Tres montones de monedas se sitúan a la izquierda de una casa de madera

¿Qué son las hipotecas para compra de vivienda?

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  • Las hipotecas para la compra de vivienda son las que se contratan con más frecuencia, aunque existen otras muchas modalidades que pueden resultarte útiles para, por ejemplo, reformar una vivienda o cambiar las condiciones de tu préstamo actual.

Comprar un inmueble suele ser la finalidad más común con la que los usuarios solicitan un préstamo hipotecario. Ahora bien, en el mercado no solo se pueden encontrar hipotecas para compra de vivienda. Existen otras muchas tipologías y merece la pena conocer cómo funcionan unas y otras para saber, realmente, cuál es el producto que mejor se adapta a tus necesidades.

¿Qué son las hipotecas para compra de vivienda?

En general, las hipotecas son un tipo de préstamos con unas características muy específicas: tienen un plazo de devolución largo (puede llegar hasta los 30 o 40 años) y cuentan con la garantía de una vivienda que se “hipoteca” a favor del banco. De esta forma, si no pudieras hacer frente al pago de su deuda, ese inmueble serviría a la entidad para recuperar el dinero pendiente o, al menos, parte de él.

 La gran mayoría de la oferta disponible hoy en día está compuesta por hipotecas para compra de vivienda: es decir, préstamos que permiten que el usuario disponga de dinero para comprar un inmueble a cambio de devolver esa cantidad en un plazo acordado y con unos intereses añadidos.

 Ahora bien, no hay que olvidar que esta no es la única posibilidad que ofrecen los préstamos hipotecarios. Dentro de las hipotecas para la compra de vivienda se pueden encontrar distintas tipologías y, más allá de esta categoría,  existen otro tipo de préstamos hipotecarios que permiten cubrir otras necesidades del consumidor relacionadas con la financiación inmobiliaria.

 Hipotecas para compra de vivienda y otras finalidades

 Adquirir un inmueble suele ser la finalidad más común con la que un usuario solicita una hipoteca. Ahora bien, existen otros objetivos alternativos en los que un préstamo hipotecario se utiliza con solución de financiación, como la reunificación de deudas o la rehabilitación de un inmueble que ya es propiedad del consumidor.

 En algunos casos, las entidades financieras disponen de un amplio catálogo en el que, además de hipotecas para compra de vivienda, cuentan con otro tipo de préstamos hipotecarios según su finalidad. En otros, los bancos prefieren contar con una sola hipoteca cuyas características y exigencias varían en función de su finalidad.

 1. Hipotecas para compra de vivienda

 Las hipotecas para compra de vivienda son el tipo de préstamos hipotecario más común en el mercado bancario español. Como su propio nombre indica, permiten financiar la compra de un inmueble a lo largo de un plazo amplio de tiempo: normalmente, hasta 30 años, pero en algunos casos se alargan hasta los 40 años. A cambio de esta financiación, las hipotecas para compra de vivienda cobran un interés al usuario, que tendrá que devolverlo junto a la deuda pendiente que haya contraído con su entidad.

Dentro de los préstamos para compra de vivienda existen dos tipos:

  • Los que permiten financiar la adquisición de una primera vivienda (o vivienda habitual): están pensadas para comprar el inmueble en el que el consumidor habitará regularmente y ofrecen mejores condiciones que otro tipo de hipotecas,  tanto en lo relativo a su interés, como a los plazos de devolución o al porcentaje máximo que permiten financiar.
  • Los destinados la compra de una segunda residencia: pensadas, por ejemplo, para las viviendas vacacionales, este tipo de hipotecas suele tener plazos de devolución inferiores y no suelen ofrecer más del 60-75% del valor de tasación.

 Ahora bien, más allá de estas consideraciones generales, hay que tener en cuenta que las condiciones de las hipotecas siempre se pueden negociar con cada entidad. Además, las propias características del cliente, su solvencia y la posibilidad de vincularse con la entidad también tendrán mucho que ver en las características que tenga el préstamo que les ofrezca un banco.

 2. Hipotecas para autopromoción

 Frente a las hipotecas para compra de vivienda, también existen los préstamos hipotecarios para autopromoción (o de autopromotor), es decir, aquellas ofertas pensadas para quienes quieren construirse su propia casa. En algunos casos, las entidades suelen contar con una oferta propia pensada para esta finalidad y, en otros, simplemente adaptan su oferta de a este objetivo.

