Así será la nueva ley de créditos inmobiliarios

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El Gobierno ha adelantado nuevos detalles sobre la futura ley de créditos inmobiliarios que, entre otras cosas, reforzará el papel de los notarios e impondrá mecanismos para evitar que el consumidor acepte disposiciones abusivas, como las cláusulas suelo.

La reforma de la ley hipotecaria sigue avanzando. Después de que el ministro de Economía y Competitividad, Luis de Guindos, adelantara en el Congreso de los Diputados algunos de los cambios que incluirá esta normativa, el Consejo de Ministros ha revelado hoy nuevos aspectos de la que se conocerá como “Ley Reguladora de los Contratos de Crédito Inmobiliario”.

Esta nueva normativa, que tratará de mejorar la transparencia en el proceso de contratación de una hipoteca, se estructurará en tres bloques distintos: uno sobre las pautas de conducta que deberán seguirse en el proceso de elaboración, promoción y comercialización de los préstamos para la compra de vivienda; otra sobre las normas de transparencia que deberán respetarse en el proceso de contratación; y un último bloque sobre el papel de los notarios y registradores.

Primer bloque: la ficha de información precontractual tendrá carácter vinculante

Entre las principales novedades de la primera parte del “Ley Reguladora de los Contratos de Crédito Inmobiliario” destacan los cambios relacionados con la Ficha de Información Precontractual (FIPER). Este documento pasará a denominarse Ficha Europea de Información Normalizada (FEIN) y tendrá carácter vinculante durante siete días, al contrario de lo que dicta la norma actual, que establece que este documento inicial solo tiene carácter orientativo.

Además de este cambio, esta primera parte incluirá otras regulaciones importantes:

  • Los empleados de bancos que evalúen si el consumidor es solvente y que vendan hipotecas tendrán que estar capacitados para que el cliente reciba una información adecuada. 
  • Se prohibirán las ventas vinculadas: como ya sucede en la actualidad, el banco no podrá obligar a que el consumidor contrate productos extra con su hipoteca, aunque sí se permitirá que el banco bonifique a quienes sí se hagan con productos adicionales.
  • Las comisiones por amortización anticipada contarán con nuevos límites: a día de hoy, las entidades no pueden cobrar más del 0,5% de lo devuelto antes de tiempo (si la amortización se produce en los cinco primeros años de vida de la hipoteca) o del 0,25% (si se produce más adelante). Con el cambio de normativa, los bancos tendrán que elegir una de estas dos fórmulas:
  • Aplicar una comisión máxima del 0,25% si la amortización se realiza durante los cinco primeros años de vida del préstamo y, a partir del sexto, no cobrar nada
  • Establecer una comisión máxima del 0,5% si el reembolso se produce durante los tres primeros años y, a partir del cuarto, no cobrar ningún cargo
    • La  normativa seguirá permitiendo que se cobren cargos como la compensación por tipo de interés de las hipotecas fijas, que solo se puede aplicar si la cancelación de la hipoteca provoca una pérdida para la entidad.
    • Tal y como ya te contamos en Kelisto, los consumidores podrán cambiar la divisa de referencia de su hipoteca: es decir, quienes tengan un préstamo en una moneda distinta al euro podrán convertirlo a la moneda común en cualquier momento

    Segundo bloque: la ficha precontractual incluirá un documento sobre cláusulas relevantes

    La segunda parte de la “Ley Reguladora de los Contratos de Crédito Inmobiliario” estará dedicada a la transparencia en la fase de contratación y hace especial hincapié en el problema de las cláusulas abusivas. Para evitar que el cliente acepte una de estas disposiciones sin comprender lo que firma, se obligará a los bancos a que entreguen, junto a la nueva FEIN, una Ficha de Advertencias Estandarizadas (FiAE) donde se deberá informar de la existencia de cláusulas suelo o de vencimiento anticipado, sobre la divisa en la que se ha firmado el préstamo (si es distinta al euro) y acerca del reparto de los gastos de formalización de la hipoteca. Además, la FiAE tendrá que explicar cuáles son los riesgos de aceptar cualquiera de estas cuestiones.

    Junto a estos cambios, también se tratarán estos aspectos:

    • Si la hipoteca es variable, la FEIN tendrá que ir acompañada de una simulación en la que el cliente verá cómo podría evolucionar su cuota si cambian los tipos de interés, algo que hasta el momento se hacía en el siguiente paso, con la entrega de la Ficha de Información Personalizada (FIPER).
    • Se podrán a disposición de los consumidores y los bancos un modelo estándar de contrato hipotecario, aunque su uso solo será voluntario.
    • En el proyecto de contrato que el banco presente a su cliente se deberán desglosar los gastos asociados a la firma del contrato, algo que hasta ahora ya debía aparecer en la FIPRE, pero sin que se exigiera que los costes estuvieran detallados.

    Tercer bloque: los notarios tendrán que asesorar al cliente sobre las posibles cláusulas abusivas

    La última parte de la reforma de la ley hipotecaria tratará de reforzar el papel de notarios y registradores en el proceso de firma del préstamo. Para ello, por ejemplo, la normativa determina que no se podrá autorizar la escritura si el banco no demuestra que ha entregado al consumidor la FEIN siete días antes.

    Durante esa semana, el notario asesorará al futuro hipotecado sobre el contrato y sus cláusulas. Este asesoramiento deberá documentarse en un acta notarial gratuita, que también incluirá un documento en el que el consumidor verifique de su puño y letra que comprende la información que ha recibido.

    Hasta ahora, se entendía que los notarios también realizaban una cierta labor de asesoramiento al cliente aunque la normativa solo obligaba a que estos profesionales controlaran que el contrato hipotecario no tuviera cláusulas que hubieran sido consideradas abusivas por un juez.

    Otras novedades de la futura ley hipotecaria

    Además de las novedades que hoy ha concretado el Gobierno, la nueva “Ley Reguladora de los Contratos de Crédito Inmobiliario” incluirá otras cuestiones. Tal y como te contamos en Kelisto, esta normativa transpone una ley europea y, por tanto, tendrá que incluir todos los aspectos que esta regulación determinaba originalmente, como:

    • Que los empleados de banca no podrán cobrar por el número de hipotecas que vendan
    • Que aumentará la vigilancia sobre las intermediarios de crédito inmobiliario
    • Que estará permitido que el banco obligue al cliente a contratar un seguro si este sirve como garantía de que se seguirá pagando la deuda. 

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