Consejos para ahorrar al cambiar la hipoteca de banco

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La subrogación es la fórmula legal a través de la cual podemos cambiar una hipoteca de banco para obtener mejores condiciones económicas y mayores beneficios. Sin embargo este proceso, perfectamente regulado a través de la Ley 2/1994 , no está exento de gastos y resultará imprescindible realizar una buena comparación entre las distintas ofertas de las entidades bancarias si realmente queremos reducir costes con la subrogación de la hipoteca Para entenderlo mejor, te ponemos un ejemplo calculado con el simulador de Rankia:

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Gastos y ahorros

Es importante que en este apartado nos quede claro que tanto los gastos como el ahorro que podemos conseguir al cambiar la hipoteca de banco van a depender de las condiciones que tengamos firmadas con nuestra entidad y las que firmemos con la nueva entidad.

De todos modos, los ahorros más ventajosos pueden aplicarse tanto a conseguir una reducción de cuota, como a beneficiarte de menos años de hipoteca, y eso tendrás que decidirlo en función de tu economía.

De todos modos, tengamos en cuenta que con la eliminación de las cláusulas abusivas a raíz de las sentencias judiciales más recientes , el primer ahorro que vamos a notar es el que se relaciona con la cláusula suelo y que en ocasiones nos mantiene el interés muy por encima del real.

Los bancos ya han comenzado a derogar la cláusula suelo-techo, con lo que eso supondrá un punto a tu favor. Piensa que en la mayoría de los casos, las hipotecas no bajaban de un tipo de interés impuesto por cláusula suelo del 3%, cuando el euríbor está en 0,55%. Con un buen diferencial de 1% aproximadamente, el interés se te quedaría en la mitad.

Resulta fundamental igualmente que pensemos en los gastos que lleva consigo la subrogación. Los principales hacen referencia a los gastos de notario, tasador y registrador de la propiedad, que pueden llegar a rondar los 350 € de media para una hipoteca de 100.000 € y una comisión de subrogación del 0,5%.

Lo primero: comparar condiciones

La crisis económica está afectando al bolsillo de las familias y hace que cada vez sea más difícil afrontar los gastos y llegar a fin de mes. Por ello, conseguir ahorrar unos euros que, como ya hemos visto en la simulación del cuadro de arriba, pueden suponernos casi 112 € mensuales (más de 1.300 €/año), resulta vital en muchos casos para poder afrontar nuestras deudas.

En este sentido, la mayor deuda que suele mermar la economía doméstica española es la hipoteca del hogar familiar y casi el 77% de la deuda total que tienen las familias de España se produce por la hipoteca.

La mayoría de los préstamos fueron conseguidos en épocas de bonanza, que dotaban al consumidor de un perfil muy diferente al que ha sobrevenido con la inestabilidad laboral, los recortes salariales y el aumento de los impuestos. Lo cierto es que si ahora los bancos no conceden hipotecas cuyas cuotas estén por encima del 30 ó 35% de los ingresos netos mensuales, con anterioridad al estallido del escándalo de las hipotecas subprime se superó con creces esta cifra y, en la actualidad, hay familias que están pagando incluso por encima del 60% de esos ingresos netos.

Rebajar el recibo mensual de la hipoteca es la causa principal de subrogación. No obstante, resulta imprescindible que nos fijemos en todos los detalles, porque cambiar la hipoteca de banco lleva aparejado una serie de obligaciones y desembolsos, que ya hemos ido viendo más arriba y que al cuadrar cuentas podría dar al traste con nuestras previsiones. De todos modos no estaría mal hacer un recuento para facilitarnos la tarea:

  1. Contratación de productos vinculantes: tarjetas de crédito y débito, seguro de vida, seguro de hogar cuentas y mantenimientos de las mismas… a la larga, una serie de productos que podrían hacernos pagar incluso hasta 600 € al año, a través de las cuotas de mantenimiento de un par de tarjetas de crédito-débito (100 €), seguro de vida (300 €) y seguro de hogar (190 €).
  2. Gastos de tramitación, notario, tasación y registro: en torno a los 350 € en una hipoteca media de 103.000 €.
  3. Comisión de subrogación: entre el 0,5 y el 1% de la cantidad a subrogar.

La comparativa sigue siendo la mejor opción para saber si podemos obtener un beneficio. La experiencia dice que mantener el mismo producto a lo largo de los años no resulta conveniente, a no ser que sus ventajas sean claras. Hemos de tener en cuenta que las fluctuaciones de los tipos de interés, el cambio del entorno financiero, las modificaciones fiscales, los cambios legislativos… todo incide y modifica el recibo de la hipoteca que tenemos y hace necesario que cada cierto tiempo comparemos las condiciones que nos exige nuestro banco, con las posibilidades que se abren con nuevas entidades. Aprovechar los cambios positivos es otra manera de mantener el ahorro del hogar.

Hacer ese rastreo que nos permita obtener una comparativa efectiva de las ofertas de subrogación puede resultar sencillo. Contamos con herramientas muy asequibles, desde redes sociales como la plataforma de préstamos Weemba, que se mueve en un entorno parecido al de una subasta, en el que tú publicas tus condiciones y los bancos son los que intentan mejorar propuestas para conseguirte como cliente; hasta los productos ya recomendados por las propias asociaciones de consumidores y usuarios –Facua , OCU – y que han pasado un proceso que garantiza su uso y detalla las mejores opciones para cambiar la hipoteca de banco.

