Si eres de los que necesitas tener bien controlados todos los gastos, las hipotecas fijas son la solución que más te conviene. En cambio, si tus ingresos te permitirían afrontar posibles fluctuaciones en las cuotas, podrías permitirte una hipoteca variable.

  • ¿Vas a establecer un plazo de devolución corto o largo?

Las hipotecas a tipo fijo han abaratado su interés notablemente en los últimos meses. Tradicionalmente, este tipo de préstamos solía exigir alrededor del 4%, mientras que, ahora, la más barata del momento (la Hipoteca Ahora Tipo Fijo, de Liberbank) tan solo cobra un 1,40%. Eso sí, este tipo de ofertas solo están reservadas para quienes puedan devolver su dinero en poco tiempo (10-15 años).

  • ¿Crees que podrás devolver parte de tu deuda anticipadamente?

Cuando un consumidor devuelve anticipadamente parte de su deuda, es habitual que tenga que pagar una comisión por amortización antes de tiempo a su entidad. Sin embargo, en las hipotecas a tipo fijo, en caso de que esa operación suponga una pérdida de dinero para el banco, también habría que pagar un cargo más: la compensación por tipo de interés.  Por tanto, este tipo de hipotecas es algo menos atractivo para quienes crean que, con el paso del tiempo, podrán ir “quitándose” parte de su deuda.

3. Algunos bancos exigen que tengas un sueldo mínimo

Para conseguir una hipoteca, los bancos tendrán que averiguar si eres una persona solvente y, para ello, además de conocer tus ingresos, querrán saber las deudas que tienes pendientes, si eres un buen pagador, etc. Sin embargo, antes de hacer un examen exhaustivo, algunas entidades ya ponen ciertas barreras a los clientes con menos ingresos y exigen que los futuros hipotecados ganen, al menos, una cierta cantidad de dinero. Eso es lo que sucede, por ejemplo, con la Hipoteca Variable BBVA (1.500 euros al mes en el caso de un titular, y 2.000 euros mensuales en el caso de dos titulares) y con la Hipoteca Geral Premium de Banco Caixa Geral (4.000 euros procedentes de uno o de dos titulares). Antes decidirte por una hipoteca, ten muy en cuenta este aspecto ya que, en caso de que tengas unos ingresos bajos, podrías tener mucho más limitada la oferta.

Hipoteca BBVA

Hipoteca BBVA

BBVA

Más detalles Menos detalles

Periodo inicial
24 meses
% máximo concedido
80,0 %
Importe mínimo financiado
-
Importe máximo financiado
-
Comisión estudio
0 €
Comisión cancelación
0 €
Comisión amortización anticipada
0,50 %
Domiciliar nómina
Contratación seguro vida
Contratación seguro hogar
Contratación plan pensiones
Contratación otros
No

Hipoteca Geral Premium

Hipoteca Geral Premium

Banco Caixa Geral

Más detalles Menos detalles

Periodo inicial
-
% máximo concedido
80,0 %
Importe mínimo financiado
250000,0 €
Importe máximo financiado
-
Comisión estudio
0 €
Comisión cancelación
0 €
Comisión amortización anticipada
0 €
Domiciliar nómina
Contratación seguro vida
Contratación seguro hogar
Contratación plan pensiones
No
Contratación otros

4. Las hipotecas siempre tienen gastos adicionales

Para poder acceder a las ofertas que publicitan los bancos,  prácticamente todos exigen que el cliente contrate ciertos productos vinculados: la mayoría requiere un total de cinco, aunque los menos exigentes solo pedirán que el consumidor se haga con tres, como verás en este análisis.

Si estás pensando en contratar una hipoteca debes recordar que, al coste de la propia cuota hipotecaria debes sumar este tipo de gastos, ya que la mayoría de las vinculaciones suelen ser seguros (de hogar, de vida o de protección de pagos, entre otros) y su pago te supondrá realizar un desembolso extra a lo largo del  año. Además, si en algún momento no puedes mantener esa vinculación, el diferencial de la hipoteca subirá y, con ello, la cuota, por lo que el gasto mensual también sería mayor.

5. Hay que mirar con lupa las comisiones

Como muchos productos bancarios, las hipotecas también suelen tener comisiones. A la hora de buscar una buena oferta, debes tener en cuenta qué tipo de cargos te pueden cobrar y a cuánto pueden ascender para que calcules si puedes asumir el pago del préstamo:

  • Comisión de estudio

Es la que se cobra por el estudio de solvencia que la entidad realiza al cliente. La mayoría de los bancos no la cobra. En caso de hacerlo, no suele superar el 1% de la cantidad solicitada.

  • Comisión de apertura

Se aplica por los trámites que realiza la entidad para poner el dinero a disposición del cliente. Normalmente, no suele superar el 1% de la cantidad solicitada, como sucede con la Hipoteca Variable del Santander, que cobra un 0,5%.

Hipoteca Variable (Requisitos máximos)

Hipoteca Variable (Requisitos máximos)

Banco Santander

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Periodo inicial
24 meses
% máximo concedido
80,0 %
Importe mínimo financiado
-
Importe máximo financiado
-
Comisión estudio
0 €
Comisión cancelación
0 €
Comisión amortización anticipada
5,00 %
Domiciliar nómina
Contratación seguro vida
Contratación seguro hogar
Contratación plan pensiones
No
Contratación otros
No
  • Comisión por amortización anticipada (total o parcial):

Este cargo se cobra cuando el consumidor quiere devolver toda (o parte) de su deuda antes de tiempo y su máximo está limitado por ley: el banco no podrá cobrar más del 0,5% de lo que se devuelva si la amortización se produce en los cinco primeros años de vida del préstamo; o del 0,25% si se realiza durante el resto del período.

Más allá de estas comisiones habituales, no debes olvidar que existen otros cargos que podrían cobrarte en momentos puntuales (como la de novación modificativa, que se aplica si se solicitan ciertos cambios en el préstamo) o que solo se cobran en ciertos tipos de hipotecas (como la compensación por riesgo de tipo de interés, que solo se puede aplicar en las de interés fijo).

Tampoco olvides que la futura regulación hipotecaria que entrará en vigor en unos meses también supondrá ciertos cambios en las comisiones que pueden aplicar las entidades, tal y como te contamos en Kelisto.

Por último, recuerda que no todas las hipotecas cobran comisiones. Algunas disponen de una política muy atractiva, que permitirá que te ahorres un buen pellizco, como sucede con la Hipoteca Naranja de ING Direct. Esta oferta no cobra cargos ni por apertura o estudio, ni por amortización anticipada (total o parcial), ni por subrogación.

Hipoteca Naranja

Hipoteca Naranja

ING

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Periodo inicial
-
% máximo concedido
80,0 %
Importe mínimo financiado
50000,0 €
Importe máximo financiado
-
Comisión estudio
0 €
Comisión cancelación
0 €
Comisión amortización anticipada
0 €
Domiciliar nómina
Contratación seguro vida
Contratación seguro hogar
Contratación plan pensiones
No
Contratación otros
No

¿Necesitas una hipoteca?

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