 La principal diferencia entre las hipotecas para compra de vivienda y las de autopromoción es que las segundas exigen unos requisitos determinados para su concesión. En concreto piden que el cliente:

  • Acredite que es el propietario del terreno donde se construirá el inmueble y como tal debe constar en el Registro de la Propiedad.
  • Disponga de un presupuesto para la ejecución de la obra.
  • Que el Ayuntamiento de la localidad donde desee acometer la obra le haya dado la licencia de construcción y que esta ya esté pagada.
  • Disponga de un proyecto sellado por el colegio de arquitectos correspondiente.

 En cuanto a sus características, suelen ser muy similares a las hipotecas para compra de vivienda habitual, pero siempre se amoldarán al proyecto que finalmente presente el consumidor.

 3. Hipotecas para rehabilitación o ampliación

 Se trata de un tipo de préstamo hipotecario pensado para quienes necesiten un importe elevado para acometer obras de rehabilitación o ampliación de su vivienda. Normalmente, las hipotecas para rehabilitación o ampliación conceden cantidades inferiores a las que ofrecen las hipotecas para compra de vivienda (hasta un máximo de 60.000 euros) y plazos de devolución más reducidos (hasta 10 años).

 Antes de contratar una hipoteca para rehabilitación o ampliación de un inmueble, es importante que tengas en cuenta dos cosas:

  • La primera, que no es la única alternativa de financiación que se puede encontrar en el mercado. Los bancos también ofrecen préstamos personales para la reforma o ampliación de una casa, aunque su importe máximo y plazo de devolución suelen ser inferiores.
  • Y la segunda, que a la hora de elegir entre un préstamo personal o una hipoteca para la reforma o ampliación de una vivienda es necesario fijarse, sobre todo, en dos aspectos: las comisiones que aplica cada uno de ellos y el interés que van a cobrar.

 4. Hipotecas para subrogación

Las hipotecas para subrogación son aquellas que están pensadas para quienes quieran cambiar su préstamo de banco con el objetivo de mejorar sus condiciones. Eso sí, hay que tener en cuenta que no todos los rasgos de un préstamo hipotecario van a mejorar con una subrogación: los únicos que pueden hacerlo son el tipo interés, el plazo de amortización y ciertas características específicas como las comisiones o los productos vinculados que se exige contratar. Sin embargo, hay cuestiones como el importe que no se pueden modificar.

 5. Hipotecas para aumentar los recursos del hipotecado

Si necesitas una cantidad de dinero adicional para, por ejemplo, acometer una obra en el inmueble que has comprado tendrías dos opciones: optar por un préstamo personal al uso (cuyo interés podría oscilar entre el 6% y el 10%) o solicitar una ampliación de su hipoteca, lo que le permitiría disfrutar de un interés mucho más reducido (entre el 1% y el 2%).

 Eso sí, antes de ampliarlas hay que tener en cuenta que habrá que pagar unos gastos, entre los que figura la comisión de novación y los costes de gestoría y los costes de tasación. Por tanto, a la hora de elegir entre una ampliación de hipoteca o un préstamo personal siempre hay que echar cuentas y no quedarse solo en el tipo de interés de cada opción. Aunque lo normal es que la ampliación sea más económica, hay que calcular cuál es el coste final de cada operación y, sobre todo, ver qué opciones de financiación nos ofrece cada banco para poder aplazar el gasto que se quiere acometer.

6. Hipotecas para reunificación de deudas

Cuando un consumidor tiene distintas deudas pendientes (por ejemplo, su hipoteca, un préstamo personal, los pagos de una tarjeta de crédito, etc.) es posible que se vea en dificultades para poder afrontar todos sus compromisos de forma puntual. En estos casos, es posible solicitar al banco que reunifique todas las deudas en una utilizando como base una hipoteca. Con esta alternativa no solo podrá ampliar el margen temporal para devolver la deuda pendiente (con lo que el impacto sobre sus finanzas personales sería menor), sino que pasaría a pagar una única cuota.

Para poder reunificar las deudas en una hipoteca se puede optar por dos alternativas: acudir a un intermediario financiero que negociará con el banco que nos ha concedido la hipoteca o acudir directamente a la entidad y tratar de llegar a un acuerdo para que la operación llegue a buen puerto. Si se opta por esta segunda solución, el usuario siempre debe tener cuenta que la entidad la ofrecerá distintas alternativas:

  • Ampliar la hipoteca que ya tenía el propietario: es decir, aumentar la cantidad que se había concedido inicialmente.
  • Conceder una segunda hipoteca en la que se incluyan todas las deudas pendientes, con los gastos de tramitación que ello implica.
  • Cancelar la hipoteca pendiente y conceder una nueva, una operación que también estaría sujeta a múltiples gastos de constitución y, además, al pago de una serie de comisiones.