No sólo el interés resulta ‘interesante’

Está claro que cuando queremos cambiar una hipoteca de banco estamos buscando pagar menos intereses y que la cuota nos salga más barata y, si es posible, reducir el número de años que debemos estar pagando a la entidad.

Los tipos de interés son importantes y en las hipotecas variables, la mayoría de ellas, hemos de fijarnos muchísimo en el índice que toma el banco como referencia y qué diferencial va a aplicarnos (p.ej.: euríbor + 1,50%).

Ese diferencial va a resultarnos vital, ya que el ahorro de un punto en este índice puede hacernos ahorrar mucho dinero.

Como podemos observar en la tabla que tenemos más abajo, la diferencia mensual ofrece un aumento progresivo inmenso y eso sin contar con que el euríbor, en mínimos históricos, comience a subir y también contribuya al encarecimiento. Así que conseguir un diferencial reducido resultará vital para ahorrar en ese aspecto. Sin embargo, no es lo único que debemos tener en cuenta.

Hemos de hacer números con respecto a las cláusulas a que nos obliga nuestro banco actual en caso de subrogación y que, por lo general, lleva aparejada una penalización en forma de comisión. Este porcentaje es, por norma general, de un 1% para hipotecas firmadas antes de 2008 y de un 0,5% como máximo con la nueva Ley . Como ejemplo pensemos que nos quedan por devolver 70.000€ de nuestra hipoteca, con la aplicación del 0,5%, nos saldrían 350€ de penalización por cancelación.

En este apartado el universo hipotecario es un mundo, porque nos encontramos con hipotecas sin comisiones (tampoco de subrogación) como es el caso de la Hipoteca Naranja de ING , hasta gastos por encima del 0,5%, que suele ser el tipo más empleado.

Como puedes comprobar en la siguiente tabla, para una misma hipoteca a pagar en la misma cantidad de años, la variación de la cuota mensual por el diferencial del tipo de interés aplicado, puede dar ocasión a un desembolso mensual importante, que en el caso más extremo del cuadro, supone una diferencia de 133,41 € al mes por la aplicación de poco más de 2 puntos de interés de diferencia.

HIPOTECA AMORTIZACIÓN INTERÉS CUOTA/MES
120.000 € 30 años Euríbor +0,5% (1,04%) 388,18 €
120.000 € 30 años Euríbor+1,50% (2,04%) 445,95 €
120.000 € 30 años Euríbor+2,7% (3,24%) 521,59 €

Comparativa realizada para distintos tipos medios de intereses no contractuales. Fuente: Kelisto, abril de 2013.

Cuidado con el grado de vinculación

Del mismo modo es de vital importancia que miremos muy bien las condiciones al cambiar la hipoteca de banco, porque podrían ofrecernos un interés muy atractivo a cambio de ‘obligarnos’ a adquirir otros productos del banco. Entre ellos los más habituales resultan las tarjetas de crédito y débito, los seguros de hogar y vida e incluso la adquisición de un plan de pensiones o un depósito bancario.

La cantidad y tipos de productos en cuestión dependerán de la entidad bancaria. Lo que sí podemos afirmar es que el 100% de los bancos lo suelen requerir y que lo único que los diferencia es la cantidad de productos que ‘obligan’ a comprar para concedernos la subrogación.
Esto se llama ‘grado de vinculación’ y significa que para obtener el nuevo crédito es imprescindible contratar un número determinados de productos impuestos por la nueva entidad bancaria.

En este sentido el grado de vinculación puede ser débil y contentarse con ‘invitarnos’ a adquirir un único producto (domiciliación de nómina, tarjetas de crédito, seguro de vida, plan de pensiones…) o de una vinculación extraordinaria, como es el caso de la Hipoteca de Bancorreos, que para conseguir el tipo de interés más económico obliga al interesado a suscribir un total de seis productos vinculantes: domiciliación de nómina, contratación de seguro de vida, seguro de hogar, seguro de protección de pagos, aportaciones a plan de pensiones o fondo de depósitos y uso de la tarjeta de crédito (ver en tabla inferior).

Como hemos visto, si no conseguimos un mejor diferencial de tipo de interés o un plazo de devolución más cómodo o si aún consiguiéndolo las penalizaciones superan las ventajas del nuevo banco, será mejor quedarnos como estamos. De todos modos y aunque 2013 no sea un buen año para las hipotecas en ningún aspecto e incluso las condiciones podrían endurecerse aún más, ahí van algunas ofertas que podrían interesar a quien esté pensando en cambiar su hipoteca de banco.

Análisis de las mejores ofertas para hipotecas de 100.000 € con un plazo de amortización de 30 años.

HIPOTECA ENTIDAD INTERÉS VINCULACIÓN CUOTA/MES 
Cambio db Deutsche Bank >3% primer año
>Euríbor+1,95% resto
>Adquisición de 7 productos vinculados 419 €
DPostal Bancorreos >Euríbor+2,25% >Adquisición de 6 productos vinculados 410 €
Activa Plus Activo Bank >Euribor+2,25%
>Clásula suelo 3%
>Adquisición de 3 productos vinculados 419 €
Uno-e Uno-e >Euribor+2,7% >3 productos vinculados.
>El obligado seguro de vida PUF puede encarecer el producto
434 €
Naranja para subrogar ING Direct >Euribor+2,89% >Adquisición de 3 productos vinculados
>Permite pedir un poco más
444 €

Fuente: Kelisto, abril de 2013.

Fuentes: BOE, Asesorhipotecas.com, Rankia, Weemba, Facua, OCU, Noticias Jurídicas, Deutsche Bank, Bancorreos, Activo Bank, Uno-e, ING Direct

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