MENU

Hipoteca Small

Las hipotecas se abaratan hasta un 8% justo antes de la entrada en vigor de la nueva ley de crédito inmobiliario

¿Necesitas una hipoteca?

Te ayudamos a conseguirla de forma inmediata
  • Desde que el Congreso aprobó la nueva ley hipotecaria, el interés de los préstamos fijos se ha reducido entre un 1,3% y un 7,9%, mientras que el de los variables ha caído un 1,4%.

La nueva ley de crédito inmobiliario introducirá, a partir del próximo lunes, nuevas normas y límites en el mercado hipotecario, algo que, según las previsiones del Banco de España, debería encarecer el acceso a la financiación. Sin embargo, desde la aprobación de la nueva norma en el Congreso de los Diputados a finales de febrero, la tendencia del mercado ha sido justo la contraria: el interés de las hipotecas fijas (que copan el 39,4% de las nuevas contrataciones) ha descendido hasta en un 8%, mientras que el diferencial de las variables (60,6% del total) se ha mantenido más estable, con una ligera caída del 1,4%, según un análisis de Kelisto.

En lo que respecta las hipotecas a tipo variable, el diferencial medio que suman al euríbor ha caído un 1,4% desde que se aprobó la ley de crédito inmobiliario (de euríbor+1,07% en marzo a euríbor+1,06% en junio), una evolución muy similar a la registrada desde principios de año hasta ahora (-1,6%). Eso sí, la rebaja se cuadruplica cuando se comparan los niveles actuales con los del mismo mes del año anterior (-4,8%). 

En las hipotecas fijas, la bajada en el interés que cobran ha sido aún más pronunciada, aunque con una particularidad: las rebajas han sido más acusadas en las ofertas con plazos de devolución más largos, algo que no resulta extraño si se tiene en cuenta que el período medio de las hipotecas que se contratan en España es de 23 años y que, por tanto, las ofertas de entre 20 y 30 años son las más contratadas. Así, el interés de las hipotecas fijas a 30 años ha caído un 7,9% desde la aprobación de la nueva ley hipotecaria; en las que tienen un plazo de 25 años, un 4,6%; y en las que llegan a los 20 años, un 3,7%. Por el contrario, en las ofertas a 15 años, la bajada solo ha llegado al 1,3%, y en las diseñadas para 10 años, incluso, han subido (+0,5%). 

En la práctica, un consumidor que pidiera en junio una hipoteca media (125.341 euros), a tipo fijo y a 30 años, pagaría una cuota mensual de 488,76 euros, frente a los 502,45 euros que hubiera tenido que abonar si la hubiese contratado en marzo. Esto no solo supondrá un importante ahorro en su cuota cada año (desembolsará 164,28 euros menos), sino que también implicará un recorte muy importante en los intereses que deberá abonar a su banco: pagará 4.928,56 euros menos, lo que supone una rebaja del 8,9%. La situación, además, será muy distinta dependiendo de la Comunidad Autónoma donde se encuentre: Madrid se sitúa a la cabeza, con un ahorro de 228,48 al año en la cuota (y 6.851,33 euros menos en intereses), mientras que Extremadura es la región donde el ahorro será menor (103,56 euros menos al año y 3.107,59 euros menos en intereses).

¿Qué ha ocurrido con las comisiones, la vinculación y los tipos fijos de salida?

El interés es el factor que más peso tiene a la hora de determinar el coste de una hipoteca, aunque existen otros gastos que no hay que perder de vista a la hora de pedir financiación para la compra de una vivienda, como sucede con las comisiones o con la vinculación requerida por la mayoría de las ofertas. En esos elementos, precisamente, es donde la evolución de las ofertas ha sido más dispar: por ejemplo, el interés fijo inicial que cobran las hipotecas variables durante sus primeros meses se ha encarecido un 8% desde la aprobación de la ley hipotecaria, aunque si echamos la vista atrás, la subida es aún mayor: desde enero, ha crecido un 13% y, desde junio de 2018, un 16,3%. 

En este caso, la subida no solo se justifica por la nueva normativa hipotecaria: en un contexto en el que el euríbor continúa en valores negativos - y con pocos visos de cambio de tendencia-, las entidades aprovechan este tipo fijo de salida para, durante unos meses, asegurarse de que el tipo que podrán cobrar a sus clientes será considerablemente más caro que el que abonarán después. Esto explica que, además de encarecer el tipo fijo de salida, los bancos también hayan aumentado el plazo durante el cual se aplica: desde marzo ha pasado de 13,5 meses a 13,8 meses (+1,9%), aunque si echamos la vista atrás a junio de 2018, el aumento ha sido del 8%.

En lo que respecta a las comisiones, el comportamiento ha sido muy distinto dependiendo del tipo de hipoteca del que se trate. Por ejemplo, la comisión de apertura media que aplican las hipotecas variables ha bajado un 24,2% desde marzo. En cambio, en las hipotecas a tipo fijo se ha incrementado entre un 20% y un 33,3% dependiendo del plazo de devolución, con una excepción: las hipotecas fijas a 10 años, en las que ha bajado un 2,5%. 

La buena noticia es que, tanto en las hipotecas fijas como en las variables, se ha reducido considerablemente el porcentaje de ofertas que cobran comisión de apertura: en las primeras, dependiendo del plazo, la caída ha oscilado entre el 23,8% y el 46% desde el mes de marzo; en las segundas, el porcentaje de ofertas que ha eliminado este cargo ha descendido un 26,2%.

En lo relativo a la vinculación que exigen las entidades para poder acceder a sus hipotecas en las condiciones más ventajosas, la situación no ha variado significativamente desde la aprobación de la nueva ley hipotecaria. Los requisitos más frecuentes siguen siendo domiciliar la nómina, contratar un seguro de vida y uno de hogar y, desde el pasado mes de marzo, el requerimiento que ha aumentado entre la oferta, por ejemplo, a tipo variable es la domiciliación de recibos: desde entonces, el porcentaje de ofertas con este requisito ha crecido un 47,6%. 

Algunos de los cambios que traerá la nueva ley hipotecaria –en especial, el hecho de que los bancos tengan que asumir la mayor parte de los gastos de formalización de los préstamos y los nuevos límites a las comisiones por amortización anticipada- hacen pensar que, en los próximos meses sí podríamos ver encarecimientos en las ofertas, tanto a tipo fijo como variable. Sin embargo, cambios serán muy paulatinos, ya que, en un momento en el que el mercado crece a buen ritmo, ningún banco querrá empeorar considerablemente su oferta en favor de sus competidores.

Por otro lado, los movimientos serán muy distintos en función del tipo de hipoteca. Mientras que en las de tipo variable sí podríamos ver ciertos movimientos al alza, es más que probable que las de tipo fijo se mantengan con precios similares a los actuales. No hay que olvidar que nos encontramos en un momento especialmente ventajoso para quienes opten por el tipo fijo, con ofertas puntuales con las que, incluso, se pueden conseguir préstamos fijos a 30 años por menos de un 2%, cifras que nunca antes se habían visto en el mercado nacional.

¿Qué cambios traerá la nueva ley hipotecaria?

Si quieres conocer en detalle los cambios más importantes que se producirán con la llegada de la nueva ley hipotecaria, te recomendamos que visites los siguientes análisis elaborados por Kelisto:

Tu opinión nos importa

Puntúa y deja tu comentario

¿Necesitas una hipoteca?

Te ayudamos a conseguirla de forma inmediata