La dación en pago vuelve al Congreso de los Diputados

Un Hipotecado Haciendo Cuentas

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El Pleno del Congreso debate hoy si admite una Proposición de Ley que incluye medidas para evitar el sobreendeudamiento de las familias que contraten una hipoteca y propone, de forma generalizada, la dación en pago como alternativa para quienes no puedan hacer frente al pago del préstamo.

La dación en pago llega, una vez más, a las puertas de la Cámara Baja. El Pleno del Congreso debatirá hoy una Proposición de Ley en la que se proponen medidas para evitar el sobreendeudamiento de los hipotecados y alternativas para quienes no puedan hacer frente al pago del préstamo. Entre ellas se encuentra la dación en pago, que se plantea de forma generalizada, al contrario de lo que hasta ahora contempla la legislación vigente.

El texto, presentado por el Parlamento de Cataluña, aterriza en la Cámara Baja casi un año después de que se aprobara la nueva ley hipotecaria (“Ley de medidas para reforzar la protección a los deudores hipotecarios, reestructuración de deuda y alquiler social”), en la que ya figuran algunos de los aspectos que plantea esta propuesta –como los límites al importe del préstamo que pueden ofrecer las entidades financieras– pero con algunas diferencias.

Por ejemplo, la Proposición de Ley que hoy debate el Pleno explica que los préstamos hipotecarios deberían contar con una serie de requisitos:

  • Plazo de amortización e importe del crédito: el nuevo texto propone que las hipotecas no puedan firmarse por un plazo de más de 30 años y que el importe del préstamo no supere el 90% del valor de tasación (y que en ningún caso sobrepase el 100% del precio escriturado). Tal y como ya te explicamos en Kelisto, la nueva ley hipotecaria ya planteaba el mismo límite al plazo y especificaba que los préstamos no podrían superar el 80% del valor de tasación. No obstante, algunas entidades siguen concediendo el 100%, sobre todo si se trata de una hipoteca que financiará la compra de viviendas de su propia cartera inmobiliaria.
  • Información al consumidor: la propuesta sugiere que tanto la entidad financiera como los notarios deban informar al consumidor de los riesgos que corre si no hace frente al pago de su hipoteca. Este punto completaría lo que ya contempla la actual normativa, en la que se establece que el futuro hipotecado deberá firmar un documento en el que confirme que entiende todos los peligros que asume al comprometerse a pagar su préstamo.
  • Intereses de demora: el texto determina que estos intereses no deberían superar el límite que establezca la legislación de protección al consumidor. En la ley hipotecaria aprobada el pasado año ya se limitan estos intereses a tres veces el interés legal del precio del dinero, que este año se ha mantenido en el 4%. 
  • Desahucios y cláusulas abusivas: la propuesta indica que las ejecuciones hipotecarias se podrían suspender en caso de que existan cláusulas abusivas en el contrato del préstamo, algo que ya establece la ley actual. En concreto, la norma hipotecaria dice que la Justicia puede paralizar los desahucios siempre que una de estas cláusulas abusivas motive la ejecución de la hipoteca.

Un nuevo procedimiento para hacer frente a las deudas

Una de las principales novedades del texto que llega hoy al Congreso es la creación de un mecanismo para la liquidación ordenada de las deudas del hipotecado, una solución que ya existe en otros países europeos. Este nuevo proceso implicaría varias cosas:

  • Una vez iniciado, se suspendería el procedimiento de ejecución hipotecaria, es decir, un posible desahucio.
  • Se suspendería también el cobro de intereses de demora para el afectado.
  • Los propios hipotecados podrían proponer un “plan de liquidación ordenada” de sus deudas que, incluiría, entre otras opciones, la dación en pago. También se podrían barajar otras alternativas como las quitas (una reducción de parte de la deuda) o las esperas en el pago.
  • En caso de que el hipotecado optara por la dación en pago, la propuesta establece que las autoridades con competencia en materia de servicios sociales tendrían que poner en marcha los mecanismos necesarios para garantizar al deudor un alojamiento temporal mientras carezca de vivienda.

Tasaciones y fiscalidad

La Proposición del Ley presentada por el Parlamento de Cataluña también incluye una serie de medidas que tendrían que ponerse en marcha una vez hubiera entrado en vigor esta nueva normativa. Por ejemplo, plantea que el Gobierno debería presentar un proyecto de ley para garantizar la “total independencia e imparcialidad” de las sociedades de tasación. La actuación de este tipo de sociedades, y el hecho de que tasaran las viviendas por encima de su valor real, ha sido uno de los factores que ha provocado que, a día de hoy, 1 de cada 10 hipotecados cuente con préstamos que valen más que sus viviendas, tal y como denunciamos recientemente desde Kelisto.

Además, la propuesta incluye que el Ejecutivo debería presentar un segundo proyecto de ley en el que se cambiara la normativa vigente sobre el Impuesto de la Renta sobre las Personas Físicas (IRPF). De esa forma, la normativa pretende que la dación en pago no se pudiera interpretar como una ganancia patrimonial para el afectado, lo que podría provocar que el afectado tuviera que hacer frente al pago de impuestos.

Nuestra opinión

La Propuesta de Ley que hoy llega al Congreso repite algunas de las cuestiones que ya forman parte de la actual normativa hipotecaria. Sin embargo, incluye una importante novedad: la posibilidad de que se ponga en marcha un mecanismo para quienes no puedan hacer frente al pago de las cuotas de su hipoteca, en los que la dación en pago figura como una de las posibilidades. Por el contrario, la actual normativa dejaba esta posibilidad en manos de la negociación entre la banca y el propio afectado, siempre que éste cumpliera con una serie de requisitos económicas que se le situaran dentro del denominado “umbral de exclusión”.

Además de ofrecer nuevas soluciones a quienes tienen problemas para hacer frente a su préstamo, la proposición vuelve a hacer hincapié en una de las cuestiones esenciales para la concesión de nuevas hipotecas: el porcentaje máximo que el banco debería conceder al consumidor. Esta cifra ya se fijaba (y con mayores limitaciones) en la actual ley hipotecaria. Sin embargo, son varias las entidades que siguen sin cumplirla. Empezar por este primer paso sería fundamental para evitar que se repitan graves errores del pasado, como los que han provocado que casi 600.000 familias en España estén atrapadas a día de hoy en “hipotecas burbuja”.

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