¿Qué aspectos hay que analizar antes de pedir hipotecas para compra de vivienda?

A la hora de elegir un préstamo hipotecario es necesario analizar una serie de aspectos que te permitirán dar con una de las mejores hipotecas variables o con una de las hipotecas fijas más baratas del mercado. Lo normal es que el usuario suela fijarse, sobre todo, en el interés y en las comisiones, pero existen otros muchos elementos que hay que considerar en las hipotecas para compra de vivienda. Estos son los más importantes:

1. El tipo de interés

Es el precio que se paga por recibir financiación. Es decir, cuando un banco presta dinero a un usuario lo hace a cambio de que la deuda sea devuelta en un plazo de tiempo determinado y junto a un dinero extra. En las hipotecas para compra de vivienda, el interés puede ser variable (resultado de la suma del euríbor más un diferencial) o fijo.

2. La comisión de apertura

Las hipotecas para compra de vivienda conllevan el pago de una serie de comisiones durante su contratación, a lo largo de la vida del préstamo y cuando se finiquita la operación. Cuando un usuario contrata hipotecas para compra de vivienda es posible que tenga que una comisión: la de apertura, que es un porcentaje sobre la cantidad solicitada al banco y que sirve para  sufragar los gastos derivados de poner el dinero a disposición del cliente y de la formalización de la operación.

3. La comisión por desistimiento

Este cargo solo se aplicará si el cliente quiere cancelar una hipoteca para la compra de vivienda de forma anticipada. Es decir, si el usuario dispusiera de una cantidad extra que puede adelantar para finiquitar su préstamo antes de tiempo tendría que pagar unos gastos para compensar a su banco por los intereses que dejaría de cobrar al cancelarse la operación. La normativa actual limita el importe máximo de este cargo y solo permite que los bancos elijan una de estas dos fórmulas:

  • Cobrar durante los cinco primeros años de vida de la hipoteca un máximo del 0,15%.
  • Cobrar durante los tres primeros años un máximo del 0,25%.

4. Los productos vinculados

La mayoría de las hipotecas para compra de vivienda aplican un determinado interés de partida que se puede abaratar si el cliente contrata varios productos extra con el banco o si utiliza ciertos servicios.

Antes de contratar estos productos vinculados, debes tener en cuenta dos cuestiones:

  • Que si en algún momento decidieras prescindir de alguno de ellos (por ejemplo, porque no pudiera asumir su coste) el interés de su hipoteca volvería a aumentar automáticamente, lo que impactaría en la cuota que paga mes a mes a su banco.
  • Que algunos de estos productos adicionales te supondrán un gasto extra, como la contratación de un plan de pensiones.

5. El porcentaje máximo de financiación

Es lo que determina cuánto dinero se podrá pedir a la entidad. En las hipotecas para compra de vivienda, normalmente suele concederse hasta un 80% del valor de tasación o de compraventa del inmueble que se desee adquirir, aunque en algunos casos se puede llegar a superar este porcentaje. Cuando lo que se quiere comprar es una segunda residencia (en lugar de una residencia habitual) es probable que ese porcentaje sea algo menor: entre el 60% y el 75%.

6. El plazo máximo de amortización

Es el período de tiempo que se acuerda con el banco para poder devolver el préstamo solicitado. En las hipotecas para compra de vivienda lo normal es que se alargue hasta los 30 años. Incluso, se pueden encontrar algunas ofertas que dan la posibilidad de reintegrar la deuda hasta en 40 años. Ahora bien, hay que tener en cuenta que, si lo que se desea comprar es una segunda vivienda, es posible que el plazo se reduzca: normalmente, en estos casos, el período máximo ronda los 15-20 años.

7. Las garantías adicionales

La garantía de un préstamo hipotecario es la propia vivienda que se va a adquirir con el dinero que la entidad ofrece a su cliente. Sin embargo, es posible que el banco no se conforme con esto y pida alguna garantía extra. Eso es habitual, sobre todo, cuando las hipotecas para compra de vivienda se solicitan por un importe similar al precio real de la casa que se desea comprar.

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